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老张的烦心事:买宅基地惹官司

老张的烦心事:买宅基地惹官司房产问答
回答时间
2019-01-18 21:27
房地产知识

精选回答
老张是城市居民,2009年在市郊买了村民李某的宅基地并建造了房屋。今年因城市规划等原因,老张购买的宅基地被划为拆迁区,拆迁补偿款项约几十万元。得知这一情况后,李某向老张主张买卖合同无效,双方互负返还义务。因双方协商不成,李某诉至法院,要求确认二人之间的买卖合同无效。

断案 法院支持李某诉求

根据相关法律法规,老张购买农村宅基地的合同属于无效合同。但由于该合同已实际履行完毕,且老张在宅基地上新建了住房,因此,法院在审理此案时,不能简单地根据李某的诉求退还宅基地退款,而要考虑到合同无效对双方当事人的利益影响及双方过错责任的大小,尤其是李某因拆迁补偿所获利益、老张新建住房价值以及退还宅基地所受损失。

因此,笔者认为,法院应当确认老张和李某之间的买卖合同无效,但不能简单地勒令双方退款还地。

史均臣 双方买卖合同有效

本案中,老张买村民李某的房子,且有买卖合同,因城市规划,老张购买的宅基地被划为拆迁区,李某看到了利益,才以买卖合同无效为由想反悔。况且老张在签订购房协议后,支付了对价房款,获得了李某交付的宅基地使用证,所以,李某与老张签订《购房协议》的行为不符合合同无效的情形。所以,李某的诉讼请求不合法,法院不予支持。

刘彦才支招 合同无效但可主张损失

律师柴艳茹依据《土地管理法》的规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村房屋出售给城镇居民,无疑会改变土地使用权的性质,因此,购买农村房屋或在农村宅基地上建商品房买卖,违反了法律的强制性规定。

根据《合同法》的相关规定,违反法律强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

本案中,虽然老张购买李某宅基地的行为无效,但在互负返还义务的前提下,老张可以要求李某赔偿相关的损失。
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