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买卖不破租赁

2020-07-06 23:03:36  
买卖不破租赁的法律规定,以租抵债能否适用买卖不破租赁
www.grfyw.com 来源:个人房源网  编辑:巴龙 恒大网上售房

一、买卖不破租赁案例

2012至2014年期间,周某向宋某陆续借款900000元。债权到期后周某无力偿还借款,周某便与宋某签订《房屋租赁合同》约定,周某将其名下的位于某小区7号三单元1002号的房屋租赁给宋某三十年,以折抵欠款900000元,租金为每月2500元,签订合同当日,宋某一次性付清全部租金。房屋租赁期限自2014年2月1日至2044年1月31日止。2014年2月宋某朋友开始居住使用案涉房屋。

买卖不破租赁

2013年12月30日,周某与秦某签订《房屋买卖协议》,约定周某将其所有的位于某小区7号三单元1002号的房屋以140万元的价格转让给秦某,并对《房屋买卖协议》进行了公证。双方于2014年6月18日办理了房屋过户登记手续。2014年6月20日宋某与秦某因腾退案涉房屋发生争执,原告宋某遂诉至法院,诉请秦某继续履行租赁合同。

二、买卖不破租赁法院判决

法院经审理认为,案涉《房屋租赁合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同而非房屋租赁合同,本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”原则。故驳回原告宋某的诉讼请求,宋某对周某的债权可另行起诉主张权利。

三、买卖不破租赁律师解析

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期支付租金,并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。本案中,案涉房屋的原所有权人周某与原告宋某签订的《房屋租赁合同》是以周某在一定期限内让渡对案涉房屋的使用权抵偿其所欠原告宋某90万元债务为目的,双方虽然在《房屋租赁合同》也约定了租赁期限及租金,但与日常的租赁交易习惯不符。根据上述分析,周某与原告之间的《房屋租赁合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同而非房屋租赁合同,故本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”原则。

此外,根据合同的相对性原则,案涉《房屋租赁合同》仅对签订主体双方有法律约束力,不能对抗合同之外的第三人。而案涉房屋的所有权已被秦某通过支付合理价格转让取得,并且办理了房屋过户登记手续,即被告秦某已依法取得对案涉房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。被告秦某作为案涉房屋的所有权人有权要求原告宋某停止侵害并立即向其返还位于某小区7号三单元1002号的房屋。故法院判决符合法律规定,并无不当。

四、买卖不破租赁律师点评

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”规定了买卖不破租赁原则,即房屋租赁关系存续期间,出租人转让房屋所有权时,受让人承继出租人原租赁合同的权利义务。该原则的意义在于保护相对处于弱势地位的承租人,即使不动产所有权发生变动,承租人也不会因此丧失租赁权。


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