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律师:隐瞒凶宅信息购房合同将被撤销

www.grfyw.com 时间:2014-08-05 10:30:13 编辑:个人房源网 来源:北京青年报

    日前,北京的一家房产中介公司建立了一个京城凶宅数据库,在他们的统计中,北京目前至少有900所凶宅。据该公司的相关负责人称,他们还在继续进行数据的收集工作。这家公司认为的“凶宅”并非风水概念,而是指房屋的本体结构内发生警方认定的自杀、他杀、非正常死亡事件的住宅。

    对于建立凶宅数据库的原因,这家公司的相关人员称是由于遭遇多次“凶宅”交易纠纷,并因此吃亏。“从目前国内的案例看,故意隐瞒‘凶宅’信息,基本会被判撤销合同。”中洲律师事务所合伙人于德华律师表示,隐瞒凶宅信息进行交易,破坏了买卖双方达成协议需诚实信用这一基础。

    中介在四千小区搜集凶宅数据

    “多数业主都会向我们隐瞒‘凶宅’这一信息。”徐东华是一家地产中介公司的品牌中心总监。据他介绍,该公司为了维护自己和消费者的权益,最近建立了一个凶宅数据库。目前他们所统计的京城凶宅至少有900处。

    输入小区名

    系统列出凶宅信息

    在这家公司的凶宅信息平台,内部员工输入小区名字,便会检索出该小区内统计在册的凶宅信息。信息列表中,凶宅被一一编号,凶宅的具体位置也有详细显示。“单元、楼层、门牌,还有发生时间都能看到。”一位地产的员工告诉记者。

    记者看到,在“凶宅”信息平台页面,关键词检索框可以输入小区或道路名称。输入关键词后,点击“搜索”,数据库内搜集的相应区域内的“凶宅”便会列出。

    在北京二环内某小区,调出凶宅信息平台上的数据,七处“凶宅”被列出。除去基本信息,关于原屋主的各类死亡信息被列出,最为恐怖的内容是事件性质和对事件的详细描述。

    “暂时不便公开数据库,因为涉及一些房主的隐私。”徐东华告诉记者,这些数据库,在录入信息时,已经做好了隐私保护,不涉及原业主的姓名等信息,随着凶宅数据库进一步完善,考虑到隐私保护,该数据库将不对外开放。

    “中国人对于这类房屋,还是会觉得它不吉祥”。徐东华认为,在实际的交易过程中,人们受传统观念影响,不会接受“凶宅”,这成为“凶宅”贬值的主要原因。也正因如此,在业主出售房屋时,会存在不同程度的事实隐瞒,客户获知真相的过程变得更加艰难。

    不知内情卖凶宅

    房屋中介倒赔五万元

    在上地某一小区内,曾有顾客从徐东华的公司购买了一套房,后经查实正是一套凶宅。“顾客购买了房屋,也交了钱,但后来搬进去住,其他业主告诉顾客,房屋有问题,发生过不好的事。”徐东华记得,这个顾客过来找到他们投诉,负责售房的同事也无法回答顾客的提问。

    “原来的业主并不承认房屋有问题。”徐东华说,接到情况之后,公司也去小区核实信息,发现在这套房屋内真的发生过一起非正常死亡的案例。公司派人与原来的业主协调,但对方并不承认知情,“最后没办法,公司基于各种考虑,赔付了顾客5万元”。

    “‘凶宅’并不属于物理瑕疵,其房屋质量本身也没有问题。”徐东华表示,在北京经营二手房交易多年,在以往的房屋交易中,他们接受客户的委托,往往优先考察房屋质量和周边设施,“凶宅”这一信息并未被纳入主要考虑,但因此遭受的损失却不小。

    4000个小区

    搜集凶宅数据

    吃了这些“凶宅”苦头后,在去年11月,公司决定对北京城内的“凶宅”信息进行统计。

    “法律上对于‘凶宅’并无明确定义,我们只能从司法判例中去判断什么才是‘凶宅’。”徐东华的公司利用2万多名工作人员,在北京主要城区的小区进行调查,试图掌握凶宅的数据。按照徐东华的解释,他们公司认为的“凶宅”并非风水概念,而是指房屋的本体结构内发生警方认定的自杀、他杀、非正常死亡事件的住宅。

