忧心！柳州正和城C区4至8栋500多户业主买房三年拿不到不动产权证
房产问答2020-05-08 12:54
房地产知识
精选回答
“我们是新柳大道正和城C区的业主，自2017年初交房到现在，我们迟迟拿不到不动产权证，房开商一拖再拖，我们担心，自己购买的房子将来会成为‘黑户’……”近日，市民韦先生向“柳报维权哥”投诉称，他们所住的小区有500多户业主与他的遭遇相似，虽然已住进新房，但一纸不动产权证却迟迟未到手。
事件的真相是什么呢？4月29日，记者来到正和城小区进行了采访。
业主：购房3年，不动产权证“难产”
正和城C区4栋业主韦先生说，他们的房子是在2017年1月份交房的，根据《购房合同》内的第四条产权登记约定第一款中明确，出卖人办理权属登记备案的期限为出卖人交付房屋之后的365个工作日内。
“2018年4月份，约定交证期满，我去房开营销中心询问，当时工作人员答复，房开已拿商铺去银行抵押贷款，需要我们再耐心等候，2018年年底就应该可以拿到不动产权证了。”韦先生称，听了工作人员的解释，他就回去等候消息。
2018年12月，韦先生再次来到营销中心，工作人员答复，不动产权证需要到2019年6月才能办下来。
2019年6月底，韦先生第三次来到营销中心，工作人员又表示，证需要到2019年年底才能办下来。
一拖再拖，是何用意？韦先生不明白房开商葫芦里装的是什么药，但交房后迟迟拿不到不动产权证，这本来就不正常。
事后，韦先生打听到，C区4栋至8栋500多户业主的遭遇都与他相同。
业主们为“证”努力
“没有不动产权证，孩子读书、大人落户、房屋转卖等麻烦事都会接踵而至。”韦先生说，得知这一情况后，2019年下半年，C区4至8栋的业主，分成6个批次，将正和城的房开商柳州正和桦桂置业集团有限公司告上鱼峰区人民法院。
2019年10月23日，法院将韦先生与柳州正和桦桂置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案正式立案，于同年12月6日公开开庭审理，并于同日由法院主持双方当事人进行调解。
经调解，双方当事人自愿达成协议，柳州正和桦桂置业集团有限公司应于2020年2月29日前向韦先生支付逾期办理房屋权属证书违约金5282.29元。
“赔偿钱虽然不多，但大家打官司的目的，不是为了违约金，而是通过诉讼的途径，实现房屋归属权合法化。”韦先生坦言：“这是在没有拿到不动产权证情况下的无奈之举。”
房开商频繁申请企业变更
在采访中，记者还了解到，不少业主对柳州正和桦桂置业集团频繁申请变更投资人等信息引起了高度关注。
为此，记者查询了国家企业信用信息公示系统及第三方企业工商查询系统了解到，2010年4月至2019年12月期间，该企业历史申请变更20余次。其中，一些变更重要信息颇为引人注目。比如：投资人变更6次，负责人变更2次，高级管理人员备案变更6次，经营范围变更4次等。
记者对历史变更信息进行梳理后发现，该公司现有两家股东，分别是柳州华桂房地产开发有限公司，占股30%；福州国一企业管理有限公司，占股70%。
此外，还有两家历史股东，分别是海南正和实业集团股份有限公司和福清市旺福房地产开发有限公司。
2014年5月29日，原持股70%的海南正和实业集团股份有限公司退出后，福清市旺福房地产开发有限公司变更成为新增投资人。
2015年3月24日，福清市旺福房地产开发有限公司退出，投资人变更为现在持股70%的福州国一企业管理有限公司。
除了投资人有变更之外，负责人变更和高级管理人员备案变更等也较为频繁。
房开商为何会频繁变更投资人等信息呢？市场监督管部门登记科相关负责人表示，如果一个公司高管频繁变动，甚至投资人也变更频繁，则往往是企业内部经营不景气或是企业战略执行力不佳的外在表现。
住建部门：督促其尽快解决好业主投诉
“正和城C区4至8栋业主迟迟没拿到不动产权证问题我们早已接到过投诉，也与房开商进行沟通，房开商需要把银行的债务偿还，才能进行解押。经了解，房开商目前资金周转不灵，但问题出在哪，我们也没有办法去具体核实。”市住房和城乡建设局柳东建设局相关工作人员表示，从去年开始，他们就陆续接到关于正和城的相关投诉，不仅仅是C区的不动产权证问题，还有小区的路灯建设、道路建设等。
“但抵押资产何时能解押，这属于房开商行为，我们能做的只能是组织相关各方进行积极协调，督促其尽快解决好业主投诉的相关问题。”该工作人员如是说。
房开商：预计8月份可逐步办理不动产权证
那么，正和城C区4至8栋的业主的不动产权证何时才能办下来呢？
随后，记者与韦先生来到正和城营销中心，中心销售副总监罗女士称，C区4至8栋的业主之所以没有拿到不动产权证，是因为4至8栋一二层建设了商铺，房开将土地使用权证拿去银行抵押。因此，没有土地使用权证，业主们就无法办理不动产权证。
“但业主们的诉求我们也一直在推进，今年公司给我们的答复是，正在跟银行协商，置换这部分的抵押，条件已与银行谈妥，拿到土地使用权证后，计划最快也要到8月份才能为业主们办理不动产权证。”罗女士表示。
律师说法：房开公司已构成违约
广西华尚律师事务所律师黄华认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条的规定，若出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，或者商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人无法实现商品房买卖合同，则买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；根据第18条、第19条的规定，若因出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书，则买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
