小区公共停车位收费合法吗，小区公共停车场该不该收费收多少合适
房产问答2020-08-11 23:49
房地产知识
精选回答
近期,常熟市市场监管局梅李分局接到梅李悦阁业主投诉称，梅李镇悦阁小区是2019年交付的，车位还没有开始出售，地下车库是封闭的，业主前期可将汽车免费停在地面车位上。
物业发通知称，从7月25日开始，要收取地面车位停车费，汽车进入小区超过2小时就要收费，收费标准是2元/小时，24小时内封顶10元，超过24小时费用累计计算，没有封顶。投诉业主称，地面车位是公共车位，物业收取停车费不合理。
梅李分局接报后，执法人员前往梅李镇悦阁小区进行核查，该小区物业为江苏中南物业服务有限公司常熟分公司。分局工作人员分别与诉求人和被诉方取得联系后得知，悦阁小区于2019年交房后，至今未成立业主委员会。
小区业主在购房时签订有《悦阁前期物业管理服务协议》，该服务协议中明确前期物业服务内容包括对该小区统一实施车辆管理并按照一定的标准进行收费。另查，上述前期物业服务协议中约定的收费标准也未超出《常熟市车辆停放服务收费实施办法》规定的上限，并且该收费标准也已通过常熟市发展改革委员会备案。
价格监管职能从发改委划转到市场监督管理部门后，价格监管成为市场监管部门的新课题，物业管理收费中诸如停车收费问题究竟该不该管、如何管，值得深入探讨。结合此案例的处理，笔者就以下问题抛砖引玉。
一、小区公共停车位收费问题是否属市场监管部门职能
现行与小区公共停车位收费相关的法律法规规章主要有《物权法》、《物业管理条例》《价格法》、《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等，从中可以归纳出：
1、小区公共停车位的所有权性质为业主共有；
2、在业主大会成立之前的前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价；
3、业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费、汽车停放费实行市场调节价，即由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行；
4、物业管理的主管行政部门为房地产行政管理部门，市场监督管理部门作为价格主管部门主要负责对物业服务收费行为的监督。
因此，对于诉求人反映的小区公共停车位收费问题，我局有职能先开展调查，确定该小区处于前期物业管理阶段还是业主大会成立后物业管理阶段，再分别情况进行价格监管。
二、前期物业阶段公共停车位收费是否合规是监管重点
经对梅李镇悦阁小区进行核查，该小区物业为江苏中南物业服务有限公司常熟分公司。该物业公司负责人向分局工作人员提供了该小区的《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》和《前期物业公共服务收费备案表》。根据上述材料显示，悦阁小区物业管理区域内由业主委托物业服务企业统一实施车辆管理，委托物业服务企业管理的，收费标准如下：
临时停车服务费约定：2小时（含2小时）内不收费；2小时以上4小时以内2元/次；12小时（含12小时）内5元/次；24小时（含24小时）内10元/次；超过24小时的，按时按次累计收费。地下室停车位管理服务费50元/月。以上收费标准为小型车收费标准，中型车按小型车收费标准价倍计收。上述收费标准已通过常熟市发展改革委员会备案，因此并不存在违规收费情况。
三、业主对公共停车位收费不满该如何解决
根据《物权法》相关规定，小区内占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，同时规定由业主共同决定制定或修改小区管理规约、共同决定共有和共同管理权利的其他重大事项。
《物业管理条例》等相关法律法规规章更进一步明确了对公共停车位收费分为前期物业管理和业主大会成立后物业管理两个阶段。前期物业阶段的物业管理企业是由房产开发商招标确定的，而业主委员会成立后的物业管理企业可以由业主委员会选聘。因此，业主为了更好地维护自身权益，应尽快在街道办事处（乡镇人民政府）指导、参与下成立业主委员会，通过业主委员会行驶自己作为业主的应有权利。
四、小区公共停车位收费怎样收才更为合理
该案例中，虽然该物业公司严格按照《常熟市车辆停放服务收费实施办法》规定制定了收费标准，但由于该小区目前还未开始出租或出售地下车位，却先开始对地面公共停车位进行收费，促使小区业主不得不考虑购买或者租赁车位车库，形成了车位车库租售前的紧张形势。
相比而言，本市的不少其他新建成小区中，大部分地产公司和物业公司做法都是先出租出售地下车位，在绝大部分地下车位已经出租或出售的情况下再对小区地面公共车位进行收费。在此之前，通过录入业主车牌放行的形式来管理小区内地面公共车位的停放情况，相比而言是更为人性化、更为合理的管理方式。
