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咸宁住宅库存量逐月减少,商业地产库存仍很高

咸宁住宅库存量逐月减少,商业地产库存仍很高房产问答
回答时间
2017-04-05 11:19
房地产知识

精选回答

咸宁住宅库存量逐月减少,商业地产库存仍很高


咸宁商业地产去库存,还需加把劲

日前,咸宁市统计局公布了我市2016年房地产整体情况。数据显示,我市房地产去库存工作成效明显,去年全市商品房销售300多万平方米,住宅库存量在逐月下降。然而,值得注意的是,商业地产库存仍然积压严重。如何全面去库存,目前成为我市急需解决的问题。对此,业内人士和地产从业者建议,继续放宽房地产政策,增加住房需求。

阶段成效

房产投资得到控制

2016年,全市房地产开发投资呈逐月回落态势。全年房地产开发投资完成56.99亿元,同比下降4.9%,增速比全省低 6个百分点。从开发工程用途看,主要是建筑工程投资大幅下降,同比下降了24.1%。主要有以下两方面原因:

一方面受整体经济下行影响,在有关部门控制下,全市房地产开发建设规模得以合理缩减。2016年,全市在建商品房施工面积1181.97万平方米,同比下降12.5%。其中,住宅施工面积904.10万平方米,同比下降11.4%。

另一方面房地产企业对市场信心不足。2016年全年商品房新开工面积154.00万平方米,同比下降12.1%,其中住宅新开工面积102.19万平方米,同比下降14.9%。

商品房销售量增大

2016年,我市相继推出房地产去库存政策措施,商品房销售总体保持“量价同步”回升的局面。全年全市商品房销售面积完成307.02万平方米,同比增长4.9%,增速比2015年提高7个百分点;商品房销售额完成106.25亿元,同比增长14.2%,增速比2015年提高20个百分点。

在全市全年300多万平方米的销量中,住宅类占比较大。近年来,我市住宅年销售一年上一个台阶。

房企资金压力减缓

2016年,全市房地产开发企业本年实际到位资金99.50亿元,同比增长5.4%,扭转了2015年以来到位资金持续下降的状况。

2016年,在降低首付比例、发放购房补贴等一系列政策的影响下,消费者购房贷款大幅度增长,个人按揭贷款17.93亿元,同比增长20.8%,增速比2015年同期提高40个百分点。

房屋待售面积减少

截至2016年末,全市商品房待售面积(已竣工未售出或出租)247.17万平方米,比年初减少52.83万平方米,同比下降17.6%。其中,住宅待售面积143.87万平方米,同比下降26.7%;商业营业用房待售面积87.36万平方米,同比下降1.1%。

商品房待售面积是自2015年底以来连续13个月持续下降。

措施做法

政策驱动去库存

2015年以来,我市先后制定出台了《关于进一步促进市城区房地产市场发展的意见》、《咸宁市房地产去库存专项行动方案》、《关于加快推进咸宁城区棚户区改造工作的意见》等一系列鼓励政策,从强化政府主体责任、优化市场环境降低交易成本、推进农民工市民化、加大棚改货币化安置力度等方面,加大政策驱动力度,大力推进房地产去库存工作。

金融撬动去库存

创新个人住房金融产品,推出“大众创业安居贷”和“农民安家贷”,支持居民刚性和改善性住房需求。2016年,市住房公积金管理中心累计投放“大众创业安居贷”1479笔合计3.46亿元;农业银行咸宁分行累计投放“农民安家贷”2.98亿元,支持1330余户农民工进城购房。除了创新个人住房金融产品外,我市还对房地产企业金融产品进行改进,设立“开发担保贷”,启动“助建担保贷”,这让一批在咸宁的房地产开发、建筑企业获益。

创造需求去库存

落实个人住房贷款和税收优惠政策。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付比例低至20%,同时享受契税和营业税优惠。

用足用活住房公积金。我市范围内异地购房的家庭可使用缴存的公积金办理贷款,同时将在城镇就业和创业的农民工、个体工商户、大学生等群体纳入住房公积金制度范围。

大力推进公租房和棚改货币化安置。除在建项目外,市本级和各县市区一律不再新建公共租赁住房。建立“棚户区改造安置房源超市”,引导货币化安置的棚改户购买商品房,同时享受契税减免政策。

鼓励新市民进城购房。自2015年12月1日起至2017年1月31日止,凡在我市城区购买新建普通商品住房,可享受6000或8000元购房补贴。2016年全市共5498户申请了购房补贴,审核完成2728户,共计发放2089.60万元。

