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访常州市房地产商会会长江苏九洲投资集团董事长兼总裁刘灿放

访常州市房地产商会会长江苏九洲投资集团董事长兼总裁刘灿放房产问答
回答时间
2019-08-19 21:34
房地产知识

精选回答

刘灿放


九洲集团是一家深耕于常州的本土化地产企业。1988年,36岁的刘灿放借了6万元进城创业,成立武进九洲物资公司,是当时苏沪市场流通领域的标杆企业。1993年,刘灿放开始投资地产开发行业。他在公司介绍中写道:地产开发是九洲集团的常青树,创业投资是九洲集团的核心竞争力,资产经营是“百年九洲”的根基。

九洲集团董事长刘灿放


刘灿放 常州市房地产商会会长、江苏九洲投资集团董事长兼总裁

2017年,在土地市场开闸、限贷和限售等一系列调控前提下,常州楼市稳中有升,继续回暖。一方面,全市房地产开发投资完成479.1亿元,4年来首次正增长,另一方面,商品房和二手房市场总成交量为历年最好水平,成交额更是创出历史新高。

新的一年,在中央“因城施策、精准调控”政策指引下,常州作为三线热点楼市,面临增加土地供应、探索租售并举、抑制短线上涨过快等调控压力。如何看待当前常州楼市,未来趋势又将何去何从?本报记者专访了常州市房地产商会会长、九洲集团董事长兼总裁刘灿放。

谈当前楼市:消费结构质变,楼市进入“小阳春”

2017年,我国房地产市场格局生变,众多三四线城市接棒一二线城市涨势,让众多购房者措手不及,常州也不例外。尽管房价水平与几年前明显提高,但一些原本卖不动的楼盘,却出现了买不到现象,特别是高价精装产品反而更抢手。

“常州楼市在2010年达到阶段性高点后,经历了4年的调整,2015年-2017年进入小阳春。”在刘灿放看来,近年来常州楼市很健康,正在经历由“量变到质变”的过程,这是市场供求关系的表现,也是住房消费结构变化的结果。

从供求看,2015年以前,常州房地产市场“开发力度稍微集中了一点”,出现了供大于需,造成了当时的大量库存和超低房价。从2014年开始,常州就已经关注房地产去库存的问题,主动做减法,3年零供地,市场快速去库存。目前,常州楼市库存去化已经不到4个月。

而从消费结构看,也表现出新的变化。一是改善型消费成为主流,以前常州主要以刚需为主,产品消费主体是小户型、低价,而改善型需求更注重优质产品,大户型、精装修、个性化产品成为市场主导。

二是外来购房人群比例上升。这些年常州以产兴城,产城融合,特别是大力发展智能制造等新兴产业以及人才引进政策,吸引了大量外来人才落户,外来人口购房比例大幅上升,也促进了常州楼市稳健发展。

谈未来趋势:短期有调控压力,大涨大跌都不大可能

“我相信未来房价大涨不太可能,大跌也不大可能,从普通住宅供应来看,目前是供略大于求,但从优质房源来看,还是会需略大于供。”对于常州楼市趋势,刘灿放作为一个本土开发商代表,看法更积极乐观。

他说,常州房价这两年上涨确实有点快,短期有调控压力,但凡事都要讲究市场规律,如果从区域看,常州房价单价平均1万出头,应该并不过分,依然是苏南的价格洼地。

“做房地产不仅要有眼光,还要有格局。”刘灿放表示,从长三角区域来看,2017年苏、锡、常组成的苏南板块GDP已经达到3.5万亿元,超过上海,成为中国最大的区域经济体之一,未来苏南三城发展趋势应该是一体化,常州楼市就没理由比苏州、无锡低得太多。

不过,刘灿放也表示,虽然趋势向好,但市场对开发商的要求更高,不仅是资金实力,更是开发理念和眼光。“十九大指出,不断满足人民日益增长的美好生活需要,对于房地产开发商而言,过去那种规模化、速度化、模式化的地产开发时代已经过去了,现在住宅消费的理念是更讲究个性化、特色化、精致化。”刘灿放说。

另外,刘灿放认为,今年中央一号文件主题是“乡村振兴”,结合土地供应多元政策逐步落实,对房地产开发企业来说,也是新的发展空间。过去十几年,开发主要集中在中心城市,部分乡镇成为被遗忘的角落。就常州而言,中心城区土地资源有限,近年来开发近郊化明显,未来有向乡镇进一步延伸的趋势。

谈商业地产:库存压力依然较大,体验式消费是趋势

2017年,我市住宅和非住宅产品的库存分化,非住宅的商业房产压力仍旧比较大,库存量占总库存的76%左右。

“从去库存角度,商业地产的‘空壳子’(指闲置商业地产)还是比较大。”刘灿放表示,一块商业地产背后就是巨大的资源浪费,在很多城市中心地区,也存在很多人流不旺而导致的闲置资源,“常州商业地产存在的问题,除了阶段性供过于求外,主要是布局不够合理,也存在如何管理和经营等问题。”

研读过十九大报告,刘灿放发现,“消费”是个多频词:“增强消费对经济发展的基础性作用”“加快建立绿色生产和消费的法律制度和政策导向”……从消费流通领域起家,善于在百姓的吃穿住用等领域创新商业逻辑、丰富消费体验,这对商业地产很重要。

“什么叫城市中心,现在吃喝玩乐购,购是放在最后一位的。城市中心,是体验中心,是交流中心,是休闲中心,是文化中心。”刘灿放曾经有一个观点,深化供给侧结构性改革,最终的落脚点是消费,要让供给结构和消费结构更加匹配,这样也才能促进商业市场的开发。

在楼市调整阶段发展成为新商业中心的九洲新世界,正是得益于此。作为体量较大的商业综合体,虽没有集聚多少知名的一线品牌,却依然人流如织,因为这里有大众需要的消费新体验,能够吸引各年龄段的消费人群,比如创意市集、台湾美食展等。
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