转型专业住房租赁企业的冷思考

李炜

自2016年中央经济工作会议提出“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”后，今年国务院办公厅、住建部以及不少省市接连出台文件，目前已超过50个城市出台住房租赁政策，租赁住房建设加快推进。以上种种均表明国家对推进住房租赁市场发展的决心和力度，以彻底改变我国住房销售市场独大的状况。

自此开始，住房租赁市场的商机已经显现，引来各方资本竞相追逐。东方证券一份报告预测，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。

目前，几大商业银行迅速展开“抢滩登陆”，一些商业巨头和房地产企业也开始转型投入住房租赁市场的开发和投资。一时间，住房租赁市场成为热点中的热点，房地产信托投资基金也成为热点话题。

诚然，住房租赁市场未来将成为与住房销售并重的住房市场支柱，这既是建设房地产长效机制的重要方面，也是实现“住有所居”的必由之路，对房地产市场的稳定健康发展将起到积极作用。不过，笔者认为，既是机遇，也是挑战，进入这个新的热点市场，应该做好充分的准备工作，不能盲目投资。

一、明确投资的资金来源渠道

对于一个投资项目来说，投资资金的来源是非常重要的一个内容，这将决定了企业的资金运作的稳定性和资金成本。

二、对进入的住房租赁市场有一个精准的定位

市场定位，是决定一个投资的最重要的核心，很大程度上会影响整个投资项目的成败。因此，在投资之前如何通过市场调研，决定建成或者收购的物业针对哪类的人群进行出租非常关键。

针对的市场人群决定后，直接影响项目的选址、未来收益率的预期、项目具体建设的规模、楼盘的具体设计和改造、装修以及相应物业管理服务水平等等，也是非常重要的。

三、住房租赁项目需要更专业的管理服务团队

住房租赁企业在归类应属于房地产经纪企业范畴，因此其是应该提供专业的住房租赁管理和服务。这需要既应该了解国家和地方政府对于此类企业的法律和政策，更应该了解租户的需求。除了让租户住得安心、舒心之外，如何按照“购租并举”享受基本公共社会服务的政策与政府有关部门进行对接，提供租户办理相关手续的便利条件也是需要考虑的。

由于住房租赁企业提供的是专业化的租赁服务，其类似于特殊性的酒店业经营管理业务。因此，住房租赁企业除了需要专业的管理策划人才以外，还得拥有物业管理、酒店经营、金融、法律等专业人才。

四、应当紧密切合政府的政策

对于目前的住房租赁市场，政府出台了很多的政策，有国家的、地方的，有针对引进高级人才的，有为了满足白领、蓝领阶层的，有为了解决低收入人群、具有保障性质的，以及针对不同养老需求类型的租赁物业等等。如何针对不同的需要，确定企业自身的发展目标和投资定位，以及各种不同类型的税收、土地等优惠政策如何享受都非常考验企业。

综上所述，从市场预期来看，住房租赁市场显然是一个很好的投资热点，必须适应市场发展。但不盲目投资，需进行专业化、细分化的市场定位，并围绕着自身的市场定位进行策划、投资、运营。这对那些已经进入或即将进入这个市场来瓜分这个“大蛋糕”的企业而言，仍然是一个不小的考验。

（李炜，不动产登记专家，主要从事房地产、物权法和婚姻家事领域研究，在《中国房地产杂志》《房地产产权产籍杂志》《山东房地产》《八闽房地》等杂志上发表多篇学术论文，业务论文多次获奖。）

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