调控供给去库存

2016年以来,我市控制住房用地供应规模,优化房地产用地供应结构。

我市去年对消化期超过24个月的县,削减住房用地供应量;对消化期超过36个月的县,暂停住房用地供应,直至其恢复到合理库存消化区间后,再行供地。对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,房企可适当调整套型结构。对已经出让但尚未开发的房地产用地,可调整土地用途。对于乡镇粗糙、小弱的商品房开发项目,控制审批。

现存问题

非住宅类去化压力大

我市地区之间房地产去库存工作不平衡。受经济发展水平、消费能力等因素的限制,各县市区房地产去化周期差异巨大,南三县去化速度明显慢于北三县,尤其是通城县和通山县,去年底商品房待售面积较前年底仅减少5.6%和8.1%。

我市非住宅类商品房去化压力大。部分地区商业地产供应量大、项目同质化问题严重,加之电商冲击影响,导致市场竞争激烈,去库存难度加大。截至2016年底,全市非住宅类商品房待售面积103.30万平米,占全部待售面积的41.8%,按照目前销售速度,非住宅类商品房全部消化需要54个月。

开发商轻视配套建设

目前在我市,部分开发商重视商品房建设,轻视配套设施建设的思想还很严重,导致项目整体功能差,严重影响商品房销售和小区入住率,更无法拉动库存量的去化速度。

经有关部门调查,全市商品房待售面积中,有30%的项目配套设施水平低、不完善。因此,造成消费者使用不方便,这在一定程度上抑制了房地产需求。如:我市城区的三个楼盘,均开盘在三年以上,待售面积合计高达15万平方米,主要因为目前楼盘周边配套不全、交通不便,严重影响销售。

房地产从业人员减少

房地产开发市场的发展带动着房地产中介服务、物业管理和其他房地产业发展,也直接影响建筑业市场。在调控政策背景下,房地产业本身吸纳就业能力严重受限。截至2016年9月末,全市房地产开发业全部从业人员6777人,同比下降8.7%,较前年同期减少了642人。资质以上建筑业从业人员39284人,同比下降0.8%,较前年同期减少了323人。

对策建议

加大政策宣传力度

近些年来,我市相继出台一系列有利于房地产开发企业发展的措施和惠民政策,但仍有不少人对这些利好政策及措施还不太了解。

有关部门可以和当地媒体合作,充分依托新兴媒介的力量,通过QQ群、微信、微博等平台,做好政策的宣传普及,让更多人在快节奏的生活当中,一打开手机就可以了解各项利好政策,从而参与并享受这些利好政策。同时政府和有关部门工作人员也可以通过加强新兴媒介与群众之间进行良性互动,利用网站互动咨询热线,随时为公众答疑解惑。

加强对房企的指导

多措并举,化解非住宅类商品房库存。引导企业合理调整土地用途,鼓励其转向教育地产、“互联网+”地产等新兴业态,推动房地产业从制度性土地红利转向基于产业模式优化的红利。

创造条件发展租赁市场,鼓励企业把空置房产改造后变成租赁房。

加速完善城市配套设施建设。加快已建成区域道路、水、电、气等基础设施以及周边学校、医院、商场、文体等配套设施建设,吸引更多的人气,促进已建成区域的销售能力。

增加地方消费人口

判断房地产发展趋势,有两个基本要素:一是人口会不会持续增长,二是经济前景、财富是否持续聚集。如果一个地方经济发展前景不好,企业将来有可能迁走,老百姓收入增长预期不理想,地方财富没有聚集能力的话,未来房地产不可能增长。

近三年来,我市户籍人口和常住人口均年均增长近3万人,要充分挖掘这部分人口的购房潜力。政府部门要制定合理规划,鼓励资金、技术、人才流入,创造和提升就业岗位,吸引人口回流就业,实现以产兴城、以人为本。

充分挖掘住房需求

积极争取棚户区改造项目,用好棚户区政策性贷款,鼓励货币化安置,对于旧城改造、改善民生、去库存都大有裨益。

进一步扩大住房公积金制度覆盖面,用足用活住房公积金。尤其是大学生群体,他们是我市经济社会发展的“稀缺资源”,要最大限度发挥住房公积金的保障支持作用,吸引他们来咸创业就业。

发挥金融手段在去库存方面的作用。认真落实个人首套住房贷款首付比例和利率优惠政策,支持改善型购房需求;推动“农民安居贷”等产品扩面,支持农民进城购房。

责任编辑:咸宁房产网
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