销售前三甲悄然易位……乐山楼市发生了什么?

读“楼市月报”记者带你去找原因

开栏语：从数据看市场，从市场看变化，从变化看趋势。本月开始，本报将推出“楼市深度月报”栏目，以每月官方发布的乐山楼市一手数据为基础，结合最新的市场反应以及业界观点，给出及时性的市场解读。

楼市深度月报 2月供应环比急降八成

3月14日，国新办举行2017年1-2月国民经济运行情况发布会，国家统计局新闻发言人在会上披露，今年1-2月全国房地产开发投资9854亿元，同比增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点，也创下了近两年以来的新高。在销售方面，今年前两个月全国房地产市场依然高位运行，特别是在一二线城市收紧调控后，成交量明显下滑；但三四线城市成交量明显增加，市场占比也显著提高，直接导致了1-2月全国商品房销售面积涨幅上行而销售额涨幅下降的现象。

将视线转回到乐山本土楼市。来自乐山市住房和城乡规划建设局发布的最新数据显示，2月份乐山市中区新增商品房上市面积环比大幅下降，商品住房成交均价同比保持平衡，二手住房成交面积同比微幅上涨。记者也注意到，2月份乐山市中区新增商品房供应量竟然环比下降了八成。有业内人士随即指出，此项数据无疑印证了当前乐山楼市遭遇房源荒的事实。

数据 供应环比下降81.12% 传统销售前三甲悄然易位

对比2016年12月份乐山楼市凭借月销量34.57万平方米跻身四川省楼市榜第五位，以及2016年全年乐山市中区销售商品房213.75万平方米的“骄人战绩”，今年1月份的乐山市中区楼市却仅以月成交3.57万平方米、月销量396套的成绩遭遇了“滑铁卢”。

就在市场各界密切关注这场年初“楼市保卫战”的时候，日前，乐山市住房和城乡规划建设局又发布了全新数据：2月份乐山市中区新增商品房上市面积1.72万平方米，环比下降81.12%。其中：新增商品住房上市面积1.67万平方米，环比下降81.09%；新增商品住房套数190套，环比下降81.77%。与此同时，乐山市中区商品住房2月月末累计可售面积42.37万平方米，同比下降51.49%，商品住房月末累计可售套数4091套，同比下降55.42%，更是创下了阶段性的新低。

对此，电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华表示，相对于1月份的销售“滑铁卢”，2月份的“房源荒”更加值得市场各方的注意。他指出两点值得市场深思的地方：其一，在供应急速下滑的同时，乐山目前的楼市去化水平以及房价状况是否稳定；其二，究竟是什么原因导致了这一波市场供应紧缩，而下一轮供应小高潮又将在何时到来。

面对这两个疑问，来自乐山住建局的报告给出了数据层面的解读。首先，2月份乐山市中区商品住房成交面积10.06万平方米，同比下降1.08%；商品住房成交套数1083套，同比下降6.64%。而当月市中区商品住房成交平均价4592元/平方米，同比增长8.61%。可以看到，两者基本呈现出了动态平衡的稳定局面。再者，从该局发布的“2月份中心城区商品住房销售排名前十名”榜单中，长期以来位居前列的邦泰国际社区、时代青江等纷纷滑出了前三甲，尤其是销售大户时代青江仅屈居第九。于是乎，关于乐山楼市近期的变化，市场各方开始众说纷纭。

市场 无房可卖还是节奏套路 预计二季度迎来供应潮

“你有没有明显感觉到，乐山不少楼盘现在的可选房源突然变少了？”、“就是啊！我们元旦期间看好的房源，过了春节再去，突然发现一栋楼都没剩几套了。”、“上周末我们一家就跑遍了整个青江片区附近，发现不少楼盘好一段时间都没有‘补货’，并且还有了涨价的趋势，这该不会是开发商的‘套路’吧？”……在走访中，记者随机采访的购房者们普遍十分关心乐山房价的发展趋势。

对此，记者也在第一时间采访到了“楼市十强”榜单中“缩量”较为明显的邦泰国际社区以及时代青江项目。时代青江的策划人员告诉记者，项目近阶段销售节奏放缓的主要原因就是“无房可卖”。她说道：“经过前两年的快速去化，目前我们整个时代青江的在售房源仅有164套。而剩下的待推出住房也只有400套左右、商铺300套左右（含SOHO）。由于项目在4月份即将拉开全新的交房序幕，所以下一波推新预计将在4-5月份到来。”无独有偶，邦泰国际社区的相关工作人员也表示，按照公司的既定战略，此前每到在售房源只有200套左右的时候，就会启动新一轮的“补货”；但是目前项目整个大一期在售仅剩200多套房源，由于各种原因，预计下一波供应将放在4-5月份。

邦泰国际社区的这位工作人员也向记者透露了一个市场情况：抛开进入尾盘阶段的不计，目前乐山正常在售的项目只有10个左右，而往年这一时间段同时在售的楼盘往往能有20个之多。由此看来，房源的阶段性紧张已经成为了既定事实。

但同时，记者也了解到，包括滟澜洲、邦泰国际社区、中心城、时代青江等在目前或者直到今年二季度，均有推陈出新的计划。而且不少项目的待开发体量依旧较为充足，乐山楼市的“房源荒”只是暂时的。对于不少购房者所疑虑的“涨价套路”，不少开发商也表示更为关心的是产品升级与配套服务的提升，只要这些功课做到位了，对于价格的调节和抗性并不是最关键的市场因素。

采访手记——

牛冠华告诉记者，三四线楼市火爆的原因有两方面：一方面，一二线城市的管控特别是限购限贷抑制了需求，这些需求开始向三四线城市转移；另一方面，由于资产荒，资金面比较宽松，投资者没有更好的渠道，而三四线城市在限购限贷方面比较宽松，再加上三四线城市价格绝对值比较低，盘子总量小，容易被炒高。

当然，并非所有的三四线楼市都迎来了春天。销售火爆的三四线城市主要分为三类：其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策。其二，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房，加之基数小的影响。其三，自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆，受益于消费升级、旅游度假需求增加，以及去库存政策刺激和基数小的影响。整个2016年，三四线城市的楼市去库存已经超预期。三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。

“三四线城市去库存化周期已明显缩短。三四线城市土地供应逐年减少，配合宽松政策，销售回暖，住宅去库存化效果良好。以调研的西南样本三线城市为例，目前住宅去库存化周期在9个月左右。三四线城市政策持续友好，将推动三四线楼市销售热度持续，2017年有望成为三四线城市去库存的历史大年。”牛冠华说道。

责任编辑：乐山房产网

记者 倪珉 文/图

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