二手房屋买卖,车库归谁所有?

2014年3月，罗先生与杜女士达成房屋买卖协议约定，杜女士名下一套位于北外某小区的住房以45万元卖给罗先生。事后，罗先生听说杜女士在小区还有一间车库，他要求杜女士交付车库遭遇拒绝，便认为杜女士有意欺瞒他。为此，他找到律师咨询如何通过法律维权，会有什么结果？

车库归谁所有

2014年初，杜女士通过微信朋友圈发布卖掉自己位于北外某小区的一套住房信息后，隔三差五就有人联系她去看房，卖房总价从起初喊价55万元逐渐跌到50万元，仍然没人接手。时至当年3月，罗先生经人介绍实地看房后，与杜女士磋商达成以45万元成交。当月底，罗先生、杜女士一起到房管局办理了房屋过户手续。

事后一个多月，罗先生搬入新家居住没多久，他见到杜女士驾车驶入小区一个车库，打听得知车库是杜女士所有，于是他以车库是住房的配套部分为由，要求杜女士交付车库。但杜女士解释，房屋产权证上没有标注有车库，而且现用的车库是其他业主转卖给她的。罗先生疑心杜女士说谎，他在欲起诉杜女士之前找到律师咨询。

两种不同意见

天仁和律师事务所律师闫政介绍，律师事务所在对该案件分析过程中出现了两种不同意见：一种意见认为，车库与房屋是从物与主物的关系，那么，从物就应随主物一起转让给罗先生。第二种意见是，车库与房屋是杜女士在不同时间在不同地方购买的，依据现在的商品买卖习惯，车库都是单独计价买卖的，且杜女士与罗先生交易的房产证上，没有附注登记车库，为此，车库与房屋就不是从物与主物的关系，另外杜女士与罗先生在房屋买卖协议中，也没有约定车库买卖，故车库归属杜女士。

律师分析解释

律师闫政表示支持第二种意见：理由是，该案例争议焦点为该套房屋与车库是否为主物与从物的关系。我国法律没有明确规定主物与从物，通常认为构成从物须具备以下要件：

1、非主物成分；

2、常对主物起辅助作用；

3、与主物同属一人；

4、须交易上无特别习惯。

本案中车库符合从物构成的前三个要件，但不符合第4个要件，因为现在商品房买卖中车库与房屋都是分别计价、分别买卖的，可以分别独立成为所有权的客体，如果没有签订车库买卖协议，则就没有买卖车库。而且许多楼房都没有车库，房屋同样在买卖、使用，故本案中车库与房屋不构成主物与从物的关系。

物权法第74条第2款也规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中当事人在合同中没有约定车库买卖，也没有约定附赠、出租车库，且房产证上没有附注登记车库，显然杜女士没有处理自己的车库，该车库当然属于杜女士所有。

责任编辑：达州房产网

记者 杜晓辉

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