房地产去库存成效如何?2016年恩施州楼市大数据盘点与分析
房产问答2018-12-11 22:51
房地产知识
精选回答
自2015年初以来，面对宏观经济下行的压力，国家和地方各级政府相继出台了一系列支持房地产业“稳需求、去库存、控风险、促转型”的房地产新政策。2016年，我州认真履行“去库存、稳市场”的主体责任，制订出台了《恩施州房地产去库存专项方案》（以下简称《方案》）。《方案》既有中央、省优惠新政的全面贯彻落实，更有结合实际，因地施策、综合施策的恩施具体化、本土化工作措施16个小项，具有可操作性。一年过去，我州2016年去库存成效如何？
截至2016年12月底，全州库存商品房354万平方米，比2015年底减少库存106万平方米。建始县、鹤峰县商品房库存面积降幅在全省县市排名中分别排第三、第四名。恩施市、来凤县、咸丰县商品房去库存消化周期属全省最短的10个县市，分别排第三、第四、第九名。
全州房地产 去库存效果明显
记者从州住建委获悉，截至2016年11月底，全州共有房地产企业529家。开发企业315家，其中一级资质1家，二级资质12家，三级资质29家，四级和暂定资质273家；物业服务企业176家，其中一级2家（备案），二级7家，三级138家，暂定29家；房地产中介机构38家，其中估价机构6家，经纪机构32家。
2016年全州在建房地产项目176个，全年完成房地产开发投资97.62亿元，同比上升3.67%。商品房施工面积944万平方米，其中商品住宅施工面积637万平方米，同比下降4.5%；商品房新开工面积280万平方米，其中住宅新开工面积199万平方米，同比上升47.37%；住宅竣工面积134万平方米，同比上升65.43%，销售面积305万平方米，同比上升21.03%，销售金额124.91亿元，同比增长19.19%。
2016年，全州全年销售商品房305万平方米，同比上升21.03%，系历年来最高值。全年完成投资97.62亿元，首次接近百亿元，州城商品房销售均价4396元/平方米，同比上升8.89%，房地产市场呈现量价齐升的态势，去库存取得明显效果。
2016年，全州库存商品房354万平方米，比2015年底减少库存106万平方米，去化周期13.5个月，同比减少5个月。库存中住宅181.38万平方米，按照2016年全年销售量计算，去化周期约需7.9个月；非住宅172.79万平方米，按照2016年全年销售量计算，去化周期约需55个月。
多重原因导致 我州房地产库存量大
库存量大可以说是全国三、四线城市的通病，我州库存量大有哪些原因？近日，记者通过州住建委房产管理科相关负责人了解到，影响我州库存量的因素有以下几点：
一是土地供应无计划、供量过大。记者了解到，近3年全州通过招拍挂出让房地产开发用地情况为：2012年共1221亩，均价102.2万元/亩；2013年2488亩，同比增长103.7%，均价102.4万元/亩，价格基本持平；2014年2814亩，同比增长13.1%，均价94.64万元/亩，同比下降7.58%。2015年2548亩，价格继续下滑。土地供量连年增长，且增加过快，部分供地还存有无序和无计划，这不仅直接影响土地供应价格、减少地方财政收入，还因开发项目过多而导致房地产市场供大于求。
二是小产权房、安置房、经济适用房建设过多。目前各县市均存在不同程度的小产权房、私房建设问题，尤其以利川、宣恩、咸丰等县市较为突出。同时，私下交易严重，既逃避税费，又影响房地产市场正常秩序。此外，过多的拆迁安置房、经济适用房冲击市场，分流了很多有效需求。
除了市场供应量大以外，市场需求相对不足也是主因。房地产市场需求大致分为自住性需求、改善型需求、投资性需求和被动型需求。
从自住型需求来看，新型城镇化是增加商品房销售的重要动力，不仅需要土地、户籍等制度的配套，还需要确立产业支撑。然而我州实际情况是，传统产业的升级换代还存在一定的难度，城市的凝聚力、辐射力相对不足，加上人口红利的逐渐消失，进城人口每年增幅不大，新增购房需求并不充足。
从改善型需求来看，90年代初期购买房改房的各级党政机关和企事业单位的干部职工成为市场的主体，但由于近几年来开工建设了10000多套经济适用房，分流了相当部分的有效需求。
