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2018-01-10 11:40:03  
二手房评估费开口就要4000元?买卖二手房这些税费可省
www.grfyw.com 来源:个人房源网  编辑:周贤明 恒大网上售房

二手房评估费

  日前有媒体报道,业主韩先生几个月前通过新北区新桥一家中介,购买了一套120多平方米的二手房,总价100余万元。房屋过户时,中介突然提出要他交4000元。这到底是怎么个回事呢?

  “中介说是评估费,按照贷款的千分之五进行核算的。”之前,韩先生为了买房,到银行申请贷款,并成功贷了76万元。“买房好不容易凑个首付,现在又要多拿出一个月工资。”韩先生没有当场答应,在咨询其他中介机构后,他发现评估费报价不一,有的是按照千分之五的标准,有的还可以谈。经过一番讨价还价,他最终付了1288元评估费。

  业主购买二手房申请贷款时,往往需要交纳一笔房屋评估费。不少买房者,都是按照房产中介的要求,稀里糊涂地就交了钱。评估费该不该交?收取标准是多少?能不能省掉?钱交给谁?大多数人并不清楚。

  市物价局服务价格处负责人介绍,房产中介相关费用实行市场调节价,即由中介公司与委托人协商确定价格,并没有统一的标准。不过,2017年以来,市物价局陆续接到市民关于评估费的投诉和咨询,通过调查鑫洋、常居、百姓等6家市场份额较大的中介公司,评估费普遍收费都在500元左右。

  该负责人表示,虽然评估费实行市场定价,但中介公司的收费行为必须规范,中介公司在接受买房人委托时,应该事先告知涉及的相关中介费用,也就是公示和明码标价。2017年5月19日,住建部公布了《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿),其中就提出针对房产中介交易收费,中介公司应事先向当事人出具收费清单,并由当事人签字确认,不得收取任何未予标明的信息。“这就通过法规性的条款约束,限制部分不诚信中介机构利用买房人信息不对称而多收费的行为。”

  业主史先生则因付了中介1000多元的评估费而不解。他认为,评估费根本不应该由买房者来承担。实际上,评估费并非是由中介公司收取的,而是由接受委托的评估公司收取的。房产评估作为银行发放贷款的参考依据,评估费就涉及买房人、中介公司、评估公司、贷款银行四者之间的关系。

  中国银监会曾在2012年发布了《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》,其中规定银行“不得转嫁成本”,银行业金融机构应依法承担贷款业务及其他服务中产生的尽职调查、押品评估等相关成本,不得将经营成本以费用形式转嫁给客户。

  常州银监局副局长金曦介绍,二手房评估费有一个总的“需要”原则,谁需要使用这份评估报告,即由谁来委托评估,费用也由委托人承担,“如果是为了贷款而进行评估,银行需要确定房屋价值以确定贷款额度的,那么就是银行需要评估报告,应该由银行承担”。2017年,江苏银监局还专门为此发文,明确表示抵押品估价原则上由商业银行委托,相关估价费用和押品评估成本由商业银行承担;商业银行与借款人以合同形式另有约定的,按其约定执行。

  但金曦认为,该项规定在落实中仍会遇到一些具体复杂的情况,“扯皮的地方就在于双方约定这一条,而且从一些投诉案例来看,存在借银行的名义向借款人收取评估费的情况。”

  评估费之所以引起关注,主要是这笔费用有高有低,弹性较大。

  二手房交易成本主要包括税费和评估费、中介费等中介费用。在高房价时代,二手房买卖成本也是水涨船高,大家越来越在意。这些年国家政策是保护自住、支持改善、限制炒房,比如税收,采取了差别税收政策,满足条件还免征。

  那么,买卖二手房哪些费用可协商甚至免收?

  契税有三档,符合条件增值税和个所税可免

  从地税部门获悉,目前,房产交割税费主要有契税、个人所得税、增值税。卖方需缴纳增值税和个人所得税,买方需缴纳契税。

  契税都是要缴的,但会因家庭拥有住房套数、房子面积不同而有高低。

  对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,按全额的1%缴纳契税;面积为90平方米以上的,按全额的1.5%缴纳契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,按全额的1%缴纳契税;面积为90平方米以上的,按全额的2%缴纳契税。另外,个人购买家庭第三套及以上改善性住房,不论面积多少,均按全额的3%缴纳契税。

  个人所得税方面,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。如不符合上述免征条件,能确认房屋原值的,个税计算公式如下:(计税价格-房屋原值-交易过程中缴纳的相关税费及合理费用)×20%;如纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,则按全额的1%缴纳。

  增值税方面,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照全额的5.6%缴纳增值税及附加;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

  评估费和中介费也可协商

  业主在购买二手房申请贷款时,往往还会被收取一笔房屋评估费。记者致电多家评估公司了解到,评估费是按贷款的千分之四进行核算的,但也可以协商。

  据了解,房屋评估费实行市场调节价,即由中介公司或评估公司与委托人协商确定价格,并没有统一的收费标准。市区几家市场份额较大的中介公司,评估费普遍收费都在500元左右,且通常都由买方承担。

  相比于评估费,业主对中介费的认知程度较高。通过房产中介买卖二手房,需要支付一定的中介费用。上城、鑫洋、常居等多家中介机构工作人员均表示,根据常州房产中介服务费管理细则,二手房中介费为房产成交价总额的2%,但是也可以商谈。


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