“小社会”里的喜与忧——邵阳房地产物业管理透视

随着城市居民聚居生活，住宅区管理越来越引起居民的重视，目前新建的住宅区兼有商业、服务、文化教育、卫生等设施，小区构成了现代大社会中的“小社会”，即社会活动、经济活动和生活方式多样化，户型规模相对较小，人际关系广泛，但较松散。这些情况都需要加强对住宅区的全面集中管理，为住宅区提供良好的社会服务，方便居民的生活。因此，物业管理应运而生。

而在老式的住宅小区以及自建房屋，没有专门的物业管理公司入驻，居民多由社区或组成业主委员会自我管理，担当物业的职能。而物业管理一般包括对房屋及其设备、公共设施的保养、维修，住宅小区的治安、环卫、交通、绿化，以及社区康乐类有益活动与生活服务等事项。

在市区，自2001年前后，最早的现代化小区逐渐入驻，物业公司入驻小区，享受物业详尽的管理已经逐渐成为习惯。随着时间推移，物业管理成了我们生活中的一部分，但随之带来的不仅仅是方便，也有纠纷。

物业管理创造便利生活

我们的楼房在交付使用后，都面临着管理、养护、修缮的问题；而我们在日常生活中，也需要水电、煤气、宽带、门卫、清洁等服务。物业管理由此显现出作用来。

电梯中途停止运行，水管炸裂，便池漏水，屋面漏雨，门锁开关失灵，煤气、空调、供水、供电中断，阳台栏杆、雨棚倒塌，装饰层脱落等等，随着居民居住的时间长了，如上问题大多会遇到。以前遇到这样的问题，大家多要自己找人修理，花费大量的时间，而现在方便了，去物业管理一登记，就有专门的师傅上门来修理。“物业管理让生活更方便。”市民们纷纷表示。

物业管理能为业主创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境。目前，居民已逐渐离不开物业。“小区要是没了物业，先不说没人打扫卫生、没有门卫看门、绿化带无人管理……就是以后我们不在家时，连快递都没地方放了。”大祥区某小区业主刘先生如是表示。

业主拖欠物业费用

居民享受物业管理带来的便利，物业管理收取物业费，两者本应和谐共处，但在实际过程中，业主与物管矛盾多多，其中最主要的问题就是“收费难”。

最初，开发商交房后撤离，却遗留了一些问题。而业主一般自然而然觉得物业管理公司是开发商的维护和售后服务者，就应该承担所有的问题。如一些业主反映的绿地培植、小区内道路铺设、公共设施建造等问题，其实这些问题并非物业管理的事情，相当多是开发商遗留下来的。但是业主拿到房子以后，认为物业公司是开发商的代言人，所有的问题都会找物业公司，并先天性地对物业公司感到不满。

其次，业主拒缴物业费，多是由于业主对物业服务不满意。据市区某小区居民介绍，他们有的觉得物业公司的公摊电费太高很不合理，有的觉得物业公司对车位规划不合理，地下车库在未饱和的情况下，在地面规划车位，减少了业主的活动空间。还有的认为物业公司收的管理费太高，而服务却达不到业主满意。因此，业主对物业的服务不满意，便不缴或者拖欠物业费。

除此以外，还有部分业主不缴物业费是抱着侥幸心理，觉得反正不是我一家没缴。同时，由于目前我市建设小区越来越多，住房空置率较高，没有入住的小区业主不愿缴物业费。有些业主的住宅出现质量问题时，物业迟迟不予解决，使得业主与物业之间矛盾加深。

物业公司满腹委屈

在业主看来，物业公司“收钱积极，办事拖拉”，物业公司面对性格千差万别的业主，也直叫“头痛”。

一位物业公司服务人员介绍：“不论是房屋质量问题，还是漏水、马桶坏了、钥匙丢了等等问题全找物业，每次我们都是尽力帮助解决，但像房屋质量问题是我们说了算吗？反正只要是服务，总有挑我们毛病的；只要是出现了问题，就是物业公司不作为；只要是收费，总会有业主找各种理由不缴。”

本应和谐相处、共同发展的物业与业主，却陷入互相抗争对立的局面，业主不缴物业费，物业公司只好缩减开支，减少投入，这就导致服务质量更差，业主更加不满意，形成恶性循环。到了最后，物业公司撤离，小区无人管理。这种情形目前并非个例。

物业公司寻求创新

业主与物业有纠纷，造成恶性循环，两者之间缺乏信任。不过随着经济发展，作为朝阳产业的物业管理公司也在寻求蜕变与创新。

近期，服务湖南14年的优质物业管理品牌湖南保利物业管理有限公司（保利物业）被江岸景苑小区引入。该公司坚持以人为中心，推出特色服务“亲情和院”，即打造社区亲情服务。每年，在传统节日或业主的特殊纪念日上，该物业管理工作人员会积极开展有特色的、有意义的各种社区活动，并上门慰问，特别是对空巢老人，会定期问候和家访，及时了解和掌握老人的需求，帮助老人解决生活中的不便，为老人送去亲情与温暖。该服务目前在我省取得了良好的口碑，有效缓解了物业与业主的关系，给整个社区注入了家的温馨氛围。

更多有强大实力的物业公司入驻邵阳，也带来了很多创新管理模式，相信在今后双方的不断磨合和进步中，物业与业主必将和谐共处、欣欣向荣。

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