买房10年没拿到“两证”,和美春天小区业主状告开发商
房产问答2017-08-01 22:33
房地产知识
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西充县和美春天小区张福志等4位业主， 虽然已购买该小区住房多年，但至今没有办理国有土地使用证书。为了维权，4名业主将开发商告上法庭，要求被告立即办理不动产登记证并承担违约责任。7月31日，记者从西充县人民法院获悉， 该院日前一审判决支持了4名业主的部分诉请。
4位业主 状告开发商
今年2月23日，西充县人民法院晋新法庭对本案进行了审理。因为4位原告系同一小区的业主， 他们诉讼的事实及理由、诉讼请求都基本相同，故法庭对此案进行了合并审理。
庭审开始后， 现年39岁的原告张福志在起诉状中称， 他于2007年2月28日同被告公司签订《商品房买卖合同》，原告全面履行了义务， 但被告公司至今未给原告办理房屋不动产登记证书， 使原告不能实现完全产权， 导致原告损失巨大。同时，被告公司又向原告代收用电上户费800元，一直未给原告办理上户，按现有政策上户已免费， 这笔费用应予以退还。这些年来，原告多次找被告全面履行合同义务，但被告未予履行。为此，原告经常向有关部门反映，经多次协商，仍然未能解决原告的维权主张， 遂向法庭提起诉讼。
张福志当庭提出3项诉讼请求：依法判令被告公司立即为原告办理不动产权登记证书并承担违约责任； 依法判令被告退还代缴的用电上户费800元； 本案诉讼费由被告承担。
此后，代理人依次宣读了罗明德、王兴鳌、杨子华等3名原告的起诉状。
针对原告方陈述的诉讼事实依据和提出的诉讼请求，被告方辩解称：被告已为王福志等3名原告办理房屋权属证书，虽未给原告罗明德办理房屋权属证书，但按照双方购房合同的约定， 是在小区综合验收合格90天内为其办理， 现在小区并未通过综合验收， 故被告公司不存在任何违约的情况； 本案已超过诉讼时效；即使被告有违约行为，也须按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的条款承担违约责任； 原告提出的未办理房屋权属证书造成了巨大损失， 须举出相关证据加以证明。
是否构成违约 双方各执一词
在法庭的组织下， 原被告双方围绕本案是否已过诉讼时效，被告是否已为原告办理了产权证书，如未按合同约定办理产权证书，被告方是否需要承担违约责任、怎样承担违约责任等焦点展开了激烈的辩论。
被告方声称已为原告办理了房屋产权证，并向法庭出示了相关证据，但原告称，只有王福志等3名原告办理了房屋所有权证， 另一名原告罗明德并未办到该证，而且4名原告均未办理国有土地使用证书。 整个和美春天小区目前只有一二期部分业主办理了房屋产权证书， 所有业主均未办理国有土地使用证书。
对于开发商违约将如何承担责任的问题，被告方声称，应该严格按照双方签订的《商品房买卖合同》相关约定的处罚标准承担责任。 王福志等3名原告与被告签订的购房合同第15条约定，卖方在交付房屋180日内为买方办理房屋产权证和土地使用证， 如逾期未办理，由卖方按照购房款总额的千分之五支付违约金。
可针对这一点， 原告方提出， 双方签订的违约条款严重不对等，要求法庭增加违约金。因为合同中约定，买方如逾期交纳房款，每天将支付购房款总额万分之二的违约金，而卖方违约，则不管过了多久，只支付千分之五的违约金，显失公平。原告方认为，关于违约的计算问题，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照已付房款总额，自逾期之日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准逐日计算违约金。
法院一审 判决开发商赔违约金
法院审理后认为，被告房产公司与原告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示， 不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，合同双方应按合同约定行使权利，履行义务。合同约定办证期限为交房后的180日内， 但原告2012年才取得涉案房屋的所有权证，至起诉时尚未取得国有土地使用权证，导致无法办理不动产权证。房产公司既应继续履行办证的合同义务，亦应承担违约责任。双方合同约定出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，因被告房产公司向法院申请调低违约金计算标准，对此，法院结合本案实际， 酌定被告按杨子华已付房价款的0.3%承担违约责任，即263.1元。对于杨子华要求赔偿未能办理不动产登记证造成损失的诉讼请求，因双方已对违约责任进行了约定，且其所举证据非办理不动产证造成的直接、必然损失，故对该主张不予支持。
7月中旬，西充县人民法院对4名业主代表起诉该房产公司一案作出一审判决：被告在本判决生效后30日内为4名原告办理不动产权证并支付相应违约金。
律师说法 违约金如何计算
法律工作者李孝和：《合同法》第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条： 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金， 也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加； 约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的， 违约方支付违约金后，还应当履行债务。因此，法院判决开发商违约，是正确的。
