开发商欠钱法院拍卖房产案例，150万保证金难执行法院务实破困局

在一起建设施工合同纠纷中，被法院依法判决返回履约保证金150万元。因未在指定时间内履行义务，被申请强制执行。就是这样一起看似简单的执行案件，却因为被执行人名下除了有多套尚未办理初始登记的房屋外，几乎没有其他财产而变得困难起来。针对这一特殊情况，高新区人民法院采用“放水养鱼”式执行进行和解，充分维护当事人切身利益。

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【基本案情】

2014年1月14日，绵阳市某商贸有限公司（以下简称商贸公司）与绵阳市一家建设有限公司（以下简称建设公司）签订了《建设工程施工协议》，约定建设公司承建商贸公司开发的项目，并交纳履约保证金300万元。协议签订后，建设公司按照约定向商贸公司交纳了履约保证金300万元。

2014年8月18日，项目建设工程正式开工，2016年11月22日该项目进行了预验收。商贸公司将该项目中的部分商品进行了预售，并于2016年12月底将所售房屋交付买受人使用。2017年6月，建设公司起诉至法院，要求商贸公司退还还没有归还的保证金150万元，并支付拖欠的工程款2000余万元。经高新区人民法院审理并对事实清楚的部分先行判决，确定商贸公司应返还建设公司履约保证金150万元。判决生效后，被执行人商贸公司未主动履行义务，建设公司遂向法院申请强制执行。

【执行过程及结果】

案件执行中，高新区法院依法向商贸公司送达了相关法律文书。不过，通过随后的调查核实以及网络执行查控系统和实地调查，发现被执行人商贸公司银行存款余额仅几百元；也未查到其名下有车辆、股票、金融理财产品、收益类保险等财产信息。另一方面，通过调查房管、住建部门信息，发现被执行人名下的房产仅有房屋预售许可证号，尚未办理房屋初始登记，且开发商已经预售了大部分的房屋。为此，法院依法查封了被执行人名下的12套房屋。

房屋是查封了，但执行法官发现，整栋房屋的专项维修基金等费用尚未缴纳，如果立即启动对已查封房屋的司法拍卖程序，之后房屋产权过户登记将难以顺利进行。

考虑到既要保护申请执行人的合法权益，又要保障民营企业正常发展，同时兼顾其他购房业主因产权过户能否顺利办理而产生的信访维稳问题，法院组织申请执行人与被执行人达成执行和解协议，采取“放水养鱼”的方式，双方均同意暂不拍卖已查封的房屋，约定由双方共同寻找购房买主，与买主签订购房合同后，要求买主将购房款或首付款转账至一个固定银行账户，同时按揭贷款的银行也将按揭尾款发放至该银行账户内，法院会预先冻结此账户，钱一旦到账，法院就将款项扣划至法院执行案款专户内，并发放给申请执行人。

同时，为保障被执行人的正常经营和发展，对被执行人的其他银行账户解除冻结。通过这种方式，商贸公司顺利卖出3套房屋，并将保证金150万元及迟延履行期间的资金利息全部支付给建设公司。

本案的顺利执结，充分体现了人民法院将切实保护民营企业健康发展的要求落实到具体案件中，在涉民营企业执行中既要加大执行力度，同时审慎采取执行措施，保障民营企业合法权益，维护了当地经济稳定发展，将购房业主群体可能因为不能顺利办理房屋产权登记而发生的信访事件消除在萌芽状态。

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