侃侃长租公寓

核心提示：近日，万科又上广佛楼市的头条，由于霸气地以“100%自持70年”拿下平洲、桂城地块。万科放话，“以客户为中心，全面转型城市配套服务商”。业内人士纷纷讨论万科将带来哪些转型新模式，如：购买转租赁、长租公寓、众筹建房、与小米合作建房等，但到目前为止，万科暂未发布新模式，一切讨论均在云端之上。在一番“口水战”中，《顺德楼市》发现一个顺德暂时未有的新名词“长租公寓”。

概念解说

长租公寓 地产“蓝海”

近年，“长租公寓”走进了房地产市场，多个上市房企试水，先从一线城市兴起。万科在2015年开始做长租公寓，在佛山已开发了6家“泊寓”，主要沿广佛线布局。而顺德在长租公寓板块几近空白。

开发商当房东

据了解，长租公寓又名“白领公寓”，是房地产三级市场新兴产品形态，业主从开发商手上将房屋租赁后，进行装修改造，配套家私电器，以单间形式出租给白领上班人士。业主变身成为“二房东”。这种类似“卖租约”的模式，几年前出现在北滘某商业项目上。开发商以三旧改造形式把旧物业改造成新型购物城，当中商铺销售的是XX年使用权，投资者没有产权只有使用权。当时现场有投资者表示，第X年租金上涨到一定程度，立刻出售剩余使用权，比较妥当。

但相较于商业的“卖租约”，长租公寓的开发模式更加丰富。现时，大概有五种，如：YOU+代表的资产托管模式，城家公寓代表的降低增效模式，新派公寓代表的基金持有模式，万科泊寓代表的业务协同模式，魔方公寓的平台服务模式。各种模式中，万科泊寓距离顺德较近，它在佛山已经开发了6家，均沿广佛线布局，最近开放的一家在禅城祖庙。对于“业务协同模式”，业内的理解为不求长租公寓能赚多少钱，而在于为房地产输送多少潜在客户。一名地产业内人士向记者解释：“公寓出租的利润率很低，但租公寓的白领都是万科的潜在客户，这些客户租了万科泊寓，未来也会买万科的住宅。”

创造新生活模式

由于开发商是打造生活方式的“小能手”，而长租公寓的对象是年轻白领居多，也因此长租公寓创造了年轻人活跃、奋斗的生活模式。

如泊寓，不仅拎包入住，还配套有品牌家电，健身房、书吧、休闲室等公共空间。泊寓还会举行青年人的社区活动，如：创业分享、火锅啤酒、音乐节、台球大赛、枕头大战、厨艺争霸、团圆饭、万圣狂欢等。在沈阳泊寓，举行设计大咖见面会，大咖与年轻人分享设计心得、讲述职业生涯，年轻人也会分享遇上的难题和困惑。

长租公寓的主要群体是85后、90后，在长租公寓里，能认识各行各业的人，一起思维碰撞，收获灵感。在开发商的运营下，这群年轻人拥有年轻活跃的居住环境，还拥有更多的聚会交流的机会，因此创造了活跃的生活模式。

租赁服务细分化

长租公寓是地产的新生事物，各大房企正在研究或提高回报率。对于中介行业来说，租赁市场由于回报率低，也不当为公司主营业务。今年，却有网络平台瞄到租赁市场这块蛋糕，出现专门服务租赁物业的平台，行业出现细分化。

近日，在佛山禅城，佛山市专业化住房租赁平台发布首批房源，该平台由佛山市政府与省建工集团共同搭建，意在贯彻市委市政府决策部署，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场。今年年初，顺德也有个性化自助租赁平台“广东包租婆”上线，业主、租客通过广东包租婆平台实现零中介费的自助租赁。

有业内人士表示，租赁市场服务细化，从一定程度上反映了租赁市场或将扩大。85后、90后已经成为楼市消费新力军，面对当下楼市及年轻人生活需求，长租公寓也有可能成为未来主营产品之一。

观点碰撞

租赁市场商机酝酿中 方圆地产首席市场分析师邓浩志

“长租物业”与“拍地自持”，两者有一点关联但并非同一个方向。据了解，万科地块可能用于集资建房，让投资者成为股东，还是以销售为主，可能不是长租。而这种方式是否推动长租物业发展，需要观察。

长租物业有一个难点：租金低。一般市场上的长租物业回报率2%，统一经营的4%。回报率低，就造成开发商暂时不会转型做长租物业的。但是租赁市场是一个“蓝海”，处于发展初级阶段，暂时参与开发的人不多，但商机酝酿之中，外来人口越来越多，购房年龄越来越退后，租房时间越来越长，那么，租赁市场潜力越来越大。

比如：深圳。据统计深圳首次置业年龄由30岁推移到36岁，房价不断上涨的大城市情况都类似，拥有自己住房的年龄不断后移意味着租房的时间也越来越长；再加上人口总体上仍然不断进入大城市，所以一线城市租赁市场规模仍处快速扩张当中，但租赁业务的发展却发展缓慢。

我认为，解决回报率低，需要税收、商改住等政策扶持，降低成本。以融资、证劵化来减轻企业负担，不以重资产形式运营。至于佛山租赁市场，发展长租物业情况不太可能。政府主导租赁房拉低市场价钱，加上佛山租赁不旺盛。佛山人均居住率比广州大，租赁从一线城市开始，一线城市的长租物业发展也不是来自市场，更多来自于政策支持，政策给予市场更多的自由度。

长租公寓要看地段 合富辉煌佛山公司市场研究部经理卓杰

长租模式是近两年房地产开发的一种新模式。从开发商角度来看，万科不是第一次通过全部自持70年的方式拿地，暂不讨论这种模式的可行性和回报率，它似乎体现着万科正经历探索新模式的阶段。房地产经历了10年高速发展，开发商亦开始从过往“投标—开发—销售”的模式之中演化，长租模式也算是迈出探索的其中一步。

此次万科从平洲和桂城均拿了地。从地块的区域来看，平洲有其独特的优势，区位上比南海桂城更贴近广州芳村，很适合广州客户流入居住，其次它是在广州南站与佛山桂城这两大热门板块的中间，未来的发展空间亦十分值得期待。“长租公寓”在这里应该有发展的空间。

佛山作为二线城市正在经历房地产爆发阶段，外区客户流入置业的趋势十分明显。但“长租模式”的发展需要一些条件，除了开发商实力之外，地块位置也十分讲究，需要区位的辐射力要强，同时周边要有充足的流动人口作为支撑。如果要做这种物业，我认为首先需要通过一定条件的甄选。

记者 何淑莹

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