记者 何显飞
4位业主 状告开发商
今年2月23日，西充县人民法院晋新法庭对本案进行了审理。因为4位原告系同一小区的业主， 他们诉讼的事实及理由、诉讼请求都基本相同，故法庭对此案进行了合并审理。
庭审开始后， 现年39岁的原告张福志在起诉状中称， 他于2007年2月28日同被告公司签订《商品房买卖合同》，原告全面履行了义务， 但被告公司至今未给原告办理房屋不动产登记证书， 使原告不能实现完全产权， 导致原告损失巨大。同时，被告公司又向原告代收用电上户费800元，一直未给原告办理上户，按现有政策上户已免费， 这笔费用应予以退还。这些年来，原告多次找被告全面履行合同义务，但被告未予履行。为此，原告经常向有关部门反映，经多次协商，仍然未能解决原告的维权主张， 遂向法庭提起诉讼。
张福志当庭提出3项诉讼请求：依法判令被告公司立即为原告办理不动产权登记证书并承担违约责任； 依法判令被告退还代缴的用电上户费800元； 本案诉讼费由被告承担。
此后，代理人依次宣读了罗明德、王兴鳌、杨子华等3名原告的起诉状。
针对原告方陈述的诉讼事实依据和提出的诉讼请求，被告方辩解称：被告已为王福志等3名原告办理房屋权属证书，虽未给原告罗明德办理房屋权属证书，但按照双方购房合同的约定， 是在小区综合验收合格90天内为其办理， 现在小区并未通过综合验收， 故被告公司不存在任何违约的情况； 本案已超过诉讼时效；即使被告有违约行为，也须按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的条款承担违约责任； 原告提出的未办理房屋权属证书造成了巨大损失， 须举出相关证据加以证明。
是否构成违约 双方各执一词
在法庭的组织下， 原被告双方围绕本案是否已过诉讼时效，被告是否已为原告办理了产权证书，如未按合同约定办理产权证书，被告方是否需要承担违约责任、怎样承担违约责任等焦点展开了激烈的辩论。
被告方声称已为原告办理了房屋产权证，并向法庭出示了相关证据，但原告称，只有王福志等3名原告办理了房屋所有权证， 另一名原告罗明德并未办到该证，而且4名原告均未办理国有土地使用证书。 整个和美春天小区目前只有一二期部分业主办理了房屋产权证书， 所有业主均未办理国有土地使用证书。
对于开发商违约将如何承担责任的问题，被告方声称，应该严格按照双方签订的《商品房买卖合同》相关约定的处罚标准承担责任。 王福志等3名原告与被告签订的购房合同第15条约定，卖方在交付房屋180日内为买方办理房屋产权证和土地使用证， 如逾期未办理，由卖方按照购房款总额的千分之五支付违约金。
可针对这一点， 原告方提出， 双方签订的违约条款严重不对等，要求法庭增加违约金。因为合同中约定，买方如逾期交纳房款，每天将支付购房款总额万分之二的违约金，而卖方违约，则不管过了多久，只支付千分之五的违约金，显失公平。原告方认为，关于违约的计算问题，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按照已付房款总额，自逾期之日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准逐日计算违约金。
法院一审 判决开发商赔违约金
法院审理后认为，被告房产公司与原告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示， 不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，合同双方应按合同约定行使权利，履行义务。合同约定办证期限为交房后的180日内， 但原告2012年才取得涉案房屋的所有权证，至起诉时尚未取得国有土地使用权证，导致无法办理不动产权证。房产公司既应继续履行办证的合同义务，亦应承担违约责任。双方合同约定出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，因被告房产公司向法院申请调低违约金计算标准，对此，法院结合本案实际， 酌定被告按杨子华已付房价款的0.3%承担违约责任，即263.1元。对于杨子华要求赔偿未能办理不动产登记证造成损失的诉讼请求，因双方已对违约责任进行了约定，且其所举证据非办理不动产证造成的直接、必然损失，故对该主张不予支持。
7月中旬，西充县人民法院对4名业主代表起诉该房产公司一案作出一审判决：被告在本判决生效后30日内为4名原告办理不动产权证并支付相应违约金。
律师说法 违约金如何计算
法律工作者李孝和：《合同法》第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条： 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金， 也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加； 约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的， 违约方支付违约金后，还应当履行债务。因此，法院判决开发商违约，是正确的。
记者 何显飞
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