迎新春房地产业界人士专访常州房地产商会常务副会长刘灿放

迎新春房地产业界人士专访
要理性，更要有信心
——专访常州房地产商会常务副会长刘灿放

编者按

刚刚过去的2016年，是房地产市场出现较大变化的一年，也是城市间分化继续加剧的一年。“今日不可留，明日已可待”，站在新一年的起点，本报记者聚焦行业，深入房企，专访业界人士，为广大读者带来权威解读、可期未来。

在2016年的波澜壮阔中，房地产行业迎来了2017年。近日，本报记者专访九洲集团董事长兼总裁、常州房地产商会常务副会长刘灿放，他表示，对于2017年的房地产应围绕“理性”和“信心”展开：市场开发企业要理性投资、购房者要理性消费、政府应理性引导，“总体来讲，对房地产行业要有信心。”购房者的消费理念已经发生变化，但产品还没有跟上，目前正处于房地产行业的改革升级过程中，新常态要解决新问题。新问题对于房地产行业来说，就是新机遇。

去库存，常州率先而动，并将持之以恒

在2015年12月的中央经济工作会议上，习近平总书记为2016年提出了供给侧结构性改革的要求。供给侧改革主要涉及到产能过剩、楼市库存大、债务高企这三个方面。针对这三方面，又提出了2016年经济社会发展主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。“具体到房地产行业来说，涉及到两去一降，去库存、去杠杆、降成本。”刘灿放说道。

“在中央提出去库存后，2016年上半年常州去库存启动并不算快，但到8月份过后，速度明显加快。”刘灿放表示，对于去库存的任务，常州的成绩单实实在在。从2014年，常州就已经开始关注房地产去库存的问题，主动做减法，从控制土地供应这个源头做起。进入到2016年，市区商品住房库存周期降至11.79个月，控制在12个月的合理区间内。就2016年这一年来讲，截至2016年末，常州全市商品住房去化周期为6.67个月，较2015年末下降6.49个月。

2017年，“三去一降一补”仍是全国经济改革的重点任务之一。“三去一降一补要变成市场的自觉行为，是市场的共同认同，企业的自觉行为。”刘灿放介绍，九洲集团在2013、2014、2015年时被动去杠杆10个亿后，仍然坚持争取在以后3年内再去杠杆20个亿，基本解决以往的用杠杆搞开发的融资模式。

“企业要主动去做三去一降一补是要有决心和魄力的。”刘灿放以房地产行业为例，“第一个去除亏本的库存，比如商业地产、办公地产，企业是否有实力去承受。第二个有没有好的产品能跟上，房地产已进入白银时代，房企能否拿出符合市场新要求的精品房产、特色房产，这也是一个非常大的考验。”

常州房价正回归合理区间，这是一种必然

从地理位置上来看，常州位于上海城市群腹地，是长三角城市集群的中心地带，“和周边城市来说，能生活在常州这样一个宜居城市，吃住行的成本都比较低，应该说常州人民很幸福。”刘灿放笑道，“城市建设又好，房价又不贵。”

“2016年常州房价确有些波动，我认为这不是反弹、涨价，而是回归到正常。”刘灿放表示，从2016年8月开始，全国的房地产市场迅速转向火爆，受到上海、苏州、无锡等周边城市溢出效应的影响，再加上常州房地产自身的复苏回归，所以常州的房地产市场产生了小幅波动，“但这只是一种理性的回归。”

过去常州城市建设的步子比较大，在这其中也出现了一些问题，如房地产市场供应量过剩。常州房地产从2013年起，较其他城市率先进入调整期。

“在调整期，常州的大部分楼盘亏本。”他说，据我们协会调查了解，从2013年开始，在常的地产项目有一半以上都是亏本的，到2014年几乎是全线亏本。经过政府的正确调控，以及市场的自我调节，2015年我市的房地产项目才勉强维持逐步回归。刘灿放认为，今年常州的房价确有所上涨，但从叠加各类成本上涨尤其是财务成本的因素来看，在常州开发的房企的利润率并没有涨。“不管是从行业调整的周期性，还是从企业日常性成本的上涨来考虑，常州的房价终将会回归到一个合理的区间内。”

供略大于求，价格微涨，市场更稳健

“对于房地产市场来说，真正稳健的环境应是供略大于求、价格有一点微涨，这样才能更好地可持续发展。”刘灿放说。

“供略大于求，市场有竞争，房企才能有好产品出来。”在前期的“减法”中，常州坚持3年不向房企新供经营性用地，从今年起，常州将在控制总量的前提下有条件地出让经营性用地，“今年向市场供地，是一种调节性、必要的、补短板式的放地。”总体来讲，常州的商品住宅库存已经到了合理区间，甚至于到了要增加一些投资的区间内，“尤其对于一些区域板块来说，不能一直一刀切，一直不放地。”房地产行业的区域性很强，光有面上的总体调控是不够的，还应加强区域性的配置供应，“而且一些棚改项目，不仅是对城市资源的合理调配，更是涉及到千家万户的民生工程。”

“对于常州的房地产市场，价格还是应有一定的微涨。”刘灿放说，目前企业的各种成本仍比较高，常州的房价仍处于边际成本，如果房企控制得不好，很容易就会亏本；房企长期亏本或倒闭就不会有稳健的市场了。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”他说，房地产可以保留少部分投资属性，但出现高泡沫的现象是不可取的，“市场调控的首要目的是防止房地产泡沫，同时也要预防这个行业的大起大落，无论是政府还是房企，最终目标都是希望房地产行业健康稳健地发展。”

产品要人性化、个性化、现代化、生态化，还要有点文化

大规模的城市建设已经告一段落，排浪式的住宅消费时代已经过去。新常态会有新要求，新要求就会带来新问题，新问题就是新商机。

当下，改善性需求是常州房地产市场的主力军之一，这就要求市场给出更为优质的产品。

“商品住宅的升级，需要人性化、个性化、现代化、生态化，更要有点文化特色。”在九洲新世界·君玺，贴墙纸用的都是糯米浆，虽然呈现的产品看上去一样，但是其背后的配置已经达到时尚化、生态化、人性化的标准。

“房地产行业具有区域性、文化性、气候性的特点，区域不同、城市不同，消费者的消费能力、消费习惯、对产品的要求都会出现分化。在房地产行业的转型升级过程中，房地产企业之间也会出现分化，不可能人人都做万科。”刘灿放说，在发展过程中，可以学习，但不能模仿。模仿就是邯郸学步，会没了自己的步伐。

“房企应该个性化、特性化发展，要融入中国的文化血脉。不能都是标准化、模块式的，像堆积木似的造房子，一点特色也没有。”刘灿放提到了杭州的桃李春风项目，他说这是一个叫好又叫座的项目，从根上来看，这个项目虽然点缀了现代化的家居装潢，但根上是传承了中国的民居文化，是一个具有中国特色的地产，而不是照搬西方建筑的堆砌。“常州是江南水乡，常州更有属于常州独有的那份底蕴，常州人也有常州人的消费习惯和消费文化，在接下来房地产行业的转型升级中，常州的房企们也要思考，如何让我们的产品更多体现一点常州地方特色。这是一个新的问题，也是一个新的商机。”

责任编辑：常州房产网

记者 黄洁璐 谢周麟 摄

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