2018年1月22日柳州公积金贷款政策新一轮调整解读

公积金贷款属于购房者的福利。今天，柳州市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》（以下简称《通知》），宣布柳州于1月22日起对现行住房公积金使用政策进行调整，主要包括五个方面。昨日，该中心副主任高为恒对相关新政作出解读。

职工需连续缴存公积金12个月方可申请贷款

《通知》明确，本次调整的第一大项：职工在申请住房公积金贷款时，应已连续正常缴存住房公积金12个月（含）以上。

【解读】在现行住房公积金使用政策中，借款申请人在申请贷款时需连续正常缴存住房公积金的时间是6个月以上，新政在缴存时间上延长了6个月。高为恒表示，结合我市房地产市场形势和市住房公积金中心的资金状况，目前我市个贷率已超过85%，资金流动性需进一步收紧。横向对比南宁、桂林等市，南宁要求职工连续缴存12个月以上，桂林要求职工连续缴存24个月以上，方可申请贷款。

实行差别化贷款政策

《通知》调整的第二大项针对贷款首付标准、贷款利率、购房套数、购房类型等购房情况不同贷款政策也不同。

（一）贷款首付标准：缴存职工家庭（含单身、已婚、离异、丧偶，下同）首次使用住房公积金贷款购买一手房（含商品房、保障性住房、集资建房、房改房、自建房）的，首付比例最低不低于20%；购买二手房的，首付比例最低不低于30%。职工家庭结清第一次住房公积金贷款后，第二次使用住房公积金贷款购买住房，贷款首付比例不得低于35%。

【解读】新政与现行公积金使用政策不同的是最后一点，现行政策中，职工家庭不管是第一次还是第二次申请公积金贷款购买住房的，最低首付比例均为20%。因此，缴存职工今后在第二次使用公积金贷款买房时要注意了，首付比例将提高。

（二）贷款利率：职工家庭首次申办住房公积金贷款的，贷款利率按同期中国人民银行公布的住房公积金个人住房贷款利率执行；职工家庭结清第一次住房公积金贷款后，第二次使用住房公积金贷款购买住房的，贷款利率为同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

【解读】现行政策中，职工第一次、第二次利用住房公积金个人住房贷款购建住房的，住房公积金个人住房贷款利率均按照人民银行相应的基准利率执行。注意了，缴存职工第二次使用公积金购房不仅首付比例提高，利率也提高了。据了解，目前公积金贷款利率，5年以内的基准利率为2.75%，1.1倍基准利率为3.025%；5年以上的基准利率为3.25%，1.1倍基准利率为3.575%。而商业贷款利率中，5年以上的为4.9%。

（三）职工家庭在柳州市区内已购买拥有2套（不含继承、受赠、自建等非购买途径取得）及以上商品住房，再次在柳州市区购买商品住房的，或已办理两次住房公积金贷款的，中心不再受理其住房公积金贷款申请。

【解读】现行政策中没有对此做约束。高为恒表示，今后前来办理贷款的缴存职工，该中心需核实其名下具体拥有几套房产，相关查询系统正在与有关部门搭线，确保新政顺利执行。此举也是希望公积金能真正满足缴存职工的自住需求，抑制投资投机性购房贷款需求。

（四）职工所购一手商品住房为精装房的，按毛坯房价格计算其住房价格及贷款额度。

【解读】职工购买精装房的，房价应分为毛坯房价格和装修价格，申请公积金贷款时，只按毛坯房价格计算。

调整贷款额度及其计算方式

《通知》调整的第三大项：贷款额度上限从70万元调整至60万元。

继续实行实际贷款额度与住房公积金缴存额挂钩原则，上调部分档次贷款额对应的月缴存额标准，具体为：

职工在符合首付款比例相应规定及具备还款能力的前提下，可申请住房公积金个人住房贷款的额度与借款职工住房公积金月缴存额（单位及个人部分）挂钩，月缴存额以申请时最近12个月加权平均额为准。具体挂钩额度如下——

月缴额标准（夫妻合计）最高贷款额

300元以下15万元

301—600元25万元

601—900元30万元

901—1500元40万元

1501—2600元50万元

大于2600元60万元

值得关注的是：贷款主申请人连续欠缴住房公积金超过3个月的，不予贷款；配偶连续欠缴住房公积金超过3个月或个人住房公积金账户已封存的，配偶住房公积金不列入计算。借款主申请人的配偶在其他地市正常缴存住房公积金12个月以上的，可合并计算月缴存额，但需提供缴存地住房公积金管理机构出具的证明。借款主申请人在柳州市正常缴存住房公积金12个月以上，配偶为中国人民解放军现役军官的，配偶可按住房公积金缴存额1000元/月为标准，与主申请人合并计算住房公积金缴存额确定贷款额度。

