挂牌量放大周期变长高房价下滑——二手学区房出现降温趋势

7月31日，深圳推出的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》在深圳市人大常委会网站公开征求意见，明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。这一旨在推动教育均衡化发展的举措，对于敏感的房地产市场无疑是激浪的一石，成为人们热议的话题，让“学区房热”变成了“学区房热议”。

1、二手房学区房出现降温

上半年一路飙升的二手房市场，从六月份开始出现降温，特别是7月份以来，二手房货款利率几乎一天一涨，同时，放贷出现了排队现象，快一点的要等三四个月，慢一点的需要半年以上。部分上半年放贷过猛的银行干脆停贷，加之贷款比例下降，无形中抬高了购房炒房门槛，常州二手房市场出现了持续降温。

常州心动房产咨询有限公司副总经理高广明介绍说：六月份开始，仅国内一家知名二手房交易平台的常州二手房房源挂牌量就达4万套，而且近2个月以来，新增库存量达3000余套，这表明二手房市场一是挂牌量增加，二是挂牌周期变长。供大于求且需求端明显降温，成为二手房市场的一个明显趋势。高广明认为，其中学区房显然占比较大，二手房的降温同样影响到学区房的交易量。

相对来说，目前常州市场上200万元以内特别是150万元左右的学区房，交易并不受影响，400万元左右的高总价学区房，出现交易受阻、价格大幅下滑现象。高广明接待过的一位顾客在老城区有套学区房，今年初总价480万元，当时没有出手，认为还有上升空间，结果现在挂牌430万元还无人问津。有市场分析人士认为，学区房概念其实就是解决读书身份的问题，和房子的大小、老旧、好坏无关，一旦出现政策性调控，学区房热度不再，结构性分化最快显现出来。

2、学区房市场或将出现拐点

北京、上海、深圳等一线城市，不仅出台了一系列的“房住不炒”新政，同时，根据本地情况出台关于“教育公平”新政，学区房降温潮首先由这些学区房问题最为严重的标杆性城市掀起，其信号波很快敏感地开始向二三线城市传导。

一位来常工作多年的上海人小刘，今年3月份在上海购买了一套近500万元的学区属性的房子，短短不到半年，就跌掉了50万元。小刘告诉记者，中介费就花掉了8万元，本来是为三岁的儿子未来就学准备的，这回算是亏大了。他认为10%的跌幅明摆着就是上海楼市的学区属性弱化了。他认为国家推行的教育公平政策，会不断加码，学区房属性的弱化必然传导到常州这样的二线城市。

有地产界人士认为，教育均衡化将是一项长期持续推进的系统性战略，在当前“房住不炒”的政策背景下，防止和限制学区房的炒作，必然也将是多地出台相关政策的依据和方向，因而学区房热炒现象的拐点应该很快或已经出现。

3、学区房概念正在弱化和转变

多年来，学区房是房企手中的杀手锏，也是家长们心中可望而未必可求的。学区房热的基本逻辑是，再高价也有人买，几年过后，孩子名校毕业还可再高价卖给后面的家长，于是，学区房交易成为了接鼓传花的游戏。虽然，楼盘销售关于学区房的宣传被禁止，但是，学区房的概念和属性客观存在。近年来，各地都在推行就近摇号就学，教育集团化办学，学区房概念出现了弱化。

反观目前处在国家义务制教育阶段孩子的家长，大都是80、90后，大都受过高等教育，对孩子的教育显得较为理智。高广明介绍说，特别是一些90后家长，自身大学毕业后来常就业定居，很少会为读所谓的名校去购买一套老旧小的学区房，他们更看好的是地铁板块楼盘，或者更钟意小区环境和学区学校水平能兼顾的楼盘。一方面他们不希望仅为了选学校过分牺牲居住条件，另一方面他们认为目前的所谓普通学校教学水平并不差。一位大学名校毕业的家长对记者说，他自己读的小学、初中就不是什么名校，不买学区房省下百来万元，投入到孩子综合素质培养上，假期还能让孩子选择国内外游学，这些都是性价比更高的投资。

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