开发商五证未齐全的房子能买？新乡理想国·北金竟如此卖房

在当下“萝卜快了不洗泥”的新乡楼市，开发企业不等到商品房预售许可证下来就卖房，已经不是啥新鲜事儿了，毕竟大部分楼盘土地手续还算完备。然而，规划师大北路与牧野大道西北角的理想国·北金项目，连国有土地使用证都没有就开盘售房，可谓“艺高胆大”。

楼盘“四证”（目前只查到一证《建设用地规划许可证》）皆无，购房者为啥要买？政府严管之下，开发商何以顶风违规？购买“五证”不全的房子，究竟有啥风险？且看购房者的倾诉。

[购房者倾诉]“五证”只有一个但我还是要买

“从3000多开始看房，看了两年多房子，现在（房价）涨到天上，想买也买不起了吧？”面对女友的唠叨、抱怨，钱魁（化名）觉得，相恋5年的女友变得快让他不认识了。

钱魁急需一套房子，哪怕是一份购房协议，来消解女友对未来的不确定和漂泊感，毕竟两个漂泊在外的人，有时候需要借助有形的东西来肯定他们最初的决定。最近一年新乡房价狂奔，就连曾经的价值洼地、北环附近区域房价都已飙到每平方米5000元左右，而钱魁手中首付款从能买三室到够买两室，最后只能买小二室。

“河师大旁，4800元团购价。”今年7月，钱魁的朋友给他提供这样一则信息。钱魁来到位于学院街与宏力大道东南角的理想国·北金项目售楼部。置业顾问称，今年8月中旬项目开盘，首付15万元，均价4800元/平方米，在钱魁的一再确认下，他得知该楼盘当时五证没有一证，7月下旬，才取得《建设用地规划许可证》。

“这房的确便宜，有那么多人买，应该错不了。”他纠结再三，8月20日，钱魁最终选择了一套三居室，并支付了15万元的首付款。

购房票据拿回家，女朋友脸色好看了，两个人开始讨论结婚事宜，可钱魁心里打起了鼓：“楼盘连土地证都没有，万一公司出了事儿，我交的首付可咋整？”

12月25日，平原晚报记者来到位于学院街与宏力大道东南角的理想国售楼部，据置业顾问讲，目前该项目已经开盘两次，房源基本售罄，房源不多，一房一价，一期楼王位置目前还有部分房源价格6300元/平方米左右。楼盘没有预售证，其他证件都有，在记者一再要求下，置业顾问将《建设用地规划许可证》复印件和《国有建设用地使用权出让合同》复印件的手机存照给记者看，《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（又称建筑工程开工证）、《商品房预售许可证》，其他四证置业顾问无法提供。

[记者调查]截至写稿之日无证卖房依旧

12月19日，记者从理想国·北金一内部人士处获悉，8月20日当天该项目卖出312套房源。目前，售楼部加推房源，销售价格为每平方米5500元左右，户型为113平方米至180平方米，现在定房需要交30%的首付款，但是办不了按揭，2018年8月31日前才能办按揭。

而在新乡市国土资源局的官方网站，记者查询不到上述项目的“国有土地使用证”登记信息。

[附近居民爆料]该楼盘曾认筹又烂尾改头换面再出现

据一名了解该项目的附近居民介绍，2014年前后，这里曾以“国骅名郡”为名对外公开宣传，当时“五证”全无，楼盘通过内部认购的方式对外卖房，当时的房价是每平方米3150元左右。

“2015年，不知什么时候，该楼盘就消失了。今年年初，这个项目更名为理想国·北金，开始宣传、认筹。”

12月25日，记者来到位于学院街的原国骅名郡售楼部，售楼部大门紧闭，门在里面锁着。

[业内分析]无（预售）证售楼获利丰厚违法成本低

另一位不愿具名的地产圈内人士介绍，只要开发商在未拿到商品房预售许可证时向购房者收钱，无论收取多少费用，都属于违规销售行为。为规避此类风险，开发商都会寻找第三方企业（电商）向购房者收取3000元~5万元不等的认筹费，并承诺抵扣房款等优惠政策，先把客户“圈定”，再寻找契机“升级认筹”，一次次增加筹码的同时，购房者的定房决心也一次次增加。

记者了解到，理想国·北金项目在未取得“四证”的情况下“开盘”、选房、定房，购房者需向开发商支付少则一两万，多则20%~30%的房款，定下房源。

“这明显是违规。”该业内人士分析，即使开发商违规售房被查实，相关部门也只能处以10余万元的罚款，这对于开发商的利润来说是九牛一毛，且需要取得违规销售的相关销售协议作为证据，取证周期、程序繁琐。相比提前售楼得到的减少资金成本、提前回笼资金、赶上房市热潮数以亿计的收益，这些损失不在话下。

这名业内人士说，据他了解，像理想国·北金项目这样，未取得相关证件即大张旗鼓卖房、收首付款的楼盘，还真不多见。

[链接]一个不能少的“五证”

根据国家相关规定，商品房预售需有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。

证件不全就售楼，有可能导致商品房买卖合同难签，房产证无法办理，更进一步影响业主落户、子女上学。

通常所说的“五证”是指：

第一是《建设工程规划许可证》，这个证书证明该房屋的规划已取得规划部门的许可；

第二是《国有土地使用证》，这是证明开发商已合法取得该土地的使用权，并缴纳了土地出让金；

第三是《建设用地规划许可证》，表明被允许在该土地上进行该项目的开发建设；

第四就是《建筑工程开工证》，允许该项目的工程进行施工建设；

第五就是《商品房预售许可证》，允许期房预售和现房销售。

“五证”取得的顺序：1建设用地规划许可证；2国有土地使用证；3建设工程规划许可证；4建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）；5商品房预售许可证。

时间表

2017年4月12日，位于规划师大北路与牧野大道西北角的62.3亩地被新乡市国土资源局网上挂牌，保证金5210万元，起拍价167万元/亩。

2017年5月11日，位于规划师大北路与牧野大道西北角的62.3亩地，被新乡市元林置业有限公司以12894.310485万元的价格成功拍到，土地单价207万元/亩。

2017年7月13日，该地块以理想国·北金的名称取得《建设用地规划许可证》。

2017年8月20日，新乡商会大厦门口立起了这样的金色拱门“元林·理想国内部选房荣耀盛启”，推出314户，当天以首付15万元享受4800元/平方米的优惠价卖出312户。

2017年12月19日，位于学院街的售楼部，销售价格每平方米5500元左右，户型为113平方米至180平方米，现在定房需要交30%的首付款，但是办不了按揭，明年8月31日前才能办按揭。

2017年12月25日，理想国售楼部，据售楼人员讲目前该项目已经开盘两次，房源基本售罄，所剩房源不多，一房一价，一期楼王位置目前还有部分房源价格6300元/平方米左右。

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