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2018-12-21 10:13:08  
买卖二手房要注意什么陷阱?二手房交易注意事项和流程
www.grfyw.com 来源:个人房源网  编辑:郑维先 恒大网上售房

买卖二手房要注意什么陷阱

  国家统计局发布的统计数据显示,今年11月份,70个大中城市的二手房价格近4年首次出现连续两个月超过10个热点城市下调的情况。与10月份相比,北上广深分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%;66个二三线城市的二手住宅销售价格涨幅与10月份持平甚至有所回落;二手房累计成交套数已经连跌20多个月。其中,11月份平顶山二手房的交易价格比10月份增长0.7%,与3年前相比保持着约17%的涨幅,近几个月以来保持着平稳的增长。

  有关专家认为,由于限价政策的存在,在房价上涨或下跌的时候,二手房价格先于新房价格变动,其更能反映市场的真实情况。三四线城市的二手房交易价格基数由于不如一二线城市高,调控力度也不如后者,因此价格相对显得波澜不惊。

  二手房因其产权齐全、便于拎包入住,周围交通、教育、医疗、购物等基础设施环境比较健全,颇受我市购房者青睐。但在同时,二手房交易中却又存在着不少陷阱,如中介浑水摸鱼等。买卖二手房要注意什么陷阱?近日,记者就我市购房者所关心的二手房交易问题进行了采访。

  二手房交易中纠纷多

  2013年4月,我市存量房合同备案量创出了历史最高值,不少市民纷纷赶在政府出台“国五条”实施细则之前办理二手房过户手续,致使当年我市二手房市场火爆异常。当年3月份,我市办理存量房合同备案者就达1898户。随着政策和措施的渐趋平稳,近几年来,我市二手房交易市场步入了稳中有升的状态。与此同时,二手房交易中的苦涩和尴尬的一面也随之显现。

  市民王女士以前在矿工路中段购买了一套二手房,属于单位房改房,有原房主的房产证,但一直拿不到土地使用证,导致过户业务无法办理。今年夏季,她向我市国土部门了解到,房改房的土地分割登记办理需由产权单位或房改单位以集体名义提出申请,她应该联系该小区产权单位,协助其申请办理土地分割登记。

  在外地,二手房交易中的纠纷也不鲜见。3年前,因购买房龄达到30年的二手房在按揭贷款时遭遇限制导致无法履约,郑州市一购房者将中介及房主告上法庭,要求双倍返还定金。法院审结了这起买卖合同纠纷,一审判决解除双方签订的房屋买卖合同并返还定金。

  去年5月,郑州市惠济区人民法院审理判决一起二手房买卖纠纷案件,双方签约后因贷款解押问题产生纠纷,导致合同被迫中止,买方要求赔付双倍定金,法院却“各打五十大板”,仅部分支持买主诉求。

  上述两案的承办法官曾做出提醒,随着经济的快速发展和一些地区房价的不断攀升,二手房买卖合同中一方或双方违约的纠纷也呈上升趋势。根据《民法总则》等相关法律规定,只要签订合同双方具有相应的民事行为能力,其意思表示真实,且不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,通常合同都会被认定为合法有效。

  在房屋买卖合同没有无效事由或没有被依法撤销的情况下,无论是卖方还是买方均应按照合同约定履行自己的义务,如一方或双方恶意“变卦”,则必然要承担相应的法律后果。因此,在签订购房合同时应慎重,警惕房产交易陷阱,多了解一些二手房交易注意事项和流程。

  二手房交易流程要熟知

  据我市房产市场一名资深从业人员介绍,二手房交易的流程一定要记清,交易前做好充足的知识和法律储备很重要。

  第一步,如果确定通过中介公司交易,那就看这家中介公司除具备营业执照外,是否还有房地产经纪资质证书。

  第二步是卖家办理委托手续,买家审查房屋权属状况。具体步骤是卖家带上产权证原件、复印件和土地证原件、复印件(尚未取得产权证的则需带上购房合同原件)到选定的房屋中介公司,即可同中介公司签订售房委托书。

  选定房源后,买家需要查看房产证上的产权人与卖家的身份证是否一致,如果房屋属于共有产权,还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明;此外,买家还应到产权部门进一步核实房屋产权证真伪,还可通过房地产交易部门了解该房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利,是否已设定抵押;若房屋已出租,买家应要求卖家提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。有条件的话,买家还可实地查看、询问房屋的情况,可以向邻居和物业了解清楚。

