没有商品房预售许可证可以买吗？无商品房预售许可证收意向金

商品房预售许可证

一、法律人士提醒：购买“无商品房预售许可证”房屋隐患多

近日，平顶山市民李先生（化名）向当地媒体反映：两个多月前，他想购买卫东区一在建楼盘项目的一套期房，当时应开发商要求交了5000元选房意向金。开盘后，他没选到合适的房源，在要求按照协议退还意向金时却遭遇开发商的“拖字诀”，5000元选房意向金迟迟不退，至今未收到退款。

个人房源网提醒广大购房者，购买无商品房预售许可证房屋隐患多，尽量避免购买开发商无商品房预售许可证的房子，不要随便交所谓的购房意向金、买房诚意金和预售订金。

二、购房遭遇：未选中房源，预交的5000元选房意向金难退还

8月27日，李先生向记者出具了他同开发商于今年6月签订的一份意向金协议，协议上写明：选房当天如果（李先生）选不到合适的房源，十五天内退还（李先生）5000元意向金。

“签协议交钱的时候，项目还没有商品房预售许可证。过了半个多月后，开发商通知我去选房，我没选到合适的房源，他们说可以给我退意向金，结果一等就是个把月。一个月后，开发商让我拿着意向金协议书去项目部登记，称‘7月底保证把钱退到我卡上’，因为他们是‘分批退款’；后来，他们又说我没排上号，其中手续复杂，等下个月（8月份）月底退款；8月27日，他们又说我的退款申请排到第三期了，让我等到9月中旬再说。”李先生说，他对开发商的承诺已经失去了耐心。

无独有偶。据媒体近期报道，南阳市常绿卧龙府项目在部分楼盘未拿到商品房预售许可证的情况下，公开进行所谓的缴纳诚意金认购房屋活动。面对购房者质疑，开发商指出协议中已经注明预购房屋没有商品房预售许可证，要求退房就是购房者违约，诚意金不会退还，此举引发当地不少购房者的投诉。目前，南阳市房管部门和南阳市自然资源和规划局已明确表示将介入调查此事。

河南大鑫律师事务所律师王光辉告诉记者，法律上对于“不符合商品房销售条件，房地产开发企业向买受人收取预订款性质费用”的行为，按照收取金额的多少，明确了从1万元到3万元3档不同的处罚标准。

三、律师提醒：购买无证房源，遗患无穷

“无证”售房会对购房者带来哪些影响？王光辉说，如果售房时房屋未取得商品房预售许可证，且开发商后期没能按时补上，购房者可能会面临办理不了房产证的尴尬局面。“因为只有能成功出具商品房预售许可证，才表示该批次的房源属于可销售楼盘。但如果到预售证下来时再起诉开发商，法院往往不予支持。”

王光辉说，对购房者来说，预购没有预售许可证的期房行为得不到法律的充分保护。在司法实践中，如果因此而发生纠纷，由于预售行为是无效的民事行为，因此购房者只能主张返还预付款并要求赔偿损失，而当该公司无财产可供执行时，购房者的权益将无法得到实现。甚至还有开发商起诉因自己出售房屋时无预售许可证，而且至起诉前仍未取得预售许可证，要求法院确认自己与购房者签订的购房合同无效的案例。

据多家媒体报道，西安的李女士曾于2016年全款购买了紫杉庄园的房子，两年后却被告知房子将不属于她，并且被开发商告上了法庭，理由是当时违规无证销售，因此合同无效。而此时，房价已经上涨三倍有余，同李女士一样被起诉的购房者多达十几位。

该案件曾由西安市长安区人民法院于去年6月作出一审宣判，判决开发商闻天公司与购房者李女士于2016年4月签订的认购合同无效。宣判后，李女士不服提出上诉。

去年12月底，西安市中级人民法院作出终审判决：撤销西安市长安区人民法院一审判决，驳回闻天公司确认合同无效的诉讼请求。这意味着开发商闻天公司与购房者李女士于2016年签订的《紫杉庄园内部认购合同》有效，而开发商无证卖房后自诉违规并撕毁合同的行为则被法院认定为“违背诚信”。

王光辉说，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效；但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；该解释的第九条规定，在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下，开发商应当返还买受人已经支付的购房款及利息，并应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即规定了针对开发商欺诈行为的惩罚性赔偿。

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