《常州市住宅物业管理条例》业主共同决定事项表决门槛降低

3月31日召开的省十三届人大常委会第二十二次会议批准了市十六届人大常委会第三十二次会议通过的《关于修改〈常州市住宅物业管理条例〉等三件地方性法规的决定》。记者了解到，《常州市住宅物业管理条例》此次修改的内容较多，主要是涉及“有关业主共同决定事项、明确公共收入、前期物业管理、信用管理”等内容。

关注点一：业主大会决定事项业主代表表决比降低

《常州市住宅物业管理条例》新条例规定，业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中，决定“筹集住宅专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

“制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会、监事会或者更换业主委员会、监事会成员；改变和撤销业主委员会不适当的决定；确定业主大会、业主委员会、监事会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准；物业服务内容、服务标准和物业服务收费方案；选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用住宅专项维修资金和公共收益”事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

总体来说，与原条例业主决定小区重大事项“两个2/3”相比，规定更明确，表决门槛也有所降低。

关注点二：对“公共收入”和“公共收益”进行区分和规范

根据民法典第二百八十二条的规定，《常州市住宅物业管理条例》新条例提出了“公共收入”概念，即：“利用业主共有部分产生的收入。公共收入的收支情况应当包含收入、使用和结余的情况。”进一步明确“公共收益”，即：“公共收入扣除合理成本之后的收益。”新条例规定，公共收入和公共收益都应当单独列账、独立核算，不得擅自挪用；建设单位和物业服务企业可以在前期物业服务合同中约定公共收入、公共收益的使用管理；成立业主大会后，公共收入、公共收益的分配和使用应当按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定执行。

此外，新条例还新增了对“公共收入”的公示、审计等监督规定；新增了“按照规定在物业管理公共服务平台上公示”这一新的公示方式。

关注点三：前期物业管理条款有重大修改

前期物业管理，即在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位承担前期物业管理责任并选聘前期物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同。基于民法典增设了物业服务合同的内容，新条例删除了民法典已有规定的前期物业服务合同、物业服务合同的相关条款，与民法典相衔接，修改了与合同相关的规定。

《常州市住宅物业管理条例》新条例第三十六条、第三十七条，前期物业管理期间，重新选聘物业服务企业前，建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和收费标准等，或进行物业服务收费调价，须“由已销售物业专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后”。由原规定的“双过半”改为“三分之二的过半数”，表决门槛有所降低。

关注点四：对信用管理进行了全面修改

参考《国务院办公厅关于进一步完善失信约束制度构建诚信建设长效机制的指导意见》（国办发〔2020〕49号）和正在制定的《江苏省社会信用条例》相关规定，对条例信用管理进行了全面修改。一是对部分失信行为的认定增加了限制性条件；二是增加了对失信行为认定的程序性要求；三是基于正在制定的省社会信用条例对单位失信的直接责任人员等已有相关规定，删除了关于“物业服务企业负责人、项目负责人个人信用的条款”。

关注点五：附则增加“其他管理人接受委托”条款

根据民法典第二百七十八条的规定，新条例业主大会决定事项增加了“选聘、续聘和解聘其他管理人”等内容。此外，《常州市住宅物业管理条例》新条例在附则中增加了第七十八条“其他管理人接受委托，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的，适用本条例有关物业服务企业的规定。”业内人士表示，“其他管理人”规定很具有现实意义，当前物业形式多样，比如业委会聘请物业公司以外的第三方服务、实施小区自治等，这一规定让新的管理形式有法可依。

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