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2019-11-07 21:47:54  
新乡二手房交易资金监管怎么办理?新乡存量房网签资金监管细则
www.grfyw.com 来源:个人房源网  编辑:灵豸 恒大网上售房

新乡二手房交易资金监管

房地产经纪有限公司工作人员给市民讲解存量房交易资金监管相关内容,新乡二手房交易资金监管试行100天。

新乡二手房交易资金监管政策宣传

11月1日,新乡市正式执行《新乡市存量房交易资金监管工作操作细则》(以下简称《细则》)。11月2日、3日,记者走访了我市多家中介机构,对新政落地情况进行探访,发现很多中介都已将《新乡市存量房交易资金监管划转协议》作为合同条款,写入存量房买卖合同,资金监管新政的影响正在显现。

一、中介机构:这两天忙着执行《细则》的事儿

3日中午,记者来到位于华兰大道与牧野大道交叉口东北角的市优房房地产经纪有限公司(以下简称优房置业),洽谈室内,“按揭贷款购房资金监管流程”已做成醒目的海报挂在墙上,买卖双方正在加有资金监管内容的存量房买卖合同上签字。新的存量房买卖合同上明确写着该笔交易的监管账户,市民还可以通过“新乡市不动产(微信公众号)”查验,通过行业主管部门备案的房地产经纪机构名单,证明该公司具有进行存量房买卖合同网签资格。

该公司负责人贾科告诉记者:“今年8月,我市已经开始试行二手房资金监管账户,我们之前会根据买卖双方的意愿,让他们自愿选择是否进入监管账户。进入10月份,我们再去银行办理贷款,主管部门要求客户和中介代办机构都要按要求对全款购房、首付款暨银行贷款进行监管。根据《细则》,目前二手房交易中的合同都是主管部门提供的格式合同,这两天忙的都是如何执行《细则》的事儿。”

在记者走访过程中,市区多家中介机构都表示,已接到主管部门的通知,将监管账户写入存量房买卖合同。人民东路的一家中介公司工作人员告诉记者:“现在监管账户必须上墙公示、写进存量房买卖合同,不用也不行了。”

二、业内人士:二手房没有资金监管隐患多

为啥部分中介想方设法逃避资金监管?对此,经营二手房行业10年之久的张先生告诉记者:“中介机构交易账户内资金流主要来源于正在经手办理贷款的用户,随着房价越来越高,一笔首付起码20万元以上。一个中等规模的中介机构,交易资金账户里至少有上百万元的现金流。而有的中介经营者财务管理不规范,经营资金有缺口,就挪用客户的交易资金开工资或者扩张店面。有些人利用现金流开饭店、民间借贷等,以此来赚钱。因为这个行业门槛低,申请个体工商户营业执照就能开店,一些不良经营者会将中介费定的很低,用这种方式从正规中介手中抢房源,有些买家和卖家以为自己省了钱,却不知道这些小中介正拿着他们的购房款出去做买卖。”

张先生说:“个别黑中介收了几十万元购房首付款后,说是帮你办贷款,然后用各种理由拖延不去办,其实是拿这些钱做投资、做买卖,或者去补之前的窟窿。一旦窟窿补不上,中介跑了,购房者的首付资金也就没了。”

三、政策解读:新乡存量房网签资金监管细则

《新乡市不动产登记和交易中心关于实施存量房交易资金监管工作的操作细则》(新登〔2019〕35号)已正式发布,根据文件要求,11月1日,我市将全面开展存量房交易资金监管工作,在全面开展业务之前,市不动产登记和交易中心将就存量房交易资金监管的相关问题进行解答。

存量房交易资金监管工作开展的时间和范围?

2019年11月1日起,在新乡市辖区范围内全面开展存量房资金监管工作。

为什么实行存量房买卖合同网上签约备案和交易资金监管?

根据《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房〔2006〕321号)和《关于开展市区存量房交易资金监管工作的通知》(新登〔2017〕3号)等文件规定,为进一步规范我市存量房交易市场秩序,维护存量房交易双方的合法权益,保障存量房交易资金的安全,促进房地产市场健康发展。

开展资金监管工作后,按揭贷款办理存量房转移登记与抵押登记与以前的流程有什么变化?