本案中，房开公司已构成根本违约，业主可要求解除合同、返还购房款，赔偿装修损失、房屋升值损失及利息损失，并可要求房开公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。
事件的真相是什么呢？4月29日，记者来到正和城小区进行了采访。
业主：购房3年，不动产权证“难产”
正和城C区4栋业主韦先生说，他们的房子是在2017年1月份交房的，根据《购房合同》内的第四条产权登记约定第一款中明确，出卖人办理权属登记备案的期限为出卖人交付房屋之后的365个工作日内。
“2018年4月份，约定交证期满，我去房开营销中心询问，当时工作人员答复，房开已拿商铺去银行抵押贷款，需要我们再耐心等候，2018年年底就应该可以拿到不动产权证了。”韦先生称，听了工作人员的解释，他就回去等候消息。
2018年12月，韦先生再次来到营销中心，工作人员答复，不动产权证需要到2019年6月才能办下来。
2019年6月底，韦先生第三次来到营销中心，工作人员又表示，证需要到2019年年底才能办下来。
一拖再拖，是何用意？韦先生不明白房开商葫芦里装的是什么药，但交房后迟迟拿不到不动产权证，这本来就不正常。
事后，韦先生打听到，C区4栋至8栋500多户业主的遭遇都与他相同。
业主们为“证”努力
“没有不动产权证，孩子读书、大人落户、房屋转卖等麻烦事都会接踵而至。”韦先生说，得知这一情况后，2019年下半年，C区4至8栋的业主，分成6个批次，将正和城的房开商柳州正和桦桂置业集团有限公司告上鱼峰区人民法院。
2019年10月23日，法院将韦先生与柳州正和桦桂置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案正式立案，于同年12月6日公开开庭审理，并于同日由法院主持双方当事人进行调解。
经调解，双方当事人自愿达成协议，柳州正和桦桂置业集团有限公司应于2020年2月29日前向韦先生支付逾期办理房屋权属证书违约金5282.29元。
“赔偿钱虽然不多，但大家打官司的目的，不是为了违约金，而是通过诉讼的途径，实现房屋归属权合法化。”韦先生坦言：“这是在没有拿到不动产权证情况下的无奈之举。”
房开商频繁申请企业变更
在采访中，记者还了解到，不少业主对柳州正和桦桂置业集团频繁申请变更投资人等信息引起了高度关注。
为此，记者查询了国家企业信用信息公示系统及第三方企业工商查询系统了解到，2010年4月至2019年12月期间，该企业历史申请变更20余次。其中，一些变更重要信息颇为引人注目。比如：投资人变更6次，负责人变更2次，高级管理人员备案变更6次，经营范围变更4次等。
记者对历史变更信息进行梳理后发现，该公司现有两家股东，分别是柳州华桂房地产开发有限公司，占股30%；福州国一企业管理有限公司，占股70%。
此外，还有两家历史股东，分别是海南正和实业集团股份有限公司和福清市旺福房地产开发有限公司。
2014年5月29日，原持股70%的海南正和实业集团股份有限公司退出后，福清市旺福房地产开发有限公司变更成为新增投资人。
2015年3月24日，福清市旺福房地产开发有限公司退出，投资人变更为现在持股70%的福州国一企业管理有限公司。
除了投资人有变更之外，负责人变更和高级管理人员备案变更等也较为频繁。
房开商为何会频繁变更投资人等信息呢？市场监督管部门登记科相关负责人表示，如果一个公司高管频繁变动，甚至投资人也变更频繁，则往往是企业内部经营不景气或是企业战略执行力不佳的外在表现。
住建部门：督促其尽快解决好业主投诉
“正和城C区4至8栋业主迟迟没拿到不动产权证问题我们早已接到过投诉，也与房开商进行沟通，房开商需要把银行的债务偿还，才能进行解押。经了解，房开商目前资金周转不灵，但问题出在哪，我们也没有办法去具体核实。”市住房和城乡建设局柳东建设局相关工作人员表示，从去年开始，他们就陆续接到关于正和城的相关投诉，不仅仅是C区的不动产权证问题，还有小区的路灯建设、道路建设等。
“但抵押资产何时能解押，这属于房开商行为，我们能做的只能是组织相关各方进行积极协调，督促其尽快解决好业主投诉的相关问题。”该工作人员如是说。
房开商：预计8月份可逐步办理不动产权证
那么，正和城C区4至8栋的业主的不动产权证何时才能办下来呢？
随后，记者与韦先生来到正和城营销中心，中心销售副总监罗女士称，C区4至8栋的业主之所以没有拿到不动产权证，是因为4至8栋一二层建设了商铺，房开将土地使用权证拿去银行抵押。因此，没有土地使用权证，业主们就无法办理不动产权证。
“但业主们的诉求我们也一直在推进，今年公司给我们的答复是，正在跟银行协商，置换这部分的抵押，条件已与银行谈妥，拿到土地使用权证后，计划最快也要到8月份才能为业主们办理不动产权证。”罗女士表示。
律师说法：房开公司已构成违约
广西华尚律师事务所律师黄华认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条的规定，若出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，或者商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人无法实现商品房买卖合同，则买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；根据第18条、第19条的规定，若因出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书，则买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
本案中，房开公司已构成根本违约，业主可要求解除合同、返还购房款，赔偿装修损失、房屋升值损失及利息损失，并可要求房开公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。
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