从投资性需求来看，尽管省、州出台了刺激楼市的专项方案，但对楼市起决定作用的宏观经济环境没有得到根本性改变，再加上房产税、住房信息联网、不动产统一登记等潜在因素影响，我州投资性需求受到抑制。
从被动型需求来看，我州市政建设和棚户区改造步伐虽然大大加快，但被征收人基本选择原地产权调换，在市场上主动购房的需求不足。
综上所述，土地供应过大与市场需求不足的叠加是造成商品房库存量过大的主要原因。
市场信心不足。受国际金融危机感和全国楼市调整大环境的影响，消费者信心不足，认为商品房还有一定的降价空间，持币观望气氛浓厚。
建议：多项举措去库存
《恩施州房地产去库存专项方案》明确：合理安排住房及用地供应规模。库存消化周期超过24个月的，下一年度住房用地计划要削减50%；库存消化周期超过36个月的，要暂停住房用地供应。各县市要组织编制住房建设及用地计划。对非企业原因闲置的房地产用地，可以适当调整开工和竣工时间。
“房地产业作为一个具有高度综合性和关联性的行业，在经济发展中起着举足轻重的作用，而去房地产库存化，对于保持房地产市场持续平稳健康发展，对于促进经济平稳较快发展、防范社会风险、维护社会和谐稳定意义重大。”州住建委相关负责人说。
一是3条路径去库存。继续联动实施棚改货币化、住房公积金、鼓励农民进城购房等3条去库存主要路径。打通保障房和商品房的转换通道，大力实施棚改货币化安置，着力提高棚改货币化安置比例；充分运用财政、税收、金融等政策，支持农民和农民工进城购房；用足用好住房公积金，有效化解房地产库存。
二是3个结合去库存。把去库存与促进人口城镇化相结合，与城市间基础设施互联互通相结合，与提高市县教育、医疗等公共服务水平相结合，千方百计增强市县对农业转移人口的吸引力。
三是多措并举去库存。加强与土地、财政、税收、金融、户籍、教育、医疗等部门的联动，形成去库存工作合力。加强综合施策，加大土地、财政、信贷、税收等政策支持力度，多措并举，推进去库存工作。
四是“一城一策”去库存。进一步贯彻落实《恩施州房地产去库存专项行动方案》，各县市要坚持因城施策、一城一策原则，未出台去库存政策的市县，要结合本地实际，尽快出台去库存政策。促使各县市出台《回购商品房用于安置房和保障性住房办法》、《征收货币化补偿办法》。
五是深化住房制度改革，构建购和租并举的住房制度。
“要想取得成效，必须把建议措施落到实处。”该负责人表示。
记者 刘盟萌 通讯员 尹锡新
截至2016年12月底，全州库存商品房354万平方米，比2015年底减少库存106万平方米。建始县、鹤峰县商品房库存面积降幅在全省县市排名中分别排第三、第四名。恩施市、来凤县、咸丰县商品房去库存消化周期属全省最短的10个县市，分别排第三、第四、第九名。
全州房地产 去库存效果明显
记者从州住建委获悉，截至2016年11月底，全州共有房地产企业529家。开发企业315家，其中一级资质1家，二级资质12家，三级资质29家，四级和暂定资质273家；物业服务企业176家，其中一级2家（备案），二级7家，三级138家，暂定29家；房地产中介机构38家，其中估价机构6家，经纪机构32家。
2016年全州在建房地产项目176个，全年完成房地产开发投资97.62亿元，同比上升3.67%。商品房施工面积944万平方米，其中商品住宅施工面积637万平方米，同比下降4.5%；商品房新开工面积280万平方米，其中住宅新开工面积199万平方米，同比上升47.37%；住宅竣工面积134万平方米，同比上升65.43%，销售面积305万平方米，同比上升21.03%，销售金额124.91亿元，同比增长19.19%。
2016年，全州全年销售商品房305万平方米，同比上升21.03%，系历年来最高值。全年完成投资97.62亿元，首次接近百亿元，州城商品房销售均价4396元/平方米，同比上升8.89%，房地产市场呈现量价齐升的态势，去库存取得明显效果。
2016年，全州库存商品房354万平方米，比2015年底减少库存106万平方米，去化周期13.5个月，同比减少5个月。库存中住宅181.38万平方米，按照2016年全年销售量计算，去化周期约需7.9个月；非住宅172.79万平方米，按照2016年全年销售量计算，去化周期约需55个月。
多重原因导致 我州房地产库存量大
