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烂尾楼:必须直面的城市伤疤

www.grfyw.com 时间:2015-09-28 06:35:38 编辑:个人房源网 来源:江门日报

在东湖公园里远望中旅大厦大煞风景

  行走在风景如画的东湖公园,享受“城市之肺”的美丽风景,抬头一望,却可看见一幢黑乎乎、略显阴森的大楼。相信很多前去东湖公园游玩的市民都有一种大煞风景的感受。这幢大楼就是已经烂尾多年的中旅大厦。

  有人将烂尾楼和问题楼盘形象地比喻成“城市伤疤”,而一座城市要继续发展,就必须勇敢地直面这些曾经的伤疤,并且设法将之一一消除。据了解,类似中旅大厦这样的城市伤疤,在我市还有不少。

  它们因何烂尾?打算何时复工?近日,记者走访我市部分典型烂尾楼和问题楼盘项目,了解其背后的来龙去脉,探寻消除城市伤疤的可行途径。

  【数据】

  烂尾楼项目23个问题楼盘102宗

  如何盘活这些矗立于城区的烂尾工程,“消灭”问题楼盘?记者翻查资料发现,2009年7月27日,我市下发72号文《转发市建设局市房产局关于解决江门市区中心城区历史遗留房地产登记问题若干意见的通知》(下称《通知》),决定成立市处置问题楼盘领导小组。有了政策的支持和指引,一大批地段好、投资回报大的项目被盘活。但同时,也依然有“顽固分子”,由于种种原因,至今还是城市伤疤。

  据了解,目前国家、省对烂尾楼工程尚无明确定义。在市住建部门看来,一般工作中认为的烂尾楼是指工程项目已开始施工,但在施工阶段因建设单位资金问题等原因而停工一年以上、至今未能完成的工程。而问题楼盘则指房地产开发企业因经营主体资格资质缺失、开发建设手续不全及资金断裂房屋无法解押、拖欠工程款、拖欠税费、涉法涉诉开发项目被查封等原因,导致开发建设的工程项目在基本完工后不能如约向购房人交付房屋,或购房人不能办理房产证的商住楼。

  经有关部门统计,目前全市有烂尾楼项目23个、问题楼盘102宗,这些项目大多位于闹市。“不过这些只是初步的调查数据,也许还有‘漏网之鱼’,下一步我们会进一步对江门的烂尾楼和问题楼盘进行调查摸底和积极处理。不过,烂尾楼涉及主体广,处理起来比较复杂。”市住房城乡建设局相关人员表示。

  值得注意的是,在处置问题楼盘方面,《通知》的实施期限已于2013年7月终止。在最新工作部署中,我市拟按照“属地管理、分级负责、一楼一策”的原则,重新设立市处置问题楼盘领导小组,明确各方职责。同时,要求房地产开发管理职能部门、金融管理机构依照各自职能和领导小组的集体决议,积极配合开展处置问题楼盘的工作。

  【案例】

  中旅大厦开发方案尚未确定

  根据有关报道,江门大长江集团于2008年4月以2亿元现金购得中旅大厦、杜鹃山庄和东湖宾馆这三项资产。不过,当时由于涉及到债权债务等诸多问题,暂未公布转让细节。

  记者翻查相关出让规划条件时发现,中旅大厦、杜鹃山庄及东湖宾馆均属于港口一路15号地块,三者采取的是“打包”出让方式。其中,中旅大厦在出让时已是在建工程项目,土地使用性质为商业服务业用地,用地面积15104平方米,建筑面积72774平方米,已建成建筑面积为53774.68平方米,使用功能为酒店、办公。

  “那幢楼黑乎乎的,临街的地方用一块大的广告牌挡着,都空了十几年,也不知道什么原因(没开发)。”9月23日,年逾50的李大爷告诉记者。李大爷现在是中远大厦地下停车场的管理员,家就住在中旅大厦附近,提起这个工程,李大爷印象颇深。