2019年11月1日起,新乡市辖区范围内所有存量房按揭贷款业务,首付款金额与贷款金额需要存入监管银行(邮政储蓄银行、农业银行、建设银行、广发银行、中原银行)的资金监管专用账户后,买卖双方可到不动产登记窗口申请办理存量房转移登记与抵押权登记合并办理。目前有5家监管银行开展存量房资金监管服务,后续还会有更多银行陆续开展存量房资金监管服务。

转移登记与抵押权登记合并办理实现两个登记事项“一并受理、一并审核、同时发证”,从而减少办事环节、缩短办事时限、更有利于防范交易风险。

如果买方申请的是公积金按揭贷款,因公积金业务流程是买卖双方办理转移登记后,凭新不动产权证书审批贷款,公积金按揭贷款暂不合并办理。

11月1日之前按揭贷款手续办理抵押权登记有什么影响?

11月1日之前按揭贷款手续已经办理转移登记未办理抵押权登记的,还按照之前的流程办理抵押权登记。11月1日起所有按揭贷款手续均申请转移登记与抵押权登记合并办理,分开办理的不予受理。

资金监管工作全面开展后,办理《存量房买卖合同》网上签约备案有什么要求?

11月1日起不动产登记窗口只为自主成交的买卖双方提供《存量房买卖合同》网上签约备案服务,新乡市不动产登记和交易中心授权的房地产经纪机构可免费协助存量房买卖双方办理《存量房买卖合同》网上签约备案服务。

如果买卖双方自主成交的来不动产登记窗口申请《存量房买卖合同》网上签约备案,需要填写《新乡市存量房买卖合同网上签订申请书》。全款自主成交申请免除资金监管的,需要填写《新乡市存量房交易资金自行划转声明》,填写声明后,如果在交易过程中发生的资金及权属风险由买卖双方自行承担,如果买卖双方因未如实申报,造成无法正常办理登记的,责任由买卖双方自行承担。

存量房交易资金监管是否收取服务费?

存量房交易资金监管不收取服务费,监管资金产生的活期利息随本金一并划转。

哪些房屋转让不实行资金监管?

(一)房屋产权交换的;

(二)依据人民法院或仲裁委生效法律文书转移房屋权属的;

(三)房屋拍卖的;

(四)以房屋出资入股,房屋权属发生转移的;

(五)交易双方中,有一方是法人或其它组织的。

哪些房屋转让可以申请免除资金监管?

(一)属于国有资产的房屋在公共资源交易中心挂牌交易的;

(二)房屋共有人之间转让所占房产份额的;

(三)交易双方为直系亲属的(包括配偶、子女、父母);

(四)其它不具备资金监管条件的情形。

申请免除监管的,交易双方签署自愿放弃资金监管、个人承担资金风险的声明后直接办理房屋产权过户手续。

二手房按揭贷款的资金监管流程

一、买卖双方到银行面签,双方开设银行卡,买方将首付款存入自己开设的银行卡上;

二、银行审批通过;

三、办理网签(自主成交的在不动产中心前台签署,通过中介机构的在有网签备案资质的中介机构签署);

四、买卖双方带网签合同、身份证、双方银行卡、到银行签署资金监管协议;买方将首付款存入资金监管账户;

五、等待银行发放贷款;

六、银行将贷款(尾款)存入监管账户;

七、买卖双方到不动产交易中心办理房产过户手续(过户、抵押合并办理);

八、买方领取不动产证,银行领取不动产登记证明(他项权利证)后,银行将首付款及贷款一并打入售房人账户。

公积金资金监管流程:

1.买卖双方先网签存量房买卖合同(自主成交的在不动产中心前台签署,通过中介机构的在有网签备案资质的中介机构签署);

2.去监管银行签资金监管协议,买方首付款存入;

3.监管银行打印资金监管证明、监管协议以及存款凭证(监管证明和监管协议办理不动产登记和办理公积金,各需一份,存款凭证是公积金收取的要件);

4.买卖双方来不动产中心办理转移登记,待买方领取新不动产证后,首付款由监管银行自动打给卖方账户;

5.买方领取新不动产证后,即可去公积金管理中心申请公积金贷款。


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