房屋维修资金使用难,难在哪?
房产问答2019-01-07 06:19
房地产知识
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日前，苏州市住房和城乡建设局公布了“2016年度苏州城区商品住宅专项维修资金申请使用情况”：城区有45个小区申请使用维修资金，申请使用金额665万元，实际支付635万元。这个数字跟城区20多亿的维修资金总额来说，几乎可以说是很少。
而记者在采访中了解到，苏州从2002年启动维修资金制度以来，使用10多年的房屋或多或少存在一些问题，使用维修资金的需求很明显，但在实际的操作过程中却因为这样那样的原因无法使用维修资金。那么，房屋维修资金使用难，究竟难在哪里？
首次用维修资金修电梯整个过程持续差不多一年
田世荣是一家小区的业委会主任，在过去的2016年里，他最主要的工作就是第一次动用了维修资金，为小区的46部电梯进行了大修。不过，他说，从2015年11月提出，到去年11月正式完成，“整个过程是漫长的。”
田世荣所在的小区是2004年交房的，到去年已经12个年头，所以小区里的电梯经常发生故障，考虑到小区业主的安全，电梯大修被提上议事日程，因此此事在2015年11月的全体业主大会上得到了绝大多数业主的同意。进入2016年，电梯大修项目正式启动，先公示征求意见，接着委托物业上门签字，然后组织招标，确定中标单位，然后申请使用维修资金，并公示公摊方案，让业主二次签字，确定金额，接着组织施工验收然后再公示，最后维修资金的使用批准，直接把钱打入施工单位的账户中。
“开始招标下来是70多万，后来我们把每一项金额进行核算，最终确定下来大修的金额是46万多，也就是平均每部电梯1万元左右。”田世荣告诉记者。
去年城区45个小区申请使用维修资金房屋维修占4成
所谓商品房维修资金，是指由业主交存专项用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。商品房维修资金的使用范围包括：专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、物业用房等。
日前，苏州市住房和城乡建设局公布了“2016年度苏州城区商品住宅专项维修资金申请使用情况”：2016年度，城区有45个住宅小区提出维修资金使用申请，申请维修项目169个，涉及分摊户数20566户，申请使用金额664.97万元，其中，4成是房屋渗漏问题，其次是消防、安防和电梯。
另外，2016年度，实际支付维修资金634.97万元，其中支付2015年度项目237.32万元。
维修资金使用率较低三大原因造成使用难
那么，这600多万的维修资金申请和使用是个什么情况呢？市住房和城乡建设局维修资金监管处处长袁遵义坦言，“不算多”。据介绍，苏州从2002年8月建立维修资金制度以来，全市已经有超过200亿的专项维修资金，城区也有20多亿。而在全省，住宅专项维修资金代管机构账面余额728.9亿元，2015年度仅使用20.8亿元，使用率不到3%。
记者了解到，从实际的情况来看，2002年8月之后交付的房屋，到如今已有12个年头，不少房屋或多或少出现了一些问题。家住相门桥畔的金先生一直为房屋漏水困扰。开始的时候，小区的建设方还上门来处理过几次，后来过了保修期就不管了，他和物业建议申请使用维修资金，但物业找业主签字之后，说是没有通过三分之二以上业主的同意，就不了了之了。
袁遵义介绍，目前苏州房屋维修资金确实存在使用难的问题。他分析，“使用难”主要有三方面的原因。一是物业服务企业方面，由于维修资金管理制度规定的环节多、程序繁，物业服务企业既要面对走访使用范围内的业主进行表决，还要面对维修资金管理部门审核审批，况且申请使用维修资金对于很多物业服务企业来说还没有经历过，对于办理申请动用维修资金工作存在畏难情绪，因此物业服务企业一般不会积极主动地启动维修资金使用申请程序，而一味向提出维修需求的业主强调维修资金申请使用困难而不愿付诸行动。第二是业主签字难。
《物权法》规定了维修资金使用必须征得列支范围内三分之二以上业主同意，但很多业主对于房屋共用部位或共用设施设备的完好不知情或不关心，在表决动用维修资金时往往是不愿签字或明确不同意，如屋面、外墙渗漏需要申请维修资金维修，三分之二以上业主通过的可能性较小；又如小区排水设施维修，涉及房屋进水的业主强烈要求加快维修，但小区三分之二以上业主表决时间漫长，表决通过的可能性很小。第三是在管理方，少数申请人的确存在有骗取维修资金、虚高维修金额的意图，管理人员在审核审批时不得不小心翼翼、慎之又慎，导致审核审批效率不高。
同时，这里也存在一个维修资金“被滥用”的风险。据介绍，某个小区38部电梯要维修，报上来的价格是100多万，接到维修基金使用申请后，委托江苏省特检院苏州分院进行把关，最后的价格是16万元。另外平江新城一个小区房屋漏水，开始报上来的方案是每幢全部涂一遍防水涂料，每幢需要20多万，这就要用掉小区每户业主一半的维修资金，而最终通过审价之后是维修漏水部分，费用则大大降低，比如说原来61幢的报价是20多万，最终是2.9万元。
