逾期办理房产证，商品房买卖合同没有约定违约金数额怎么办

【案例】

2016年9月1日，李先生在某小区买了一套商品房，总价约70万元。2016年10月1日，开发商将该房屋交付给李先生。李先生在缴纳完房屋住宅专项维修资金等其他费用后，前往产权登记机关备案，但被告知因开发商未将其应提供的资料报产权登记机关备案，不具备办证条件，故无法办证。

买房时签订的商品房买卖合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋所有权登记的，双方同意在90日后办理。”后李先生诉至法院，要求开发商承担违约责任。

法院判决开发商赔偿给李先生因逾期办理房屋所有权登记已产生的违约金，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

【律师点评】

当事人双方应按照合同约定履行各自义务。开发商已经超过合同约定的办理房产证的期限，构成违约，故李先生要求支付逾期办理房产证违约金应予支持。但双方在合同中没有明确约定违约金，违约金数额难以确定。

对违约金的计算应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”另外，现开发商为避免如数赔偿给广大业主因逾期办理房产证的违约金，常在合同中约定如“按日计算给买受人支付全部已付款万分之0.001的违约金”等明显偏低的违约金。买受人可根据实际情况适当提高违约金。

根据《民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

根据上述法律规定，因迟延交房完全是因为出卖人的原因造成，给买受人造成了一定的经济损失，而双方约定的违约金标准明显低于中国人民银行同期同类贷款利息，所以买受人可要求提高违约金给付标准支付违约金。

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