物业发通知称，从7月25日开始，要收取地面车位停车费，汽车进入小区超过2小时就要收费，收费标准是2元/小时，24小时内封顶10元，超过24小时费用累计计算，没有封顶。投诉业主称，地面车位是公共车位，物业收取停车费不合理。
梅李分局接报后，执法人员前往梅李镇悦阁小区进行核查，该小区物业为江苏中南物业服务有限公司常熟分公司。分局工作人员分别与诉求人和被诉方取得联系后得知，悦阁小区于2019年交房后，至今未成立业主委员会。
小区业主在购房时签订有《悦阁前期物业管理服务协议》，该服务协议中明确前期物业服务内容包括对该小区统一实施车辆管理并按照一定的标准进行收费。另查，上述前期物业服务协议中约定的收费标准也未超出《常熟市车辆停放服务收费实施办法》规定的上限，并且该收费标准也已通过常熟市发展改革委员会备案。
价格监管职能从发改委划转到市场监督管理部门后，价格监管成为市场监管部门的新课题，物业管理收费中诸如停车收费问题究竟该不该管、如何管，值得深入探讨。结合此案例的处理，笔者就以下问题抛砖引玉。
一、小区公共停车位收费问题是否属市场监管部门职能
现行与小区公共停车位收费相关的法律法规规章主要有《物权法》、《物业管理条例》《价格法》、《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等，从中可以归纳出：
1、小区公共停车位的所有权性质为业主共有；
2、在业主大会成立之前的前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价；
3、业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费、汽车停放费实行市场调节价，即由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行；
4、物业管理的主管行政部门为房地产行政管理部门，市场监督管理部门作为价格主管部门主要负责对物业服务收费行为的监督。
因此，对于诉求人反映的小区公共停车位收费问题，我局有职能先开展调查，确定该小区处于前期物业管理阶段还是业主大会成立后物业管理阶段，再分别情况进行价格监管。
二、前期物业阶段公共停车位收费是否合规是监管重点
经对梅李镇悦阁小区进行核查，该小区物业为江苏中南物业服务有限公司常熟分公司。该物业公司负责人向分局工作人员提供了该小区的《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》和《前期物业公共服务收费备案表》。根据上述材料显示，悦阁小区物业管理区域内由业主委托物业服务企业统一实施车辆管理，委托物业服务企业管理的，收费标准如下：
临时停车服务费约定：2小时（含2小时）内不收费；2小时以上4小时以内2元/次；12小时（含12小时）内5元/次；24小时（含24小时）内10元/次；超过24小时的，按时按次累计收费。地下室停车位管理服务费50元/月。以上收费标准为小型车收费标准，中型车按小型车收费标准价倍计收。上述收费标准已通过常熟市发展改革委员会备案，因此并不存在违规收费情况。
三、业主对公共停车位收费不满该如何解决
根据《物权法》相关规定，小区内占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，同时规定由业主共同决定制定或修改小区管理规约、共同决定共有和共同管理权利的其他重大事项。
《物业管理条例》等相关法律法规规章更进一步明确了对公共停车位收费分为前期物业管理和业主大会成立后物业管理两个阶段。前期物业阶段的物业管理企业是由房产开发商招标确定的，而业主委员会成立后的物业管理企业可以由业主委员会选聘。因此，业主为了更好地维护自身权益，应尽快在街道办事处（乡镇人民政府）指导、参与下成立业主委员会，通过业主委员会行驶自己作为业主的应有权利。
四、小区公共停车位收费怎样收才更为合理
该案例中，虽然该物业公司严格按照《常熟市车辆停放服务收费实施办法》规定制定了收费标准，但由于该小区目前还未开始出租或出售地下车位，却先开始对地面公共停车位进行收费，促使小区业主不得不考虑购买或者租赁车位车库，形成了车位车库租售前的紧张形势。
相比而言，本市的不少其他新建成小区中，大部分地产公司和物业公司做法都是先出租出售地下车位，在绝大部分地下车位已经出租或出售的情况下再对小区地面公共车位进行收费。在此之前，通过录入业主车牌放行的形式来管理小区内地面公共车位的停放情况，相比而言是更为人性化、更为合理的管理方式。
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