如何在监管好房屋专项维修资金的同时又能破解使用难问题，已经成为摆在管理部门面前的头等大事。2015年，重新修订《苏州市商品住宅专项维修资金管理工作规程》，明确了维修资金交存、使用环节的申请和受理主体、所需提交材料，公开办事电话、承诺办理时间，并将申请使用事项纳入到市行政服务窗口，提高办理效率；同年还印发了《关于明确应急使用维修资金维修电梯有关事项的通知》明确在加快电梯维修申请的同时，由专业机构对电梯应急维修进行技术认证、现场监督和价格审查，对维修资金使用的必要性和合理性把关。2015年，我市以公开招标的方式选择维修资金专户银行，在提高资金增值收益的同时，解决维修资金应急使用的有关检测、鉴定、审价、工程监督等费用来源。今年，苏州还将创新维修资金管理制度，今后申请使用小区日常维修资金时，无需三分之二业主表决，可大大简化程序，使维修资金应用快用，今年还要提高使用审核审批效率等等。
这些新举措能否破解维修资金的使用难问题，我们将拭目以待！
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1、申请使用商品房维修资金步骤。
①物业公司在了解业主反映情况后制定维修方案（包括维修项目、资金预算、分摊范围、施工队伍选择、结算审计、监理、分摊清册等）；
②维修方案、预分摊清册得到分摊范围内2/3以上投票权业主同意；
③使用场所显著位置公示7天；
④向住建局递交申请；
⑤住建局审核备案后，物业公司按维修方案实施维修；
⑥按维修合同确定的支付方式向住建局申请资金支付；
⑦住建局将维修资金支付给维修单位，并按费用分摊清册在业主账户中扣款。
2、哪些情况可应急申请维修资金？应急程序简化的步骤有哪些？哪些单位确认应急程序的符合条件？
应急条件：
①电梯、供排水设施故障，屋面、外墙渗漏，外墙墙面脱落，公共护（围）栏破损，经相关鉴定机构出具证明的；
②消防设施存在重大火灾隐患，经公安机关消防机构书面通知或者书面确认的；
③法律、法规、规章规定的其他需要立即维修和更新、改造的。应急程序可以简化“2/3以上业主表决”和“公示证明”两个步骤，在维修资金使用公示的同时就可向住建局提出申请。
苏州城区分别由以下单位确认：市房屋安全鉴定处为房屋渗漏、结构等应急维修的确认单位；江苏省特检院苏州分院为电梯应急维修的确认单位；公安消防机关为消防设施应急维修的确认单位。
责任编辑：苏州房产网
记者 大秋
而记者在采访中了解到，苏州从2002年启动维修资金制度以来，使用10多年的房屋或多或少存在一些问题，使用维修资金的需求很明显，但在实际的操作过程中却因为这样那样的原因无法使用维修资金。那么，房屋维修资金使用难，究竟难在哪里？
首次用维修资金修电梯整个过程持续差不多一年
田世荣是一家小区的业委会主任，在过去的2016年里，他最主要的工作就是第一次动用了维修资金，为小区的46部电梯进行了大修。不过，他说，从2015年11月提出，到去年11月正式完成，“整个过程是漫长的。”
田世荣所在的小区是2004年交房的，到去年已经12个年头，所以小区里的电梯经常发生故障，考虑到小区业主的安全，电梯大修被提上议事日程，因此此事在2015年11月的全体业主大会上得到了绝大多数业主的同意。进入2016年，电梯大修项目正式启动，先公示征求意见，接着委托物业上门签字，然后组织招标，确定中标单位，然后申请使用维修资金，并公示公摊方案，让业主二次签字，确定金额，接着组织施工验收然后再公示，最后维修资金的使用批准，直接把钱打入施工单位的账户中。
“开始招标下来是70多万，后来我们把每一项金额进行核算，最终确定下来大修的金额是46万多，也就是平均每部电梯1万元左右。”田世荣告诉记者。
去年城区45个小区申请使用维修资金房屋维修占4成
所谓商品房维修资金，是指由业主交存专项用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。商品房维修资金的使用范围包括：专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、物业用房等。
日前，苏州市住房和城乡建设局公布了“2016年度苏州城区商品住宅专项维修资金申请使用情况”：2016年度，城区有45个住宅小区提出维修资金使用申请，申请维修项目169个，涉及分摊户数20566户，申请使用金额664.97万元，其中，4成是房屋渗漏问题，其次是消防、安防和电梯。
另外，2016年度，实际支付维修资金634.97万元，其中支付2015年度项目237.32万元。
维修资金使用率较低三大原因造成使用难
