新修订的物业管理条例：物业公司失信将被惩戒

作为小区的“管家”，物业公司发挥着十分重要的作用，它的管理水平及服务理念直接影响着业主生活的幸福指数。然而，也正是这个“管”字，让双方常常发生一些“不愉快”：物业服务不到位，业主认为物业公司拿了钱不干事；业主交费不及时，物业公司认为业主故意刁难等。要解决物业公司与业主之间的矛盾，关键是双方要转变观念。新修订的《河南省物业管理条例》（以下简称《条例》）中，对物业公司和业主的权利与义务都有明确规定。

物业公司如何选聘

《条例》中明确规定：前期物业服务由开发建设单位通过招投标的形式，选聘物业服务企业。有的业主认为，在前期物业管理过程中，物业公司和开发建设单位是一家，他们会串通起来损害业主利益。

为了维护购房者的合法权益，《条例》中规定：建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。

建设单位应当将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息，并进行公示。开发商对小区物业管理事项有事前告知的义务，购房者有自由选择的权利。当小区业主入住达到了规定比例，就可以成立业主大会。这时如何选择物业公司，由业主大会决定。

物业费怎么收

物业费包括物业公司对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

其实，关于物业费如何收取，相关部门早就有了明确说法。根据《河南省人民政府关于进一步深化价格改革的意见》豫政〔2015〕35号）的规定，从2015年6月11日起，放开非保障性住房物业服务收费，实行市场调节价。实行市场调节的物业费是不是物业公司想咋收就咋收呢？

《条例》规定，物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

为便于业主监督物业管理工作，《条例》规定物业公司要在显著位置公示服务情况、收取项目、分摊费用，以及公共设施、公共车位经营所得的收入等。为规范物业公司的行为，《条例》还增加了建立物业诚信体系和信用平台的规定，有关部门要联合对失信的物业公司进行惩戒。

物业服务标准应公示

“业主和物业公司发生纠纷在所难免，双方都有保障自己利益的权利。但一个巴掌拍不响，导致纠纷，一部分确实缘于物业公司的素质与服务，但某些业主缺乏理性的维权观念也是重要原因之一。”市房管中心物业科负责人指出，比如，面对纠纷，一些业主拒绝交物业费，以为这是最好的“维权”方式，其实这不仅无法解决矛盾，还会使矛盾激化。

《条例》规定，物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话；物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况；业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、共用设施设备经营所得收益情况以及其他应当公示的信息。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。

除了明确物业服务企业的权利和义务，《条例》对业主在物业管理活动中的权利和义务也有明确规定。

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

一个物业公司能否做好并得到较好回报，应建立在提供优质服务并与业主建立良好沟通的基础上。同时，优质的物业管理有助于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进小区和谐。良好的小区环境，文明和谐的生活氛围，需要业主和物业公司的共同努力。

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