江门市区“豪宅线”即将上调,或市民购房、楼盘定价

目前，不少市民被“豪宅线”挡在了“门外”，“豪宅线”的上调有望缓解这一现象。

按照惯例，8月1日起，江门市区将调整今年下半年的“豪宅线”。据市住建局公布的数据，2017年上半年，蓬江、江海区一手住宅成交均价为8484元/平方米，同比大涨31.2%；新会区一手住宅成交均价为7231元/平方米，同比上涨15.3%。据此，业内人士大致预测，今年下半年市区的“豪宅线”将过万，或在11000元/平方米左右。

今年以来，江门市区房价上涨较快，尤其是蓬江区的房价，更是普遍过万，在此背景下，江门即将上调的市区“豪宅线”显得特别有意义，不论是对于二次置业的购房者，还是对于部分开发商，乃至整个市场，可能都是利好。

现象：6成首付成为不少市民置业“拦路虎”

市民王女士想二次置业，意向区域是蓬江区，却迟迟“上不了车”，主要原因是，由于房价单价过万，被视为非普通住房，根据限购限贷政策，需要6成首付，她被“卡”住了。

根据相关政策，享受相对较低门槛的普通住房，应同时满足以下3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144平方米以下；实际成交价格低于2016年下半年住房平均交易价格的1.44倍，即单价不超过9219元/平方米，而蓬江区大多项目已超9219元/平方米的“豪宅线”，所以要首付6成。

事实上，王女士并非个案，据多个置业顾问介绍，不少市民因为首付提高而不得不放弃置业计划，有些已经认筹但无力凑齐首付只好作罢。为进一步了解情况，本报微信公众号于7月25日发布了相关问卷调查，在“你或亲朋是不是存在因为付不起6成首付而没有购买二套房的现象？”这一问题中，69%的受访对象表示“遇到过这一现象，感觉普遍”，21%的受访对象表示“没关注”，仅有10%的受访者表示“没有”。

市民的购房压力容易理解——假设他（她）准备二次置业，想购买一套100平方米、单价为10000元/平方米的一手住宅，总价为100万元，6成首付则首期要交60万元，无论是心理变化还是实际压力都是很大的。

变化：“豪宅线”上调有望助推部分市民入市

记者留意到，近年来，我市市区“豪宅线”升多降少——2014年上半年为8624元/平方米，2014年下半年下降至8430元/平方米，而2015年上半年则下降至8307元/平方米，2015年下半年回升至8427元/平方米，2016年上半年上调至8538元/平方米，2016年下半年上调至8660元/平方米，2017年上半年再次上调为9219元/平方米，沿用至今。

再过几天，市民觉得高不可攀的部分项目的准入门槛有望降低——我市区普通住房标准根据每半年的住房平均交易价格调整一次，上一个半年的成交均价的1.44倍就是标准线，高于这条线的均为“豪宅”。一般来说，上半年的时间段为当年2月至7月，下半年的时间段为当年8月至第二年1月。

包括美智地产总经理汤建军在内的多位业内人士认为，2017年下半年，也就是2017年8月至2018年1月，估计会继续沿用以上标准计算“豪宅线”。

据市住建局公布的数据，2017年上半年，蓬江、江海区一手住宅成交均价为8484元/平方米，同比大涨31.2%；新会区一手住宅成交均价为7231元/平方米，同比上涨15.3%。据此，业内人士大致预测，今年下半年市区的“豪宅线”将过万，或在11000元/平方米左右。如此一来，部分市民想在蓬江区域二次置业的首付比例将大幅降低。

趋势：江海区带装修销售的楼盘或增多

所谓牵一发而动全身，“豪宅线”上调，除了对市民产生影响之外，还将对多个项目，乃至整个楼市产生影响。

多位业内人士表示，“豪宅线”上调，对于市区部分售价低于万元的楼盘来说是一个利好，比如江海区的楼盘，他们可能会带装修发售，如此，既可以享受非豪宅的政策利好，还能把装修款也算在房贷里，减轻置业者购房入住压力；部分售价徘徊在“豪宅线”附近的项目相对尴尬，他们或可根据市场情况微调售价；不过，对于高于“豪宅线”的项目影响，有业内人士认为负面影响较大，原因是，在市场需求一定的情况下，置业者涌向低于“豪宅线”普通住宅的项目，那么，购买“豪宅线”以上“高价房”的人自然就少了。

“‘豪宅线’上调，很重要的一个作用是让市民的心理预期提升，认为房价过万元也可以接受。”广州中原地产营销副总监莫志华认为。

对此，市民怎么看？本报于7月25日发布的相关问卷调查，在“你觉得‘豪宅线’提升会对江门楼市产生什么影响？”在这一问题中，13%的受访者选择了“估计江海区带装修、单价在万元左右的房会多起来”；22%的受访者选择了“估计会推动蓬江部分毛坯售价在万元左右的楼盘的销量”；22%的受访者选择了“不利于滨江新城等高价区域，部分消费力会去‘豪宅线’以下的区域”；43%的受访者选择了“入市的市民增多，而库存有限，房价进一步上涨”，这个选项的占比最大。

记者 周春锋

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