为你解密2017年上半年恩施房价走势

恩施某楼盘销售人员正在为客户介绍该项目销售情况

◎入市产品少
　　◎楼盘品质提高
　　◎投资成本增加

据恩施市住改办官方数据统计，截至5月25日，今年州城商品房销售均价为5272.74元/平方米，同比增长12.22%。其中，商品住宅销售均价为4538.85元/平方米，同比上涨9.85%；非住宅销售均价为8741.92元/平方米，同比上涨9.12%。

Oh my god！除开商业不说，住宅这价格是不是涨得太快了？记者查阅资料发现，2016年州城商品住宅销售均价为4396.16元/平方米，2015年州城商品住宅销售均价为4037元/平方米。“不排除今年住宅销售均价突破5000元/平方米的可能性。”有房地产营销人员这样猜想。

恩施市住改办房产科负责人告诉记者，州城个别楼盘二期价格在一期的基础上上涨了21.38%，涨速过快。州城房价的上涨是供不应求还是营销策略？本报记者对此进行了调查采访。

上半年入市产品少 造成市场供不应求

不得不说，造成商品价格波动的因素最重要的仍然是市场因素。截至5月25日，州城商品房批准预售面积为33.91万平方米，同比增长2.66%。其中，商品住宅批准预售面积为23.95万平方米，同比减少14.83%；州城商品房可售面积为77.03万平方米，同比减少27.38%。其中，商品住宅可售面积为27.44万平方米，同比减少51.76%，去化周期仅3.6个月。

从以上数据能看出，在今年上半年，州城商品住宅没有大量新品进入，这让不少购房者翘首以待。“从一期售罄后，我们就一直在蓄客，工作日每天接待一二十组客户，周末高达30多组。”州城金龙大道盛和景园置业顾问如是说。

记者在走访了金龙大道其余几个楼盘后发现，每一个楼盘的售楼部里都有一两组客户在看房。如果照这个接待量计算，除去重复看房的，一个楼盘半年接待客户上千组不是难事。而往往一个楼盘开盘后，只有一两百套房子出售，在面对上千组客户争抢一两百套房子的景象时，购房者往往会产生“不赶快下手别人就要抢走了”的即视感，所以心里难免会焦躁不安，唯恐心仪的房子不属于自己。

一位长期活跃于房地产界的媒体人士调侃道：“去年给我打电话求帮忙的，都是想要优惠的。但今时不同往日，现在打电话叫我帮忙的，都是请我帮忙拿个靠前的号码。”

这位同仁所言非虚。记者身边有位朋友，她看上了金龙大道某楼盘的房子，在售楼处拿号时，她发现想要的房源按照选房顺序她只能排第二，如果开盘时，排号第一的客户当即敲定，这位朋友将与心仪房源擦肩而过。为了能将这套房子拿到手，朋友看房回来后就开始找各种关系，看怎样能预先敲定。无奈朋友被对方告知，必须先按照程序走，到时候再看吧，也许人家放弃了呢。

总之，州城今年上半年房源是真的少，而等着买房的需求者多，市场供不应求为真。但在州住建委联合相关部门召开的房地产开发和中介市场专项整治动员大会上，恩施市住改办房产科负责人提到，也不乏有楼盘采取“饥饿营销”哄抬房价的事情发生。例如，某楼盘第一次开盘时拿出200套房源出售，但前期登记客户就有400组，卖光这200套房源后，继续蓄客，下一次又拿出200套房源涨价销售，但买房者看起来依然很多。这样一次一次的蓄客，不仅从表面上看上去供不应求，房价也在不知不觉中涨了起来。

楼盘品质提高成本增加 购房政策利好

近两年，州城大盘相继崛起，个个如“地王”般豪气阔绰。先打造个金碧辉煌的营销中心，以显示开发商实力，再打造个园林示范区，以突显楼盘品质。这种套路屡试不爽。

记者在踩盘时，同前来看房的市民沟通得知，他们觉得，近两年州城新推出楼盘的品质确实有所提高，但价格也确实上升了不少。

“这是必然的，以前楼盘园林绿化少，现在不少楼盘绿化率达到30%以上，再加上篮球场、羽毛球场、游泳池等配套设施，成本肯定会增加不少。”金龙大道某楼盘开发商说，除了小区环境，业主对物业服务的要求也在日益提高，这也促使开发商高价聘请高品质的物业公司来为业主服务。而羊毛出在羊身上，楼盘品质提高了，购房者也需为高品质埋单。

楼盘品质的不断提高，也打破了小区同质化的魔咒，让购房者情愿为品质埋单。“以前州城各个楼盘都差不多，所以在选房时就干脆选离单位、学校近的楼盘。现在楼盘越做越高端，我也愿意多花钱买一个环境，即便上班远点也无妨。”有购房者这样说。

