记者为您梳理房产继承、赠与、买卖区别在哪儿
房产问答2017-02-16 14:52
房地产知识
精选回答
非直系亲属间房产赠与哪种方式更划算？
州城毛大爷，年近60岁，老伴儿56岁。毛大爷和老伴儿育有一女。女儿前年嫁到外地，生活幸福，现在想把两位老人接到身边照顾。由于毛大爷的弟弟家境困难，一直租房子住，毛大爷打算临走前把个人名下唯一一套100平方米的商品房赠与弟弟。原本毛大爷以为房子只要签署赠与协议后，就可以落户到弟弟头上。但律师邻居告诉他，非直系亲属房屋赠与视同买卖，是要缴纳税费的。
这下毛大爷苦恼了，没想到做一件好事这么麻烦，且涉及到继承、赠与等多种方式，毛大爷不清楚哪种方式更好。为此，毛大爷向晚报记者求助，希望记者能帮忙讲清这几种方式有何区别。
● 房产继承暂无税 继承人需出具证明
首先，什么是房产继承呢？根据百度百科，记者查明，房产继承是指按照《继承法》的规定，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。
记者从州住建委房产交易中心了解到，所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权且被继承人已经离世，房屋才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产，取得继承权的当事人持房屋权证、土地权证（或不动产权证）、遗嘱等材料到主管部门办理过户手续。
记者向州住建委房产交易中心相关负责人咨询：父母的房子留给子女是继承好呢还是赠与好呢？该负责人纠正了记者的说法：一般来说，继承发生肯定是被继承人已经离世，但赠与是发生在被继承人生前，离世后的遗嘱赠与叫做遗赠。
据悉，遗赠是指被继承人通过遗嘱的方式，将其遗产的一部分或全部赠与国家、社会或者法定继承人以外的人的一种民事法律行为。通俗地说，遗赠是被继承人通过立遗嘱的方式把遗产赠送给其他人，包括非直系亲属、非亲属，甚至是国家。
“就目前而言，房产继承是最省钱的，因为目前国家还没有出台遗产税，但手续也是最麻烦的。”州住建委房产交易中心相关负责人说。
去年7月，国家司法部发出《关于废止<司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知>的通知》。按照《通知》，房产相关业务办理不再需要进行公证，但实际情况却难以操作。“例如，某人拿一份房产证、土地证到这里来说要继承该房产，你能确认他是这套房子的唯一继承人吗？不能。”该负责人说，“必须通过手续来确认这套房子的继承人是谁。”
● 如何办理房产继承公证呢？
记者咨询市公证处公证人员了解到，公证处办理法定继承公证需要两个证明和两个证件：被继承人的户口注销证明；被继承人的亲属关系证明；被继承房屋的房屋和土地权证或其他凭证；各继承人的身份证件。被继承人的亲属关系证明一般是死者所在单位（或者居委会、村委会）出具，内容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名，以及和死者的关系等，已死亡的也需注明。如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人到场签字同意，表示放弃对房产的继承。
继承人取得继承权公证书后首先到房产交易中心填写房屋交易申请等表格申请房屋过户，工作人员对继承人提交的公证书、身份证明、房屋所有权证、土地使用权证等证明材料进行审核后出具《房产交易证明》，继承人便可以持《房产交易证明》等相关材料去不动产登记中心办理该房产的不动产权证了。
● 非直系亲属赠与视同买卖
据州住建委房产交易中心相关负责人介绍，如果被继承人是生前想把房子赠送给他人，就要根据房屋面积和第几套住房来核定缴税的金额。
“房产赠与一般是直系亲属之间发生，非直系亲属之间的赠与视同买卖，按照房屋面积和第几套房核定税费金额。”市地税局相关负责人说。
据了解，直系亲属房产赠与需缴纳综合税率4.1%，其中受赠方缴纳契税4%，双方印花税共0.1%。非直系亲属间赠与，则要按照存量住房买卖有关税率计算。
双方之间买卖需要缴纳多少税费呢？记者算了一笔账。以市地税局核定的住宅房屋价值50万元为例，若该房屋未满2年，卖方需缴纳综合税率6.6%，包括增值税及附加税5.6%，个人所得税1%，即500000×6.6%=33000元；若该房屋已满2年但未满5年或已满5年但卖方不止一套住房者，卖方需缴纳个人所得税1%，即500000×1%=5000元；若该房屋已满5年且为卖方唯一生活用房，则可免征增值税及个人所得税。对于买方，购买家庭唯一生活用房90平方米及以下缴纳1%契税，90平方米以上为1.5%；购买家庭第二套生活用房，90平方米及以下则需缴纳1%契税，90平方米以上为2%；购买家庭第三套及以上生活用房，无论面积大小需缴纳4%契税。
所以毛大爷的房子，由于是非直系亲属赠与，即按照买卖计征税费。由于该房屋早已超过5年且为卖方唯一生活用房，毛大爷不需要缴纳增值税及个人所得税，而买方则要缴纳500000×1.5%=7500元。
责任编辑：恩施房产网
