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买房付款“糊涂账”举证不能输官司

买房付款“糊涂账”举证不能输官司房产问答
回答时间
2017-12-09 19:42
房地产知识

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买房付款糊涂账举证不能输官司


诉讼中,案件当事人对自己提出的主张有收集、提供证据的义务。如果举证不能或前后说法不一,则很可能要承担败诉的后果。前不久,常熟市法院受理了这样两起互相联系的房屋买卖合同案。

开发商告业主:快付清房款

2013年3月30日,朱女士向常熟市某置业公司购买某商务广场701室房屋一套,合同约定房价为352491元,可分期付款。签约当日,朱女士转账支付首期款182491元,并在2013年10月19日、2014年6月1日分别转账支付12万元、4万元,2014年7月10日支付1万元,至此房款全部付清。

2013年10月14日,朱女士去置业公司看房屋建造进度时,遇到该公司销售人员马某。马某告诉朱女士,公司正好在搞促销,702室房屋售价为24.8万元。朱女士觉得该房屋恰好在自己701室的隔壁,机会难得,当即给该公司转账定金8000元,并签订了合同。之后,置业公司为朱女士办理了备案登记,并协助她办理交房及办产权证等相关手续。

谁承想,2015年7月22日,置业公司将朱女士告上法庭,称朱女士在2014年7月10日支付22500元后,余款217500元迟迟未付,要求她尽快支付剩余购房款。

庭审中,朱女士情绪激动地申辩,她已在2013年10月30日让丈夫将20万元现金交付给原告公司销售人员马某,此后又在2014年7月10日付了4万元(其中刷卡32500元,现金7500元),购房款已全额支付。

但置业公司则明确表示,公司并未收到朱女士的20万元现金。此外,马某是公司临时聘用的销售人员,没有资格代表公司收取客户的购房款。公司在2014年7月10日确实有收到朱女士转账的32500元,其中1万元是701室房款,22500元是702室房款,现金7500元并未收到。

面对原被告双方各执一词,承办法官随即向相关人员进行调查。马某称,从未收到朱女士丈夫付的20万元现金,公司有规定客户直接付给会计,而会计高某也表示未曾收到该笔款项。

调查中,法院通知朱女士就其主张在2013年10月30日支付现金20万元、2014年7月10日支付现金7500元,还有未作明确陈述的1万元交付情况进行补充举证,但朱女士未能提交有效证据。

根据证明规则,朱女士作为对房屋价款履行义务负有举证责任的一方,对于争议的217500元已经给付的事实不能提供有效证据,则应依法承担举证不能的法律后果。最后,法院判决朱女士应归还剩余购房款217500元。

朱女士不服一审判决,向苏州市中级法院提起上诉。二审中,朱女士提交收条一份,证明马某于2014年9月30日出具收条,收到701、702房尾款217500元。

苏州中院审理后认为,朱女士在一审中陈述其于2013年10月30日支付置业公司现金20万元、2014年7月10日支付现金7500元,但二审提供的收条内容是217500元,所作陈述前后矛盾,又无法给出合理解释,最后判决驳回上诉。

业主告售楼员:不当得利

2017年1月5日,朱女士将马某告上法庭,要求马某返还不当得利72500元,并提供银行拉取的明细清单一份,证明在2014年10月9日分两次向马某转账72500元。

庭审中,马某质证,他在2014年10月9日确实收到朱女士打款72500元,但那并非是购房款,不属于不当得利,且已超过该债权的诉讼时效。

法院经审理认为,在本案中,朱女士提交账号明细清单,证明转账给马某72500元,此款系基于购房款而为给付,但是在常熟市某置业公司起诉朱女士的案件中,双方一致确认房款中没有该笔款项。不当得利制度中的给付欠缺法律上的原因并非单纯的消极事实,朱女士应对欠缺给付原因的具体情形及基本事实举证予以证明,但朱女士对马某得利(取得72500元)无法律上原因未能进行充分举证。最后,法院驳回朱女士的诉请。二审法院也维持这一判决。

法官提醒:从上述两个诉讼案件中看出,民事合同中证据保存极为重要。合同签订双方在进行民事活动、民事诉讼行为时,应当诚实守信,正当行使权利和履行义务。此外,在诉讼中,当事人也应对自己的法庭辨述负责,不得随意推翻先前的陈述事实,如果说法前后矛盾,则会直接影响法官对事实的判决。另外,也提醒买卖双方,尽量避免大额现金交易,以降低交易风险。
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