玉林楼市未来可期，专访玉林市房地产业协会会长孙将来
房产问答2021-03-25 10:29
房地产知识
精选回答
近日，记者约访玉林市房地产业协会会长孙将来，就玉林楼市在当前的回暖情况、稳预期的做法，玉林建设大城市的前景，以及房地产行业未来的发展趋势等问题进行了深入访谈。专访中，孙将来既表示出对玉林楼市发展满怀信心，也回答了购房者当前所关心的诸多问题，进一步透析了玉林楼市。
记者：日前，全国两会提到要保障好群众的住房需求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，稳地价、稳房价、稳预期，既要遏制住大涨，也要防范大跌，请问您如何看待玉林房地产业是如何“稳预期”的呢？
孙将来：全国两会多次都提到了 “房子是用来住的，不是用来炒的”这一功能定位，证明了国家对民众在房地产方面的鼓励方向一直是希望大家买房都是用来住或者改善生活，而不希望购房者将购置房产作为投资性产品的定位。因为如果大家买房子都是用来住，就可以防止房价出现不理智的上涨，遏制住房地产市场的大涨大跌，让房地产业能够平稳健康地发展，这既是国家的预期目标，也是我们作为房企的一个预期目标。
为了将地价和房价控制在合理的幅度范围之内，防止房价大起大落，达到一个“平稳、健康”的预期，国家出台了诸多调控政策，采取了更加严厉的监管措施，以限购或限贷等方式来防止炒房。以玉林为例，根据国家“一城一策” “因城施策”的调控方式，由于玉林楼市当前主要处于“解决刚需为主、改善为次、投资较少”的局面，主要是通过“控贷款，不限购”的方式来稳预期。
去年疫情期间，玉林市有关主管部门出台了关于促进玉林市房地产平稳发展的相关政策，就是为了让这个市场更加地规范与稳定。今年，围绕新冠疫情新形势，玉林可能还会出台相关政策来保持市场的稳定。纵观玉林房价十多年来的增长情况，一直保持着理性的状态，从未出现过大起大落的现象，这一预期的实现，主要是得益于国家和当地政府的有力调控。
记者：今年，广西两会提到要建设广西“一核两副三大城市”的格局，加快中小城市的发展。其中，将以首府南宁作为核心，建设超500万城区人口的特大城市；柳州、桂林为副中心；“三大城市”指的是建设梧州、北海、玉林城区常住人口超100 万的大城市。那么，玉林城区常住人口假如达到100万人的话，对于玉林房地产将会带来怎样的影响和变化？
孙将来：今年两会提到了“城镇化率”这一概念，根据中央对未来十年城镇化的规划，计划将全国的平均城镇化率提高到64%左右。我个人认为目前玉林城区人口大概在七八十万左右，加上其他县市区城区的城区人口，平均的城镇化率最多也只达到50%，还有很长一段时间才能达到全国平均值。
为了实现提高城镇化率，鼓励更多的农村人口向城市化方向发展，玉林在城镇一带创造了更多的就业岗位，不断完善城市的基础设施配套，扩大城市的开发领域，拉长城市布局轴线，加速玉北同城化进程等，让更多人迁移到城镇一带生活，拥有更多的选择空间。另外，玉林的区域性比较特殊，既处于桂东南地区，又是广西连接粤港澳大湾区的一个重要核心位置，而且离首府南宁的距离较近，加上本身民营经济较为发达等独特优势，因此，把玉林打造成为大城市十分有必要，也符合广西的发展战略。
将玉林建设成城区常住人口100万以上的大城市，对于我们楼市发展是一个利好的契机，但人口数量只是建设大城市的指标之一，人均GDP也是另有一个重要因素，只有提高人均GDP，才能提高民众的购买力，带动购房需求。玉林当前的房地产开发量还远远满足不了城区常住人口达到100万市民的需求，我相信到那时会有更多的房地产开发品牌进驻玉林，不断提升楼市品质。
记者：2020年由于受到突如其来的新冠疫情影响，玉林房地产业也同样受到了冲击，房价也出现了一定程度的调整，这是否会影响到玉林房地产开发商的信心？您如何看待当前的房地产回暖情况，依据是什么？