记者 刘盟萌
州城毛大爷，年近60岁，老伴儿56岁。毛大爷和老伴儿育有一女。女儿前年嫁到外地，生活幸福，现在想把两位老人接到身边照顾。由于毛大爷的弟弟家境困难，一直租房子住，毛大爷打算临走前把个人名下唯一一套100平方米的商品房赠与弟弟。原本毛大爷以为房子只要签署赠与协议后，就可以落户到弟弟头上。但律师邻居告诉他，非直系亲属房屋赠与视同买卖，是要缴纳税费的。
这下毛大爷苦恼了，没想到做一件好事这么麻烦，且涉及到继承、赠与等多种方式，毛大爷不清楚哪种方式更好。为此，毛大爷向晚报记者求助，希望记者能帮忙讲清这几种方式有何区别。
● 房产继承暂无税 继承人需出具证明
首先，什么是房产继承呢？根据百度百科，记者查明，房产继承是指按照《继承法》的规定，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。
记者从州住建委房产交易中心了解到，所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权且被继承人已经离世，房屋才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产，取得继承权的当事人持房屋权证、土地权证（或不动产权证）、遗嘱等材料到主管部门办理过户手续。
记者向州住建委房产交易中心相关负责人咨询：父母的房子留给子女是继承好呢还是赠与好呢？该负责人纠正了记者的说法：一般来说，继承发生肯定是被继承人已经离世，但赠与是发生在被继承人生前，离世后的遗嘱赠与叫做遗赠。
据悉，遗赠是指被继承人通过遗嘱的方式，将其遗产的一部分或全部赠与国家、社会或者法定继承人以外的人的一种民事法律行为。通俗地说，遗赠是被继承人通过立遗嘱的方式把遗产赠送给其他人，包括非直系亲属、非亲属，甚至是国家。
“就目前而言，房产继承是最省钱的，因为目前国家还没有出台遗产税，但手续也是最麻烦的。”州住建委房产交易中心相关负责人说。
去年7月，国家司法部发出《关于废止<司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知>的通知》。按照《通知》，房产相关业务办理不再需要进行公证，但实际情况却难以操作。“例如，某人拿一份房产证、土地证到这里来说要继承该房产，你能确认他是这套房子的唯一继承人吗？不能。”该负责人说，“必须通过手续来确认这套房子的继承人是谁。”
● 如何办理房产继承公证呢？
记者咨询市公证处公证人员了解到，公证处办理法定继承公证需要两个证明和两个证件：被继承人的户口注销证明；被继承人的亲属关系证明；被继承房屋的房屋和土地权证或其他凭证；各继承人的身份证件。被继承人的亲属关系证明一般是死者所在单位（或者居委会、村委会）出具，内容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名，以及和死者的关系等，已死亡的也需注明。如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人到场签字同意，表示放弃对房产的继承。
继承人取得继承权公证书后首先到房产交易中心填写房屋交易申请等表格申请房屋过户，工作人员对继承人提交的公证书、身份证明、房屋所有权证、土地使用权证等证明材料进行审核后出具《房产交易证明》，继承人便可以持《房产交易证明》等相关材料去不动产登记中心办理该房产的不动产权证了。
● 非直系亲属赠与视同买卖
据州住建委房产交易中心相关负责人介绍，如果被继承人是生前想把房子赠送给他人，就要根据房屋面积和第几套住房来核定缴税的金额。
“房产赠与一般是直系亲属之间发生，非直系亲属之间的赠与视同买卖，按照房屋面积和第几套房核定税费金额。”市地税局相关负责人说。
据了解，直系亲属房产赠与需缴纳综合税率4.1%，其中受赠方缴纳契税4%，双方印花税共0.1%。非直系亲属间赠与，则要按照存量住房买卖有关税率计算。
双方之间买卖需要缴纳多少税费呢？记者算了一笔账。以市地税局核定的住宅房屋价值50万元为例，若该房屋未满2年，卖方需缴纳综合税率6.6%，包括增值税及附加税5.6%，个人所得税1%，即500000×6.6%=33000元；若该房屋已满2年但未满5年或已满5年但卖方不止一套住房者，卖方需缴纳个人所得税1%，即500000×1%=5000元；若该房屋已满5年且为卖方唯一生活用房，则可免征增值税及个人所得税。对于买方，购买家庭唯一生活用房90平方米及以下缴纳1%契税，90平方米以上为1.5%；购买家庭第二套生活用房，90平方米及以下则需缴纳1%契税，90平方米以上为2%；购买家庭第三套及以上生活用房，无论面积大小需缴纳4%契税。
所以毛大爷的房子，由于是非直系亲属赠与，即按照买卖计征税费。由于该房屋早已超过5年且为卖方唯一生活用房，毛大爷不需要缴纳增值税及个人所得税，而买方则要缴纳500000×1.5%=7500元。
责任编辑：恩施房产网
记者 刘盟萌
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