那么，这600多万的维修资金申请和使用是个什么情况呢？市住房和城乡建设局维修资金监管处处长袁遵义坦言，“不算多”。据介绍，苏州从2002年8月建立维修资金制度以来，全市已经有超过200亿的专项维修资金，城区也有20多亿。而在全省，住宅专项维修资金代管机构账面余额728.9亿元，2015年度仅使用20.8亿元，使用率不到3%。
记者了解到，从实际的情况来看，2002年8月之后交付的房屋，到如今已有12个年头，不少房屋或多或少出现了一些问题。家住相门桥畔的金先生一直为房屋漏水困扰。开始的时候，小区的建设方还上门来处理过几次，后来过了保修期就不管了，他和物业建议申请使用维修资金，但物业找业主签字之后，说是没有通过三分之二以上业主的同意，就不了了之了。
袁遵义介绍，目前苏州房屋维修资金确实存在使用难的问题。他分析，“使用难”主要有三方面的原因。一是物业服务企业方面，由于维修资金管理制度规定的环节多、程序繁，物业服务企业既要面对走访使用范围内的业主进行表决，还要面对维修资金管理部门审核审批，况且申请使用维修资金对于很多物业服务企业来说还没有经历过，对于办理申请动用维修资金工作存在畏难情绪，因此物业服务企业一般不会积极主动地启动维修资金使用申请程序，而一味向提出维修需求的业主强调维修资金申请使用困难而不愿付诸行动。第二是业主签字难。
《物权法》规定了维修资金使用必须征得列支范围内三分之二以上业主同意，但很多业主对于房屋共用部位或共用设施设备的完好不知情或不关心，在表决动用维修资金时往往是不愿签字或明确不同意，如屋面、外墙渗漏需要申请维修资金维修，三分之二以上业主通过的可能性较小；又如小区排水设施维修，涉及房屋进水的业主强烈要求加快维修，但小区三分之二以上业主表决时间漫长，表决通过的可能性很小。第三是在管理方，少数申请人的确存在有骗取维修资金、虚高维修金额的意图，管理人员在审核审批时不得不小心翼翼、慎之又慎，导致审核审批效率不高。
同时，这里也存在一个维修资金“被滥用”的风险。据介绍，某个小区38部电梯要维修，报上来的价格是100多万，接到维修基金使用申请后，委托江苏省特检院苏州分院进行把关，最后的价格是16万元。另外平江新城一个小区房屋漏水，开始报上来的方案是每幢全部涂一遍防水涂料，每幢需要20多万，这就要用掉小区每户业主一半的维修资金，而最终通过审价之后是维修漏水部分，费用则大大降低，比如说原来61幢的报价是20多万，最终是2.9万元。
如何在监管好房屋专项维修资金的同时又能破解使用难问题，已经成为摆在管理部门面前的头等大事。2015年，重新修订《苏州市商品住宅专项维修资金管理工作规程》，明确了维修资金交存、使用环节的申请和受理主体、所需提交材料，公开办事电话、承诺办理时间，并将申请使用事项纳入到市行政服务窗口，提高办理效率；同年还印发了《关于明确应急使用维修资金维修电梯有关事项的通知》明确在加快电梯维修申请的同时，由专业机构对电梯应急维修进行技术认证、现场监督和价格审查，对维修资金使用的必要性和合理性把关。2015年，我市以公开招标的方式选择维修资金专户银行，在提高资金增值收益的同时，解决维修资金应急使用的有关检测、鉴定、审价、工程监督等费用来源。今年，苏州还将创新维修资金管理制度，今后申请使用小区日常维修资金时，无需三分之二业主表决，可大大简化程序，使维修资金应用快用，今年还要提高使用审核审批效率等等。
这些新举措能否破解维修资金的使用难问题，我们将拭目以待！
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1、申请使用商品房维修资金步骤。
①物业公司在了解业主反映情况后制定维修方案（包括维修项目、资金预算、分摊范围、施工队伍选择、结算审计、监理、分摊清册等）；
②维修方案、预分摊清册得到分摊范围内2/3以上投票权业主同意；
③使用场所显著位置公示7天；
④向住建局递交申请；
⑤住建局审核备案后，物业公司按维修方案实施维修；
⑥按维修合同确定的支付方式向住建局申请资金支付；
⑦住建局将维修资金支付给维修单位，并按费用分摊清册在业主账户中扣款。
2、哪些情况可应急申请维修资金？应急程序简化的步骤有哪些？哪些单位确认应急程序的符合条件？
应急条件：
①电梯、供排水设施故障，屋面、外墙渗漏，外墙墙面脱落，公共护（围）栏破损，经相关鉴定机构出具证明的；
②消防设施存在重大火灾隐患，经公安机关消防机构书面通知或者书面确认的；
③法律、法规、规章规定的其他需要立即维修和更新、改造的。应急程序可以简化“2/3以上业主表决”和“公示证明”两个步骤，在维修资金使用公示的同时就可向住建局提出申请。
苏州城区分别由以下单位确认：市房屋安全鉴定处为房屋渗漏、结构等应急维修的确认单位；江苏省特检院苏州分院为电梯应急维修的确认单位；公安消防机关为消防设施应急维修的确认单位。
责任编辑：苏州房产网
记者 大秋
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