商铺售后包租是否合法?

家住卫东区的杨先生来电咨询称，他准备投资一间商铺，看到开发商做的广告上说，商铺销售后开发商承诺包租10年，10年内每年按购房款总额百分之十的比例返还租金，感觉收益不错。杨先生说，不知道这种销售方式是否合法，自己的权利能有保障吗？

该开发商承诺10年返租，每年返还一次，打入业主指定的账号，10年时间业主的购房款全部返还完毕。杨先生说，看到这种方式对自己很有利，开发商返租金额大幅高于正常的租金价格，自己10年时间就可以将购房款全部收回，非常心动，想购买一间该开发商开发的商铺。可是，他又担心万一这种方式并不合法，自己的权利万一没有保障怎么办？另外10年的时间很长，如果开发商不能如期履行承诺怎么办？

笔者就此咨询了河南大乘律师事务所的马文峰律师。马律师认为，这种销售方式是不符合法律规定的。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”第四十五条规定：“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”杨先生所遇到的这种情况属于商品房售后包租的销售方式，是不符合法律规定的。

马律师还表示，随着我国房地产市场进入调整期，为促进销售回笼资金，开发商采取了种类繁多的促销方式，其中返利或售后包租就是常用的促销方式。这种促销手段，既有承诺回报兑现的，也有卖完房后撒手不管的。由于不确定因素太多，一旦市场发生变化，极易引起纠纷。

笔者在市场调查中发现，早前我市不少商铺在销售时都采用过这种方法，的确引发过问题。一位市民反映说，他在2012年购买了市区建设路中段一个楼盘商铺，当时也是承诺购买后由开发商统一管理对外出租，每3年返一次租金。起初还如期返还，但从去年起开发商便停止了返还，原因是开发商资金出现问题，已无力支付。但是因为商铺是经开发商出租的，他现在又无力收回房子，十分气愤。经过查看最初双方签订的合同，这位市民发现他购买的只是使用权，这让他不知如何是好。

马律师说，《商品房销售管理办法》第十一条的立法目的就是为了规范商品房销售方式，杜绝非法销售行为。近年来，一些开发企业以返本销售、售后包租等方式销售商品房。在房地产市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象，特别是未竣工的商品房尤为严重。因此，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

个人房源网在此提醒广大市民，买房投资要谨慎，不可过于贪图一时便宜，要评估好风险和收益，再做决定，避免因一时冲动引来无穷的麻烦和纠纷。

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