商铺返租收益真的很高吗?你可能忘了还要缴税

武陵国际装饰城一期已经由业主自己出租

“商场旺铺，十年返租，年回报率10%。”这样的商铺营销方式屡见不鲜。经过多年的发展，州城某些商业市场已经开始返租给业主，而某些商业市场由于返租期较短，现在可能已经把商铺交还给业主自己租赁经营。无论是哪种方式，恩施市住改办相关负责人提醒称，商铺返租有风险，下手需谨慎。

商铺返租业主需自己缴税

近日，业主高先生向本报来电称，原本购买的商铺返租8年，前3年租金抵扣房款，上个月3年期满后，本来开开心心地去找公司收租，结果却被告知要自己去税务部门开具发票，然后拿发票来报账。去过税务部门后，高先生得知原本一个季度1万元左右的租金收益结果要缴2000多元的税，这和高先生预期的收益相差甚远，他很不能理解。“前3年返租抵扣房款后，第4年、第5年每年返租6%，大约每两年递增，这样8年租期满，我可以收回成本的一半以上，然后自己再出租几年后，基本上15年就可以回本了。现在商业运营管理公司突然告诉我收租还要缴纳这么高的税费，到手的收益还要还房贷，房地产商和商管公司具有欺骗性。”

记者调查得知，和高先生有同样遭遇的业主还有不少。商铺返租为何要业主自己缴税？记者采访了州城某商业楼盘营销总监李先生。

李先生说，业主和商业运营管理公司签订《商铺委托经营管理服务协议》后，甲方是业主，乙方是商业运营管理公司，甲方委托乙方进行经营管理，并从乙方获得租金收益，所以缴纳税款是应该的。

随后，记者致电州地税局纳税咨询热线12366，热线工作人员回答，根据《省地方税务局关于房屋出租有关税收的公告》（湖北省地方税务局公告2015年第7号）中规定，个人出租房屋应就取得的租金收入按规定缴纳营业税及附加、个人所得税、房产税等税费。就高先生出租的商铺来说，按照出租商铺税款应该缴纳12%的房产税、0.1%的印花税和20%的个人所得税。

什么样的返租政策最好

到底是返租期长的商铺值得购买，还是返租期短的商铺值得购买？这是很多想购买商铺的购房者在楼市咨询时最常问的问题。记者就此采访了多名购房者和专业人士，他们都有各自不同的意见，仅供大家参考。

营销总监李先生认为，返租期当然越长越好，这样商铺经营才会有保障。他举了一个例子，金桂大道某“商业盒子”即将3年返租期满，业主马上就可收回店铺。原本由商业运营管理公司统一经营的美食城即将面临拆分的局面。“因为不同的业主有不同的打算，有的想自己做生意，有的想出租，有的想卖服装，有的想卖吃的，很难达成一致。而且在集中的商业市场里，很多业主的商铺只有十几、二十几平方米，单独出租并不好做。”所以，李先生认为，商业如果由商业运营管理公司统一管理，再实行长期返租，这样业主和商户的利益都能够保证。但是，他提醒购房者，开发商和商业运营管理公司要非常有实力，否则很难将一个商业体运营好。

而购房者朱先生认为，返租期短比较好。朱先生购买的是武陵国际装饰城一期商铺70平方米，3年返租期的租金抵扣房款后，朱先生收回了商铺。由于商业运营管理公司之前统一经营，且市场还处于萌芽期，商铺租金一年为3万元。朱先生认为，现在市场已经慢慢成型，他自己收回商铺再出租，涨一点价很正常，原来的租户有优先租赁权，但如果给不起朱先生要求的租金，朱先生有权另找租户。

恩施市住改办相关负责人：竣工之前不允许售后包租

“未竣工的商品房不允许售后包租……”恩施市住改办相关负责人说，根据《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房是明令禁止的，尽管花样很多，实质都是以承诺高回报、低风险的方式促销商品房，加快开发资金回笼或为滚动开发提供资金支持。这种高回报必定伴随着高风险，因为对于投资者来说，实际上真正的收益如何并不由投资者自己说了算。经营权在别人手里，能否经营好，未来的市场行情又是如何，一旦商铺出租率不高，投资者利益怎么保障，目前谁也说不准。有意购置商铺的投资者，一定要充分考虑投资风险。

另外，还有某些商业楼盘在广告宣传或给客户讲解该楼盘时，明确承诺客户商铺包租返现回本。这样的行为不仅违背了《广告法》，更要特别注意的是，楼盘后期在签合同时，该楼盘开发公司和业主只签订购房合同，而商业运营管理公司则与业主签订商铺租赁合同。这样，购买商铺能否返租和开发商并无直接关系，如果商业运营管理公司运营失败，公司“跑路”，业主也无法找开发商追回损失。恩施市住改办相关负责人提醒购买商铺的业主，商业地段、后期经营模式、商业运营管理团队、招商情况等因素是商铺能够收租的重要保障，购买之前一定要对其考察清楚，切不可因为开发商承诺包租回本等原因，在还没了解清楚的时候出手购买。

记者 刘盟萌

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