  第三步是签合同办理产权过户手续。在签订二手房买卖合同时必须要注意,如果所购房屋属于共有产权的,房产共有人如不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人代签合同。此外,根据《婚姻法》规定,凡是夫妻婚后购买、继承取得的房屋属于双方共有财产,在签订合同时,买家应要求卖家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

  协商定金和签协议最好这样做

  “二手房买卖中,如果房屋总价较高,定金的金额需要酌情处理。”12月18日,记者采访市工商局投诉举报指挥中心时,一位工作人员提醒,如果定金金额太低,对方违约时,守约的一方很难举证实际损失,违约一方的违约成本低。如果碰上房价上涨较快情况,导致上涨的价格远高于违约成本,对方违约可能性更大。

  因此,交定金前要确认房屋的基本信息,首先要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题,确认准确的建筑面积;购房者最好去房管局核实房产证,弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠,了解房屋是否存在其他共有人以及债务、抵押等情况。

  这名工作人员还提醒,定金协议中应写明房屋地理位置、房屋交易价格、是否含装修、是否含车位、车位价格等具体内容;清楚标明各方的责任义务,如悔约责任、违约金款项等,越详细越好。此外,定金数额要明确,一般不能超过总房款的20%。因为根据我国《担保法》规定,定金的数额不能超过主合同标额的20%,超过的部分不受法律保护。如数额较大,尽量选择资金监管。

  记者了解到,根据《合同法》《中华人民共和国担保法》等法律规定,定金协议对于买卖双方产生约束力,双方当事人必须按照约定履行义务,否则要承担一定的法律后果。如果买房人不按协议约定完成二手房交易,卖房人有权不退还定金;如果卖房人不按协议约定完成二手房交易,买房人可以要求卖房人双倍返还定金。

  二手房交易结算资金由房管部门监管

  在二手房买卖中,有时候即便有协议,也会因房价水涨船高出现卖方反悔的情况,常常闹得对簿公堂,好在现在有了资金监管。

  2012年5月1日起,我市存量房(二手房)交易结算资金开始实行第三方监管。市房管中心有关负责人日前告诉记者,按照相关规定,买卖双方通过房地产中介公司达成二手房交易意向的,必须通过交易保证机构的监管账户划转交易结算资金,不允许房地产经纪机构和经纪人从事交易资金的代收代付业务。因此,消费者通过房地产经纪机构进行二手房交易时,一定要到交易保证机构办理相关业务,到经过房管部门备案的正规房地产经纪机构办理二手房交易。

  “想查房地产经纪机构备案情况,直接扫描其营业执照上的二维码就可以了。”市房管中心有关人士日前提醒,按照我省相关要求,自2017年8月起,在工商部门新注册的房地产经纪机构信息由工商部门推送至房管部门,房管部门通知其携带相关材料前来备案后,将备案情况反馈至省住建及工商部门,市房管中心不再颁发《房地产经纪机构备案证书》。

  办理资金监管需提供买卖双方申请人的身份证(验原件、留存复印件)。其中,交易双方为亲属的,同户籍的需要提供户口簿(验原件留存复印件),不是同一户籍的,需要到户籍所在派出所或社区开具亲属关系证明;房屋所有权证(验原件留存复印件);买卖合同文本、监管协议文本(各一式三份)。申请人不能前来办理的,需要提供公证书和委托人身份证。此外,房屋为夫妻双方共有的申请人还要携带结婚证,并使用本人的银行卡进行办理。

  12月19日,市房管中心存量房交易结算资金保证机构的工作人员告诉记者,在交易资金存入时,市民可以到市行政审批服务中心3楼市房管中心37号和38号窗口办理,由窗口工作人员出具存款凭证。

  二手房交易小心入坑

  市房管中心房产市场管理科曾梳理总结出房地产经纪机构(人)存在的问题,包括以下十个方面:发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者;诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式,骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷;采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利;协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费;违反《商品房屋租赁管理办法》规定,擅自改变房屋内部结构分割出租,为不符合安全、防灾标准的房屋提供租赁经纪服务以及低价收进高价租出赚取差价;侵占、挪用房地产交易资金;未履行书面告知义务,强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用;泄露、出售或不当使用委托人的个人信息,谋取不正当利益;未取得营业执照或未在房地产主管部门备案,擅自从事房地产经纪服务;借用冒用房地产经纪人员名义签署房地产经纪服务合同,租借房地产经纪人员资格或注册证书。

  该科工作人员特别提醒,市民在进行二手房交易时应注意保留相关证据,一旦出现问题,可及时向房管、工商等部门举报、投诉。


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