库存量大可以说是全国三、四线城市的通病，我州库存量大有哪些原因？近日，记者通过州住建委房产管理科相关负责人了解到，影响我州库存量的因素有以下几点：
一是土地供应无计划、供量过大。记者了解到，近3年全州通过招拍挂出让房地产开发用地情况为：2012年共1221亩，均价102.2万元/亩；2013年2488亩，同比增长103.7%，均价102.4万元/亩，价格基本持平；2014年2814亩，同比增长13.1%，均价94.64万元/亩，同比下降7.58%。2015年2548亩，价格继续下滑。土地供量连年增长，且增加过快，部分供地还存有无序和无计划，这不仅直接影响土地供应价格、减少地方财政收入，还因开发项目过多而导致房地产市场供大于求。
二是小产权房、安置房、经济适用房建设过多。目前各县市均存在不同程度的小产权房、私房建设问题，尤其以利川、宣恩、咸丰等县市较为突出。同时，私下交易严重，既逃避税费，又影响房地产市场正常秩序。此外，过多的拆迁安置房、经济适用房冲击市场，分流了很多有效需求。
除了市场供应量大以外，市场需求相对不足也是主因。房地产市场需求大致分为自住性需求、改善型需求、投资性需求和被动型需求。
从自住型需求来看，新型城镇化是增加商品房销售的重要动力，不仅需要土地、户籍等制度的配套，还需要确立产业支撑。然而我州实际情况是，传统产业的升级换代还存在一定的难度，城市的凝聚力、辐射力相对不足，加上人口红利的逐渐消失，进城人口每年增幅不大，新增购房需求并不充足。
从改善型需求来看，90年代初期购买房改房的各级党政机关和企事业单位的干部职工成为市场的主体，但由于近几年来开工建设了10000多套经济适用房，分流了相当部分的有效需求。
从投资性需求来看，尽管省、州出台了刺激楼市的专项方案，但对楼市起决定作用的宏观经济环境没有得到根本性改变，再加上房产税、住房信息联网、不动产统一登记等潜在因素影响，我州投资性需求受到抑制。
从被动型需求来看，我州市政建设和棚户区改造步伐虽然大大加快，但被征收人基本选择原地产权调换，在市场上主动购房的需求不足。
综上所述，土地供应过大与市场需求不足的叠加是造成商品房库存量过大的主要原因。
市场信心不足。受国际金融危机感和全国楼市调整大环境的影响，消费者信心不足，认为商品房还有一定的降价空间，持币观望气氛浓厚。
建议：多项举措去库存
《恩施州房地产去库存专项方案》明确：合理安排住房及用地供应规模。库存消化周期超过24个月的，下一年度住房用地计划要削减50%；库存消化周期超过36个月的，要暂停住房用地供应。各县市要组织编制住房建设及用地计划。对非企业原因闲置的房地产用地，可以适当调整开工和竣工时间。
“房地产业作为一个具有高度综合性和关联性的行业，在经济发展中起着举足轻重的作用，而去房地产库存化，对于保持房地产市场持续平稳健康发展，对于促进经济平稳较快发展、防范社会风险、维护社会和谐稳定意义重大。”州住建委相关负责人说。
一是3条路径去库存。继续联动实施棚改货币化、住房公积金、鼓励农民进城购房等3条去库存主要路径。打通保障房和商品房的转换通道，大力实施棚改货币化安置，着力提高棚改货币化安置比例；充分运用财政、税收、金融等政策，支持农民和农民工进城购房；用足用好住房公积金，有效化解房地产库存。
二是3个结合去库存。把去库存与促进人口城镇化相结合，与城市间基础设施互联互通相结合，与提高市县教育、医疗等公共服务水平相结合，千方百计增强市县对农业转移人口的吸引力。
三是多措并举去库存。加强与土地、财政、税收、金融、户籍、教育、医疗等部门的联动，形成去库存工作合力。加强综合施策，加大土地、财政、信贷、税收等政策支持力度，多措并举，推进去库存工作。
四是“一城一策”去库存。进一步贯彻落实《恩施州房地产去库存专项行动方案》，各县市要坚持因城施策、一城一策原则，未出台去库存政策的市县，要结合本地实际，尽快出台去库存政策。促使各县市出台《回购商品房用于安置房和保障性住房办法》、《征收货币化补偿办法》。
五是深化住房制度改革，构建购和租并举的住房制度。
“要想取得成效，必须把建议措施落到实处。”该负责人表示。
记者 刘盟萌 通讯员 尹锡新
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