    “现在数据库内有900多套‘凶宅’。”徐东华告诉北青报记者,公司发动全体员工,在北京主城区和房山区的部分小区展开搜集,近4000个小区中,“凶宅”的数量超过900多处。

    “我们并不清楚这个分母是多少。”徐东华解释说,公司只能在经营覆盖的小区调查,在主城区内,小区数量超过1万个,他的公司只掌握了不到一半的小区情况。

    “我们用了半年时间统计,发现北京这么多凶宅,我们也吓了一跳。”徐东华说,他的公司统计这些信息,主要依据媒体公开报道和分布于各个小区内的工作人员实地探访。“居委会,小区居民还有邻居,这些都是我们的了解途径。”徐东华承认,有些“凶宅”由于年代久远或几易其主,的确难以调查清楚,但探访到的数据,都经过层层确认,甚至有时候向当地辖区民警确认。

    律师观点

    法律将凶宅问题视作公序良俗

    “有没有可能从法理上给出‘凶宅’的定义和评判标准,这样也利于维权。”徐东华表示,现在他的公司做出的举动,更多是一种道德上的行为。但他仍然希望能从法律上对“凶宅”有所认定。

    “从目前国内的案例看,故意隐瞒‘凶宅’信息,基本会被判撤销合同。”中洲律师事务所合伙人于德华律师熟悉房产行业法律,他表示,国内法律学界对于“凶宅”的主流认定较为一致,尽管不同于房屋出现质量问题等“物理瑕疵”,但故意隐瞒凶宅信息进行交易,破坏了买卖双方达成协议需诚实信用这一基础,合同可判撤销。

    去年6月,家住朝阳区的李女士想换套大房子,于是花了480万购买。房子买下来之后,却无意中从小区居民那里得知,这套房子一个多月前刚刚死过人,是一座所谓的“凶宅”。感觉受骗的李女士将卖房者告上法庭,要求撤销合同。

    法院经审理认为,一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

    于德华律师表示,关于“凶宅”的案例很多,但现在法律学界都在争论如何判定“凶宅”。法律并不将凶宅列入封建迷信,而是将其视作公序良俗。故意隐瞒凶宅,构成了买卖合同中的误解,甚至是重大误解,那合同可以被撤销。

    “有很多律师提议,在房屋买卖合同中,将凶宅这一信息纳入房屋登记系统。”于德华表示,在台湾地区和一些欧美国家,凶宅的信息会被纳入房屋登记系统,交易时,买卖双方都能查到,且在双方签订的合同中,也需要提及凶宅。

    此外,记者还注意到,港、台地区的网络上,形成了专门搜集“凶宅”的论坛。网友将信息按照地区和街道划分,能够检索到较为详细的“凶宅”信息。

    视角

    他们为何购买凶宅?

    记者了解到,位于花园桥附近一处房屋正是凶宅。原房屋主人在屋里上吊自杀,他的家人转手卖出。直到它找到了现在的主人为止,这处凶宅已经转了两次手。

    购买者是一位医生。“生老病死不过是自然规律。”多年的行医让他明白,生死并非那么重要,最终他欣然买下。

    一位法警也购买了一处凶宅。在他的工作中见过太多非正常死亡的事件,因此屋子死没死过人,并没有什么可怕的了。

    徐东华也曾统计过凶宅的购买者,发现买来自住的购房者中,老年人居多。“他们多是将这些事看得很淡。”

    但是对于更多的购房者来说,他们仍然不能够接受凶宅。也正是如此,有房屋中介公司推出了“凶宅回购”的业务。

    昨天下午,记者在丰台区马家堡附近的这家公司门店外看到了这则信息。玻璃窗上贴满了地产促销的各种信息,众多的广告中,两张印有“凶宅最高原价回购”的蓝色广告格外引人注目。

    “这不是买凶宅,是我们回购凶宅。”该地产公司的工作人员告诉的记者,广告并非只是宣传,而是该公司对于客户的承诺。“我们这则广告主要是针对已经卖出去的房子,如果发现是凶宅,我们最高可以原价回购。不让顾客受损失。”该工作人员表示。

    昨日下午,记者在二手房门店附近,随机走访了十余名购房者。对“凶宅”表示否定的购房者占了多数。两名购房者明确表示,“凶宅”如果价格足够便宜,也“可以考虑一下”。


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