孙将来：我们对玉林的房地产市场一直都很有信心，回顾玉林十多年的房价变化，始终都在一个合理、平稳的范围内浮动，既没有出现单边式的猛涨，也没有持续的跌落，哪怕是受到疫情影响的状况下，房价整体的下降率也保持在4%-5%之间，与多年来以5%-7%的增长速度上下浮动都保持在合理的范围之内，尽管当前玉林楼市的回暖程度仍达不到疫情前的行情，但是由于玉林潜在的购房者是以刚需和改善为主，不像其他一些城市投资占比居多，加上当前投资客的热情在慢慢消退，就会缩减购买力，在玉林我们完全不必担心这个问题。
此外，由于玉林的人口基础大，稳居广西第二；城镇化率的不断增长，农业人口源源不断迁移入城的现象十分普遍；加上玉林在交通、教育、医疗、商业圈等整体配套都在不断地加速完善，招商引资力度也展示了这个城市不断提升的综合竞争力，而且玉林是一个藏富于民的城市，民众的购房置业的实力较强，玉林的平均房价在全国或全广西同水平城市中并不高，甚至还可以说比较低，因此我们一直都对玉林市场充满信心。
记者：当前玉林一些新开发的楼盘由于入住率不高，让不少市民产生了 “玉林商品房开发是否供过于求”的疑问，请问您如何看待这一现象。此外，目前玉林房地产销售量主要以刚需和改善的份额为主，这两者的占比对于未来玉林的房地产发展趋势会有怎样的变化呢？
孙将来：楼盘的入住率与区域成熟度有关。现在的老百姓买房，有的是为了解决小孩的上学问题，有的是为了就近上班方便，或者是为了生活的改善等，他们可能觉得有一两个特别满意的地方就选择去那里买房了，但其实那个小区还没有完善生活各方面所需的配套。当前其实很多楼盘都已经是售罄或基本卖完了，但是还没有人入住的一个原因，就是因为不少楼盘的配套还达不到业主们生活的需求。
另一个重要原因，就是楼盘还没达到交付的状态。房子从开发商拿地到规划、从开发到销售、从建设到交付，再到业主计划装修入住……至少也要三四年的时间，而一些楼盘建起来也才三四年，周边完善也需要时间，因此一些楼盘的入住率不高。民众刚需性购房往往首先考虑的是区域性繁华的程度，这样才能方便他们的衣食住行；而改善性群体购房则往往考虑更多的提升居住品质和发展空间，短时间内对于入住新房不是十分迫切。
当前我个人认为，玉林房地产销售额在刚需性方面仍占绝大部分，能达到60%，改善性的占比为30%，投资性需求占比较少。未来，改善性占比份额会慢慢地上升，那时候房地产开发商对于产品研发的设计考虑也会倾向于这一方面。比如，推出更多的4 到5 房或以上的大户型，更多考虑周边的发展空间。
记者：日前，全国两会提到要保障好群众的住房需求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，稳地价、稳房价、稳预期，既要遏制住大涨，也要防范大跌，请问您如何看待玉林房地产业是如何“稳预期”的呢？
孙将来：全国两会多次都提到了 “房子是用来住的，不是用来炒的”这一功能定位，证明了国家对民众在房地产方面的鼓励方向一直是希望大家买房都是用来住或者改善生活，而不希望购房者将购置房产作为投资性产品的定位。因为如果大家买房子都是用来住，就可以防止房价出现不理智的上涨，遏制住房地产市场的大涨大跌，让房地产业能够平稳健康地发展，这既是国家的预期目标，也是我们作为房企的一个预期目标。
为了将地价和房价控制在合理的幅度范围之内，防止房价大起大落，达到一个“平稳、健康”的预期，国家出台了诸多调控政策，采取了更加严厉的监管措施，以限购或限贷等方式来防止炒房。以玉林为例，根据国家“一城一策” “因城施策”的调控方式，由于玉林楼市当前主要处于“解决刚需为主、改善为次、投资较少”的局面，主要是通过“控贷款，不限购”的方式来稳预期。
去年疫情期间，玉林市有关主管部门出台了关于促进玉林市房地产平稳发展的相关政策，就是为了让这个市场更加地规范与稳定。今年，围绕新冠疫情新形势，玉林可能还会出台相关政策来保持市场的稳定。纵观玉林房价十多年来的增长情况，一直保持着理性的状态，从未出现过大起大落的现象，这一预期的实现，主要是得益于国家和当地政府的有力调控。
记者：今年，广西两会提到要建设广西“一核两副三大城市”的格局，加快中小城市的发展。其中，将以首府南宁作为核心，建设超500万城区人口的特大城市；柳州、桂林为副中心；“三大城市”指的是建设梧州、北海、玉林城区常住人口超100 万的大城市。那么，玉林城区常住人口假如达到100万人的话，对于玉林房地产将会带来怎样的影响和变化？
