房屋多次转手均未过户,买到这样的房怎么办?

家住新华区的陈先生来电咨询，2010年，他在新华区购买了一套二手房，装修入住已有七年时间。当时买房子时卖主刘先生没有房产证，只有购房合同、交款证明等材料，材料显示这套房子是刘先生于2005年从王女士手中买的二手房，因为一些原因一直没有过户，刘先生答应陈先生如果以后需要办证的话，自己可以联系王女士协助过户。陈先生考虑自己和卖房人刘先生认识，由于急于购房，得到刘先生的承诺后就买下了该套房产。2017年，陈先生想尽快完成过户手续，就和刘先生联系让他帮忙通知王女士协助办证，但此时王女士的电话已无法打通，想了很多办法也无法和王女士取得联系。无奈之下，陈先生来电咨询，想了解一下自己的房产应当如何办理出房产证。

笔者就此咨询了河南大乘律师事务所马文峰律师，马律师了解情况后表示，陈先生遇到的是一个麻烦事，在二手房买卖过程中，经常出现类似的现象，房屋产权并非登记在卖方名下，交易的房产是卖房人之前向产权人购买的，双方也签订了房屋买卖合同，付款、交付都已完成，但并未办理过户。甚至，房产已经过了多次转手买卖，但均未办理过户。按法律规定，房产交易应当完成过户手续，但按照实际购买顺序一次一次过户又显然不太现实，尤其是已经过多次买卖的二手房。在该类房产交易中，如果第一手卖房人愿意配合办理手续，可以由第一手卖房人和最终买家直接签订合同完成过户，但如果第一手卖房人不配合或者像陈先生遇到的情况那样，根本就无法找到第一手卖房人的情况下就只有起诉了，但起诉谁，如何起诉却是个问题。

很显然，陈先生和房屋的第一手卖房人王女士并无直接的房屋买卖合同关系，但房产过户却必须要由产权人王女士配合才能完成，这种交易方式，风险之大是不用多说的。而且两个购房合同是否有效在实践中也有争议，对类似的情况各地法院的认识也不相同，判决甚至大相径庭。

目前，针对此类案件北京市高级人民法院对本地区的审判实践已有明确规定，按照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十四条：“房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。 对于参与中间流转的其他出卖人，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人。”应该说，北京法院的这种处理方式，是灵活、公平的，且有利于减少纠纷，因为如果卖方不是登记产权人，最终买家单独起诉卖家，法院无法判决过户，起诉产权人，双方又没有合同，但如果交易期间的多次转让行为均是各方的真实意思表示，完全推翻，涉及的法律关系和麻烦又很多，也不利于稳定。

目前，认可未过户房屋购房买卖合同的有效性是司法审判中的主流观点。我国《城市房地产管理法》第38条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不能转让。”但该规定属行政管理性规定，而非强制性效力性规定，各地审判实践及理论界也已形成房屋交易未过户不影响合同效力的共识。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。”《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，两次房产交易各自长达数年，民事法律关系已处于稳定状态，保护现有的法律关系符合诚信原则，有利于社会稳定也符合交易各方在房产交易时的真实意思表示。

马律师同时还表示，本案中两个购房合同的效力在不违法的情况下都是有效的。在合同有效的前提下，陈先生首先可以考虑和刘先生一起继续加大联系王女士的力度，如果能找到，三方可以在一起协商处理，共同完成房产的过户手续；其次，陈先生还可以以卖房人刘先生列为被告，王女士列为第三人起诉解决问题的办法，在诉讼过程中如果还找不到对方，可以进行公告送达；再次，陈先生还可以考虑和刘先生解除购房合同、退还房屋，由刘先生退还房款、赔偿损失的方法来解决问题。

责任编辑：平顶山房产网

焦曙光

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