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租房市场将迎新一轮发展期,开发商是否向“租”转型?

租房市场将迎新一轮发展期,开发商是否向“租”转型?房产问答
回答时间
2017-08-11 21:26
房地产知识

精选回答
一个月来,一大波租房新政密集出台——7月4日,上海打响租赁卖地第一枪:要拿地,只准租,不准卖。7月17日,广州出台“租赁16条”发展住房租赁市场,其中保障“租购同权”引发民众关注。7月20日,住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。

同时,住建部已会同有关部门选取12个城市首批开展住房租赁试点。住建部也表示,将立法明确租购同权。8月3日,北京拟新推“共有产权”住房……

这一系列动作,预示着住房租赁市场或将迎来新一轮发展期,未来将有越来越多的城市加入推进租赁市场发展的行列,一个围绕“租售并举”的房地产长效机制的雏形正逐步形成。柳州现虽未有动作,但柳州房地产市场是否会有所变化,开发商会不会另辟蹊径转型发展?就这些相关问题,笔者走访了一些业内人士。

A房价跌?租金涨?

很多人会想到“租购同权”“租购并举”后,很可能会使得房租上涨,房价下跌。广西科技大学副教授黄湘红认为,租购并举是房地产长效调控的政策之一,将有利于提高租房者权益,稳定租赁关系,增加租赁房源,加大供给以缓解房价上涨,并让更多的人可以通过租房而不是买房来保障居住需求,有助于市场平稳。

当然,稳定房价任重道远,租购同权需要有足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面来支撑,任一方面无法满足也就没有办法保障,房价下跌就会放缓。同时,如果大家都打好学区的主意,都租赁好的学区房,僧多粥少,学区房房租也有可能上涨。所以要从教育公平的角度入手,寻求租金的平衡。

广西同众房地产投资顾问有限公司副总经理张洋认为,就目前来看,即使柳州出台“租购同权”的相关政策,也不会对房价造成太大影响,因为价格主要受市场需求影响。

可以预见,短时间内租赁市场尤其是具备优质学区资源的租赁房源会火暴,租金也会上涨,但也应看到,一个区域的教育资源始终是有限的,“租购同权”并不是上名校的保证。

B房子还会不会有人买?

未来政府持有的保障房、国企持有的租赁住房的总套数,可能将达到甚至超过新增住房套数的一半,并且“租购同权”,这会不会使得更多的人去租房而不是买房?柳州市房地产业协会会长张涛认为,尽管目前柳州的保障性住房包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房供不应求,并且,在买房之前,城市居民多数会租房住,但整体而言,购买和租房的客户群体有别,潜在购房者也不会因为可以租房住就会选择不买房。

当然,租房体系建立起来后,将和售房体系一道构筑起不同需求的住房体系,分层次满足不同人群,真正发挥房子拿来住的目的性。“宝马有人买,滴滴也会有人打,买房和租房随着公共服务的进一步覆盖及公平化,会呈现多元化平衡发展。”黄湘红也持类似观点。

“虽然‘租购同权’政策可以解决一部分人的居住需求,但是对大部分国人而言,拥有一套住房始终是人生必须完成的事情,并不仅仅只是为了满足其使用需求,这种观念和情结依然根深蒂固。”张洋认为。

C房企是否向“租”转型?

随着住房租赁市场的大力发展,房价上涨的势头也会趋弱,再加上今后房产税的推出,房地产市场的格局,将进入租购并举、租购平衡的时代。那么,房企是否会纷纷进入这片蓝海搏杀?

“虽然在外地大量资本开始涌进租赁市场,长租公寓可谓正当风口,但是柳州的房地产市场怎么走,这个还需要时间去观察。作为一家房地产企业,在进入租赁市场前,首先必须要面对回报周期长、盈利难的问题。”张涛说。

张洋也认为租售并举是房地产市场未来发展的趋势,但是柳州属三四线城市,住宅储备量多,人口聚集流入能力不及大城市,市场走势还需要时间去检验。

业内人士普遍认为,房企们轻松赚取差价、躺着挣钱的日子已经一去不复返。谋求新的赢利点和创新业务已经成为房企的一致诉求。要转变盈利模式,使收入来源主要依赖租赁物业的运营和服务,需要有机构化、规模化的住房租赁企业形成,需要住房租赁由顶层设计转入实践探索。

除了传统的收租模式,房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式,房企进入可能最后还要打通金融关口,未来才能有更好的收益。

D中小房企怎么办?

虽然国企优势明显,但这并不意味着其他企业和个体出租人无法进入改造市场。国企的优势在于前端的房源供给,而民企的优势则在于后端的运营管理,各有优势。

黄湘红希望房开公司自练内功,创新思维,错位发展,寻求新的发展空间,走出一条新路。张洋则希望在政策上鼓励房地产开发企业拓展住房租赁业务,如对租赁市场拿地的政策支持和解决成本及资金运作问题,使其形成一个良性的循环。
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