孙将来：今年两会提到了“城镇化率”这一概念，根据中央对未来十年城镇化的规划，计划将全国的平均城镇化率提高到64%左右。我个人认为目前玉林城区人口大概在七八十万左右，加上其他县市区城区的城区人口，平均的城镇化率最多也只达到50%，还有很长一段时间才能达到全国平均值。
为了实现提高城镇化率，鼓励更多的农村人口向城市化方向发展，玉林在城镇一带创造了更多的就业岗位，不断完善城市的基础设施配套，扩大城市的开发领域，拉长城市布局轴线，加速玉北同城化进程等，让更多人迁移到城镇一带生活，拥有更多的选择空间。另外，玉林的区域性比较特殊，既处于桂东南地区，又是广西连接粤港澳大湾区的一个重要核心位置，而且离首府南宁的距离较近，加上本身民营经济较为发达等独特优势，因此，把玉林打造成为大城市十分有必要，也符合广西的发展战略。
将玉林建设成城区常住人口100万以上的大城市，对于我们楼市发展是一个利好的契机，但人口数量只是建设大城市的指标之一，人均GDP也是另有一个重要因素，只有提高人均GDP，才能提高民众的购买力，带动购房需求。玉林当前的房地产开发量还远远满足不了城区常住人口达到100万市民的需求，我相信到那时会有更多的房地产开发品牌进驻玉林，不断提升楼市品质。
记者：2020年由于受到突如其来的新冠疫情影响，玉林房地产业也同样受到了冲击，房价也出现了一定程度的调整，这是否会影响到玉林房地产开发商的信心？您如何看待当前的房地产回暖情况，依据是什么？
孙将来：我们对玉林的房地产市场一直都很有信心，回顾玉林十多年的房价变化，始终都在一个合理、平稳的范围内浮动，既没有出现单边式的猛涨，也没有持续的跌落，哪怕是受到疫情影响的状况下，房价整体的下降率也保持在4%-5%之间，与多年来以5%-7%的增长速度上下浮动都保持在合理的范围之内，尽管当前玉林楼市的回暖程度仍达不到疫情前的行情，但是由于玉林潜在的购房者是以刚需和改善为主，不像其他一些城市投资占比居多，加上当前投资客的热情在慢慢消退，就会缩减购买力，在玉林我们完全不必担心这个问题。
此外，由于玉林的人口基础大，稳居广西第二；城镇化率的不断增长，农业人口源源不断迁移入城的现象十分普遍；加上玉林在交通、教育、医疗、商业圈等整体配套都在不断地加速完善，招商引资力度也展示了这个城市不断提升的综合竞争力，而且玉林是一个藏富于民的城市，民众的购房置业的实力较强，玉林的平均房价在全国或全广西同水平城市中并不高，甚至还可以说比较低，因此我们一直都对玉林市场充满信心。
记者：当前玉林一些新开发的楼盘由于入住率不高，让不少市民产生了 “玉林商品房开发是否供过于求”的疑问，请问您如何看待这一现象。此外，目前玉林房地产销售量主要以刚需和改善的份额为主，这两者的占比对于未来玉林的房地产发展趋势会有怎样的变化呢？
孙将来：楼盘的入住率与区域成熟度有关。现在的老百姓买房，有的是为了解决小孩的上学问题，有的是为了就近上班方便，或者是为了生活的改善等，他们可能觉得有一两个特别满意的地方就选择去那里买房了，但其实那个小区还没有完善生活各方面所需的配套。当前其实很多楼盘都已经是售罄或基本卖完了，但是还没有人入住的一个原因，就是因为不少楼盘的配套还达不到业主们生活的需求。
另一个重要原因，就是楼盘还没达到交付的状态。房子从开发商拿地到规划、从开发到销售、从建设到交付，再到业主计划装修入住……至少也要三四年的时间，而一些楼盘建起来也才三四年，周边完善也需要时间，因此一些楼盘的入住率不高。民众刚需性购房往往首先考虑的是区域性繁华的程度，这样才能方便他们的衣食住行；而改善性群体购房则往往考虑更多的提升居住品质和发展空间，短时间内对于入住新房不是十分迫切。
当前我个人认为，玉林房地产销售额在刚需性方面仍占绝大部分，能达到60%，改善性的占比为30%，投资性需求占比较少。未来，改善性占比份额会慢慢地上升，那时候房地产开发商对于产品研发的设计考虑也会倾向于这一方面。比如，推出更多的4 到5 房或以上的大户型，更多考虑周边的发展空间。
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