【解读】现行政策中，缴存职工的贷款额度上限为70万元，已属全区最高。据了解，目前南宁的公积金贷款额度上限为60万元，桂林的公积金贷款额度上限为40万元。此外，夫妻合计月缴公积金在401元至700元区间，最高贷款额为30万元；在701元至1000元区间，最高贷款额为40万元；在1001元至2000元区间，最高贷款额在50万元；在2001元至4500元区间，最高贷款额为60万元；大于4500元，最高贷款额为70万元。对比新政可以看出，如果是夫妻合计，最高贷款额没有特别大的影响；如果是单身职工，在市区买房最高贷款额度仍为40万元。

暂停受理异地缴存职工住房公积金贷款申请

《通知》的第四大项：暂停受理异地缴存职工住房公积金贷款申请。

【解读】从2015年底柳州施行异地缴存职工申请公积金贷款以来，该项贷款占总贷款的7%左右，申请对象大多数为来宾、河池等地的缴存职工，他们大多是为子女在柳读书，又或为老人安置新住所居多。高为恒表示，为了保证我市缴存职工自住需求，新政暂停此项举措。

此外，新政中明确，按照中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）第四条规定，对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房公积金个人住房贷款。

关于调整住房公积金贷款政策的通知

各有关单位：

为贯彻落实《自治区住房城乡建设厅财政厅中国人民银行南宁中心支行关于适时调整住房公积金政策确保房地产市场平稳健康发展的通知》（桂建金管〔2017〕11号）精神，稳定房地产市场，支持住房公积金缴存职工合理自住需求，抑制投资投机性购房贷款需求，结合柳州市房地产市场形势和我中心实际，根据《柳州市住房公积金管理委员会2017年第二次全体会议纪要》（柳公积纪要字〔2018〕1号），现对住房公积金个人住房委托贷款政策作如下调整：

一、职工在申请住房公积金贷款时，应已连续正常缴存住房公积金12个月(含)以上。

二、实行差别化贷款政策

（一）贷款首付标准。缴存职工家庭（含单身、已婚、离异、丧偶，下同）首次使用住房公积金贷款购买一手房（含商品房、保障性住房、集资建房、房改房、自建房）的，首付比例最低不低于20%；购买二手房的，首付比例最低不低于30%。职工家庭结清第一次住房公积金贷款后，第二次使用住房公积金贷款购买住房，贷款首付比例不得低于35%。

（二）贷款利率。职工家庭首次申办住房公积金贷款的，贷款利率按同期中国人民银行公布的住房公积金个人住房贷款利率执行；职工家庭结清第一次住房公积金贷款后，第二次使用住房公积金贷款购买住房的，贷款利率为同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

（三）职工家庭在柳州市区内已购买拥有2套（不含继承、受赠、自建等非购买途径取得）及以上商品住房，再次在柳州市区购买商品住房的，或已办理两次住房公积金贷款的，中心不再受理其住房公积金贷款申请。

（四）职工所购一手商品住房为精装房的，按毛坯房价格计算其住房价格及贷款额度。

三、调整贷款额度及其计算方式

贷款额度上限从70万元调整至60万元。

继续实行实际贷款额度与住房公积金缴存额挂钩原则，上调部分档次贷款额对应的月缴存额标准，具体为：

职工在符合首付款比例相应规定及具备还款能力的前提下，可申请住房公积金个人住房贷款的额度与借款职工住房公积金月缴存额（单位及个人部分）挂钩，月缴存额以申请时最近十二个月加权平均额为准。具体挂钩额度如下：

月缴额标准（夫妻合计）

300元以下

301—600元

601—900元

901—1500元

1501—2600元

大于2600元

最高贷款额

15万元

25万元

30万元

40万元

50万元

60万元

贷款主申请人连续欠缴住房公积金超过3个月的，不予贷款；配偶连续欠缴住房公积金超过3个月或个人住房公积金账户已封存的，配偶住房公积金不列入计算。借款主申请人的配偶在其他地市正常缴存住房公积金12个月以上的,可合并计算月缴存额,但需提供缴存地住房公积金管理机构出具的证明。借款主申请人在柳州市正常缴存住房公积金12个月以上，配偶为中国人民解放军现役军官的，配偶可按住房公积金缴存额1000元/月为标准，与主申请人合并计算住房公积金缴存额确定贷款额度。

四、暂停受理异地缴存职工住房公积金贷款申请。

五、严格执行主体结构封顶放款规定

按照中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）第四条规定，对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房公积金个人住房贷款。

以上政策调整从2018年1月22日起开始执行，以往规定与本通知不一致的，以本通知为准。

柳州市住房公积金管理中心

2018年1月15日

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