经济适用房可以交易吗

2015年3月，张某申购获得一套经济适用房，房屋登记在张某名下。半年后，张某手头拮据欲卖房，吴某看中该房，两人随后签订了《房屋买卖中介服务协议》，约定由张某以35万元价格将房屋出售给吴某。协议写明：吴某充分了解房屋是经济适用房，待政策可以过户时，张某无条件配合，吴某付清尾款。任一方如有违约，违约金为房屋总价的20%。

协议签订后，吴某支付房款30万元，张某交付了房屋钥匙，房屋由吴某装修并持续居住。2020年4月，吴某将张某诉至法院，要求张某：1.履行《房屋买卖中介服务协议》，将涉诉房屋的产权过户至吴某名下；2.支付延迟过户违约金。张某反诉，请求法院确认《房屋买卖中介服务协议》无效，要求吴某返还房屋并赔偿其占有房屋期间的损失。

经审理，法院判决《房屋买卖中介服务协议》无效，并判令吴某于判决生效日起六十日内从案涉房屋迁出，将房屋返还给张某，张某向吴某返还购房款。吴某的30万元资金利息及吴某对房屋的占用费，法院认为双方都有过错，各自承担一半责任。

律师提示：《经济适用住房管理办法》第二条、第三十条规定、《常熟市经济适用住房上市交易实施细则》第二条、第五条规定：经济适用住房面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房；购房人拥有有限产权；购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易；确需转让，由政府回购；回购时，不补偿房屋装修、改造以及其他附加费用。

经济适用住房，承载着政府大量资金补贴，属于社会公共利益。《经济适用住房管理办法》《常熟市经济适用住房上市交易实施细则》，体现了国家对低收入群体的权益保护。吴某本人不是经济适用房的申购主体，无权获得的经济适用房。其签约时明知张某的房屋是经济适用房，自己无权购买，不能过户，其贪图低价而购买，不具有合法性。案涉《房屋买卖中介服务协议》，虽然是张某、吴某双方的真实意思表示，但违反了前述禁止性规定，损害了低收入群体的利益。并且，张某可能因再次无房可住而形成新的社会问题。故该交易行为有损社会公共利益，危害了社会公共秩序。

《民法典》第一百四十三条规定了民事法律行为有效的条件，其中第(三)项是“不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗”。张某和吴某的交易行为，显然不具有合法性，该民事法律行为无效。民事法律行为无效的后果是：行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案中，案涉买卖协议被法院认定无效，同时法院判令吴某向张某归还房屋，张某向吴某归还钱款。

从本起纠纷可知，经济适用房是政府为保障城市低收入家庭的住房需要，面向困难家庭而提供，具有民生保障性质，这种政策性住房不是谁想买就能买的。

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