  不过,不久前市委常委吴晓谋调研我市烂尾楼和问题楼盘时,在中旅大厦这一烂尾楼工程前,负责现场介绍的是益丞集团的一位李姓负责人。中旅大厦何时转给益丞集团?对此,李姓负责人不愿意透露,但是他表示,项目未动工是因为开发方案暂未确定:“我们想挖除一部分山体,开发成商业街,但地块周边居民密集,怕市民反对,规划部门也因为这个原因,没有通过我们的方案。”

  这一说法得到了市城乡规划局的证实。该局相关负责人表示,2011年,确实收到一份关于港口一路15号地块的修建性详细规划方案,但因为方案内容存在与出让规划条件不符之处,因此没有通过。“这个地块位于城区中心地段,紧靠东湖公园,区位、地形都很特殊,我们建议开发商尽量保留地块原有的园林及空间模式,尽可能不破坏山体绿化。”该负责人表示。

  值得注意的是,益丞集团在我市曾经成功开发过不少烂尾工程,如益嘉园、“地王又一城”等。9月24日,就中旅大厦的后续建设问题,记者再次致电益丞集团,该集团表示目前开发方案尚未确定,不方便透露。

  江会路67号之二、之三今年可解决办证问题

  江会路67号也是为不少人所熟知的问题楼盘。如今,它静静矗立在江门冷冻厂旁。江会路67号是由原江门市食品总公司在1994年分别与市郊区建筑工程总公司和恩平市土木工程公司合作开发,前者出地,后两者出钱出力建设的。江门市食品总公司原是江门著名国有企业,后来由于改制,兴建单位资不抵债,导致报建手续不全,欠缴税费,水电配套未完成,从而烂尾。

  据了解,江会路67号问题楼盘包括之一以及之二、之三两宗,情况有所不同。针对江会路67号之二、之三存在的问题,经过我市有关部门近两年的努力,基本完成了资料补办、房屋检测、补强加固工作、配备和完善消防安装设施,并通过了安全检测工作等。今年初已对房屋进行了实测,今年内可解决办证问题。

  而江会路67号之一情况较为复杂。因土地使用者为市食品集团公司,土地性质为划拨。该楼盘总建筑面积约4500平方米,1996年10月完成土建工程,已出售30套住宅(约3249平方米)和首层6套商铺,二、三层约1082平方米非住宅未出售。由于该楼盘未办理工程竣工验收,存在未配套供水、供电和消防设施,报建资料不详等问题,在2001年被纳入市问题楼盘范围处置。而开发商与恩平土木建筑工程公司因经济纠纷等问题导致资不抵债,至今未补办楼盘相关手续,导致该楼盘供水供电和消防设施不全,无法达到入住条件而成为问题楼盘。但有部分住户为解决居住问题,不得已先行入住。

  据介绍,为解决住户无法正常使用水电的问题,市政府有关单位主动与供电部门沟通,提出具体解决楼盘供电问题的方案和意见,得到了供电部门重视和大力支持,在2014年10月基本完成供电安装工作,使住户能正常用电。此外,经市政府批准,由市问题楼盘资金账户垫付供水工程资金,目前,供水工程已进入合同签定阶段。

  市住房城乡建设局表示,将力争在今年年底前完成供水工程,并启动房屋检测工作。同时,继续开展对购房人的法援工作,通过司法裁定要求有关方面履行处置主体责任,完成对该宗问题楼盘的处置工作。

  【案例】

  森汇大厦“第一烂尾楼”停工多年

  提起我市的烂尾楼,很少有人不想到位于中国电信大厦旁的森汇大厦。这幢位于建设路与环市一路交叉口的大楼被不少市民称作我市“第一烂尾楼”。

  记者走访现场发现,森汇大厦三楼以上已完成了幕墙装修,三楼以下是毛坏,工地四周砌起了围墙,围墙内杂草丛生。据知情人士透露,十几年前(约1999年),某国有单位选定这块黄金旺地,修建自己的办公大楼。几乎在同一时间段,旁边的电信大楼亦动工修建,2003年封顶后成为当时五邑地区第一高楼。而森汇大厦在修建过程中,一直停停建建,2007年后一直停工至今,工地的围墙也一直保留到现在。

