物业公司把84户业主告上法庭，法官运用送查破三步工作法化解

近日，溧阳法院天目湖法庭灵活运用“送、查、破”三步工作法，对19起物业服务合同纠纷案件进行了集中处理，有效化解了双方当事人的矛盾纠纷。

据了解，2013年8月，溧阳市某物业管理有限公司（以下简称物业公司）为溧阳市天目湖镇某小区提供物业服务。由于小区内多名业主长期欠缴物业费，物业公司采用电话告知、上门催收、发送物业费催缴单等方式催缴，均无果。

2019年7月，物业公司撤出小区，物业费追缴更加困难。无奈之下，2020年，物业公司向溧阳法院起诉欠缴物业费的84户业主。经过溧阳法院诉调对接中心介入调解，其中65件案件在诉前得到妥善解决，余下19件案件进入审理程序，分别由天目湖法庭法官李丽、吕刚承办。

承办法官认为，业主拒缴物业费，可能是对物业公司存在误解或抵触情绪，若直接判决，对当事双方都不是“最佳方案”。于是，法官决定采取“送、查、破”三步法，化解物业服务合同纠纷。

“送”即夜间上门送达。天目湖法庭送达小分队在业主下班回家后，按照诉状载明的门牌号挨家挨户送达，通过主动释明身份、耐心讲解法律后果等方式，减轻业主的思想顾虑，争取“面谈”机会，确保送达效果。“查”指实地走访调查。法官实地走访涉案小区、主动联系业主，总结归纳业主拒缴物业费的原因及问题。“破”指调判结合，对矛盾分类击破。业主们多认为，物业公司提供的服务在质量等方面存在很多问题，对物业公司要求支付“物业费+滞纳金”的诉请，情绪较为激动，使得案件一度陷入僵局。

针对积极应诉并有调解意愿的业主，承办法官依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《江苏省物业管理条例》等相关法律规定，要求物业公司合理考虑利润临界点，也向业主们说明了物业服务瑕疵并不能成为免除物业费的理由。最终，物业公司对滞纳金做出了一定让步，业主们同意止纷息诉。

针对始终回避的业主，承办法官则在查明事实后依法作出判决，并在判决文书中阐明裁判理由和思路，将诉讼结果作为处理纠纷的指引。最终，19件物业服务合同纠纷案件中，9件因业主主动缴清物业费而撤诉，7件调解成功，3件依法作出判决。

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