记者发现，今年不少楼盘即将开盘的二期比一期贵。金桂大道某楼盘的营销经理说，因为通常在二期楼盘开发时，开发商对户型有所优化和改进，之前没有阳台的加个阳台，之前客卧比例不协调的调整下比例。户型的优化，多多少少会增加建设成本，但购房者更喜欢，价格自然上涨。

促使购房者不断下手的原因还有各种购房利好政策。公积金贷款首套房首付只需20%，贷款利率低至2.75%，贷款金额最高达40万，与公积金中心有合作的楼盘还可以用期房抵押，无需另找担保，每个月还可以划扣新缴纳的公积金还贷，这对于刚需来说，相对于原来来说，买房还贷容易了一大半。

即便最近公积金新政取消了“为父母、子女购买、建造、翻修、大修自住住房可提取公积金”等政策，建行也透露出贷款利率上调的信息，没有大面积影响到购房者的积极性，反而在一定程度上加快了购房者的步伐。

“公积金和银行这样一变，不知道今后还会不会有更严的措施出台，到时候再买房就真晚了。”近期准备买房的州城居民小唐告诉记者。她给记者算了一笔账，在公积金政策变化之前，她可以用自己和爸爸两个人的公积金一起供这个房子，每月划扣2000块，贷款2200多元，她每月只需要多出200多块钱，毫无压力。公积金政策变化之后，爸爸不能再帮自己划扣还贷，自己每个月要多出1400块钱。虽然压力增加，但她担心房价上涨后，政府调控，公积金首付提高，贷款利率上调，自己的压力会更大，所以她还是决定现在下手。

不少购房者也有和小唐一样的想法。相较于前几年较紧的购房政策，目前购房政策得益于“去库存”大方向的影响依旧算好。购房者越多，房价上涨，可谓是正常现象。

某楼盘带头提价 其余大盘不甘落后

州城一位多年从事房地产营销的资深人士说，2013年前后，正当州城房价一度飙升到5000+、6000+时，华龙城出手打破了这一价格水平线，也粉碎了众多开发商大展宏图的美梦。“如今，这样传奇的楼盘又出现了。”

今年年初，当金龙大道均价维持在4100元/平方米时，金龙大道某新兴楼盘爆出了5000+的均价。虽然尚未开盘，但这一价格水准似乎已经板上钉钉。

为何它能喊出如此高的价格？众多购房者和其余楼盘开发商不解和好奇。“它一定是有什么过人之处。”

记者随之探访了该楼盘，它自宣是专为政商领袖及城市精英打造的高端社区。30000平方米水景园林公园，15米宽幅流水瀑布，8000平方米体育场，800平方米儿童成长乐园，统一配赠地暖和中央热水系统，600米的中央环形橡胶跑道，200米瀑布水系园林景观……听着就让人羡慕。最重要的是，它是纯板式结构，一梯一户专享。

这一切真如想象般美好吗？记者踩盘发现，原来,所谓的一梯一户准确地来说是两梯两户，只是每一部电梯挨着入户门，仅供一家享用罢了。不过这样的做法也能理解，毕竟一梯一户的设计是不符合规定的。

2012年8月1日起，由住建部和国家质检总局联合发布的《住宅设计规范》正式实施。新《规范》中关于电梯安全做出了明确规定：“12层及以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。”该楼盘大部分楼栋设计都高于20层，每栋楼两部电梯毕竟才符合规范，只是这“一梯一户”的宣传未免会对购房者产生误导。

不仅如此，该楼盘宣传的统一配备地暖和中央热水系统也不完全如是。据了解，该楼盘有多种户型，从125平方米的3室到252平方米的6室不等，但并不是所有户型都享受地暖和中央热水系统。据该楼盘置业顾问说，只有一梯一户的大户型才能享受这些配备，小户型一梯一户以及两梯四户的户型并没有地暖和中央热水系统，而这几种户型的差价就在100元至200元左右，且都逃不过均价5000+的命运。

如果说购房者并不在意这两样配置，认为小区其他配套设施高端，符合你心目中高端小区的定位，出手购买也无可厚非。

同一地段价格高出几截，有楼盘开发商不服了。“我的小区的配套并不比它差，面积也不比它小，为何它能卖5000+，我不能卖？”金龙大道某楼盘开发商表明态度。

一时间，由于多种因素，州城房价就这样慢慢地上涨了。正逢一期售罄，二期蓄客的空窗期，金龙大道各个楼盘经过户型、营销策略调整，下期产品将突破4500元/平方米均价的消息也就慢慢地浮出水面了。

记者 刘盟萌

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