  记者从该国有单位一位负责人处了解到,森汇大厦确实原本是该单位的办公楼,但后面由于诸多原因造成烂尾。“这么多年过去了,领导都换了好几届,同事也都换了好多拨”,这名负责人表示,她咨询过该单位现在的领导以及相对较老的同事,大家对烂尾的原因以及具体停工时间都不清楚。

  近日,记者尝试寻找森汇大厦相关方,但最终未果。不过,有知情人士表示,由于历史原因,森汇大厦的权属也存在问题,这是该大厦一直不能继续修建的主要原因。

  东华二路商住综合楼债务问题致项目停止运作

  东华二路商住综合楼位于蓬江区东华二路与潮江路交汇处,由江门市蓬江区开发总公司潮连分公司开发建设。该楼宇为框架结构,共8层,总建筑面积为12500平方米,其中住宅49套(已出售18套),非住宅47套(已出售3套),单车房250平方米(已出售)。

  据了解,由于开发商欠下工程款、银行贷款、材料款等多重债务,该项目已停止运作多年,项目的地面、绿化、水电及消防设施安装等收尾工程未完成,造成无法办理工程竣工验收手续,影响了购房人办理房产证。目前,该楼盘已被法院查封。

  “当时我手上还有别的开发项目,因此将东华二路商住综合楼抵押贷款,但后来公司资金运作出现问题,没办法完成大楼的装修、水电等工作。”说起自己手头的烂尾工程,蓬江区开发总公司潮连分公司负责人略显无奈。据称,当时他向银行、金融机构、朋友都借了钱,直到现在还未还清,东华二路商住综合楼的债务也利滚利地一直在增加。“希望政府能出面,帮我联系金融单位借款,盘活这个大楼,把大楼的债权债务清理完。”该负责人说。

  据了解,针对东华二路商住综合楼,市住房城乡建设局曾在市问题楼盘办的指导下配合有关单位开展处置工作,但因最终处置方案未确定,处置工作停滞。为推进处置工作,该局建议由市处置问题楼盘办牵头研究确定处置方案,再由相关部门配合做好相关工作,以最终解决东华二路商住综合楼房产证办理问题。

  【经验】

  我市不乏成功盘活例子

  目前我市也有不少成功被盘活的烂尾楼和问题楼盘,或许可以为现在的“顽固分子”提供一些借鉴。

  以港口一路的东华大厦为例,这幢42层、高130米的建筑,矗立在港口一路与东华一路交界的繁华商业中心区。东华大厦原名天永大厦,原由江门市一家开发商同香港天永投资有限公司合作开发,于1993年4月动工,后因资金不足等原因于1996年停工,成为当时江门市最大的烂尾楼项目。2001年,省七建集团接盘重建,投入金额超过1亿元,重新对软硬件设施进行了优化处理,并将大厦易名东华大厦。经过3年的紧张施工,东华大厦终于在2004年竣工并成为当时江门甚至是粤中、粤西地区最高的商业住宅综合建筑物。

  又如位于地王广场后方的象溪商城,由于开发商嘉华公司发生资金问题,只建到11层,然后就烂尾了。后来,政府出面协调,建议债转股,“消灭”这幢烂尾楼,并成立了江门市江中房地产开发有限公司。新公司对该建筑重新经过规划设计,并在政府各职能部门的大力支持下通过规划、建设、消防等的审批。2010年,象溪商城试业,如今已成为年轻人一个休闲购物的好去处。

  除此之外,迎宾大道中的五邑大学科技楼亦曾是有名的烂尾楼,被网民称为“广东高校最高烂尾楼”。13年前,邑大科技楼项目就开始酝酿并有初步规划意向,大楼于2002年立项,2003年开工建设,按规划其建筑面积达4万平方米,楼高28层108米。不过,2005年建设施工却因故戛然而止,留下一幢混凝土浇灌的空楼,与对面的逸豪酒店形成鲜明对比。4年之后,这幢大楼顺利走上盘活之路。2012年年底,中信银行江门分行率先进驻并以中信银行冠名,这幢烂尾楼摇身一变成为“中信银行大厦”,并成为迎宾大道中的一道亮丽风景线。

  江门个人房源网编辑整理 文/记者 刘雅琴 图/刘雅琴 周华东 刘志聪


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