迎新春房地产业界人士专访常州房地产商会常务副会长刘灿放
www.grfyw.com 时间:2017-01-11 09:12:34 编辑:个人房源网 来源:常州日报

专访常州房地产商会常务副会长刘灿放

迎新春房地产业界人士专访
要理性,更要有信心
——专访常州房地产商会常务副会长刘灿放

  编者按

  刚刚过去的2016年,是房地产市场出现较大变化的一年,也是城市间分化继续加剧的一年。“今日不可留,明日已可待”,站在新一年的起点,本报记者聚焦行业,深入房企,专访业界人士,为广大读者带来权威解读、可期未来。

  在2016年的波澜壮阔中,房地产行业迎来了2017年。近日,本报记者专访九洲集团董事长兼总裁、常州房地产商会常务副会长刘灿放,他表示,对于2017年的房地产应围绕“理性”和“信心”展开:市场开发企业要理性投资、购房者要理性消费、政府应理性引导,“总体来讲,对房地产行业要有信心。”购房者的消费理念已经发生变化,但产品还没有跟上,目前正处于房地产行业的改革升级过程中,新常态要解决新问题。新问题对于房地产行业来说,就是新机遇。

  去库存,常州率先而动,并将持之以恒

  在2015年12月的中央经济工作会议上,习近平总书记为2016年提出了供给侧结构性改革的要求。供给侧改革主要涉及到产能过剩、楼市库存大、债务高企这三个方面。针对这三方面,又提出了2016年经济社会发展主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。“具体到房地产行业来说,涉及到两去一降,去库存、去杠杆、降成本。”刘灿放说道。

  “在中央提出去库存后,2016年上半年常州去库存启动并不算快,但到8月份过后,速度明显加快。”刘灿放表示,对于去库存的任务,常州的成绩单实实在在。从2014年,常州就已经开始关注房地产去库存的问题,主动做减法,从控制土地供应这个源头做起。进入到2016年,市区商品住房库存周期降至11.79个月,控制在12个月的合理区间内。就2016年这一年来讲,截至2016年末,常州全市商品住房去化周期为6.67个月,较2015年末下降6.49个月。

  2017年,“三去一降一补”仍是全国经济改革的重点任务之一。“三去一降一补要变成市场的自觉行为,是市场的共同认同,企业的自觉行为。”刘灿放介绍,九洲集团在2013、2014、2015年时被动去杠杆10个亿后,仍然坚持争取在以后3年内再去杠杆20个亿,基本解决以往的用杠杆搞开发的融资模式。

  “企业要主动去做三去一降一补是要有决心和魄力的。”刘灿放以房地产行业为例,“第一个去除亏本的库存,比如商业地产、办公地产,企业是否有实力去承受。第二个有没有好的产品能跟上,房地产已进入白银时代,房企能否拿出符合市场新要求的精品房产、特色房产,这也是一个非常大的考验。”

  常州房价正回归合理区间,这是一种必然

  从地理位置上来看,常州位于上海城市群腹地,是长三角城市集群的中心地带,“和周边城市来说,能生活在常州这样一个宜居城市,吃住行的成本都比较低,应该说常州人民很幸福。”刘灿放笑道,“城市建设又好,房价又不贵。”

  “2016年常州房价确有些波动,我认为这不是反弹、涨价,而是回归到正常。”刘灿放表示,从2016年8月开始,全国的房地产市场迅速转向火爆,受到上海、苏州、无锡等周边城市溢出效应的影响,再加上常州房地产自身的复苏回归,所以常州的房地产市场产生了小幅波动,“但这只是一种理性的回归。”

  过去常州城市建设的步子比较大,在这其中也出现了一些问题,如房地产市场供应量过剩。常州房地产从2013年起,较其他城市率先进入调整期。

  “在调整期,常州的大部分楼盘亏本。”他说,据我们协会调查了解,从2013年开始,在常的地产项目有一半以上都是亏本的,到2014年几乎是全线亏本。经过政府的正确调控,以及市场的自我调节,2015年我市的房地产项目才勉强维持逐步回归。刘灿放认为,今年常州的房价确有所上涨,但从叠加各类成本上涨尤其是财务成本的因素来看,在常州开发的房企的利润率并没有涨。“不管是从行业调整的周期性,还是从企业日常性成本的上涨来考虑,常州的房价终将会回归到一个合理的区间内。”

  供略大于求,价格微涨,市场更稳健

  “对于房地产市场来说,真正稳健的环境应是供略大于求、价格有一点微涨,这样才能更好地可持续发展。”刘灿放说。

  “供略大于求,市场有竞争,房企才能有好产品出来。”在前期的“减法”中,常州坚持3年不向房企新供经营性用地,从今年起,常州将在控制总量的前提下有条件地出让经营性用地,“今年向市场供地,是一种调节性、必要的、补短板式的放地。”总体来讲,常州的商品住宅库存已经到了合理区间,甚至于到了要增加一些投资的区间内,“尤其对于一些区域板块来说,不能一直一刀切,一直不放地。”房地产行业的区域性很强,光有面上的总体调控是不够的,还应加强区域性的配置供应,“而且一些棚改项目,不仅是对城市资源的合理调配,更是涉及到千家万户的民生工程。”

  “对于常州的房地产市场,价格还是应有一定的微涨。”刘灿放说,目前企业的各种成本仍比较高,常州的房价仍处于边际成本,如果房企控制得不好,很容易就会亏本;房企长期亏本或倒闭就不会有稳健的市场了。

  “房子是用来住的,不是用来炒的。”他说,房地产可以保留少部分投资属性,但出现高泡沫的现象是不可取的,“市场调控的首要目的是防止房地产泡沫,同时也要预防这个行业的大起大落,无论是政府还是房企,最终目标都是希望房地产行业健康稳健地发展。”

  产品要人性化、个性化、现代化、生态化,还要有点文化

  大规模的城市建设已经告一段落,排浪式的住宅消费时代已经过去。新常态会有新要求,新要求就会带来新问题,新问题就是新商机。

  当下,改善性需求是常州房地产市场的主力军之一,这就要求市场给出更为优质的产品。

  “商品住宅的升级,需要人性化、个性化、现代化、生态化,更要有点文化特色。”在九洲新世界·君玺,贴墙纸用的都是糯米浆,虽然呈现的产品看上去一样,但是其背后的配置已经达到时尚化、生态化、人性化的标准。

  “房地产行业具有区域性、文化性、气候性的特点,区域不同、城市不同,消费者的消费能力、消费习惯、对产品的要求都会出现分化。在房地产行业的转型升级过程中,房地产企业之间也会出现分化,不可能人人都做万科。”刘灿放说,在发展过程中,可以学习,但不能模仿。模仿就是邯郸学步,会没了自己的步伐。

  “房企应该个性化、特性化发展,要融入中国的文化血脉。不能都是标准化、模块式的,像堆积木似的造房子,一点特色也没有。”刘灿放提到了杭州的桃李春风项目,他说这是一个叫好又叫座的项目,从根上来看,这个项目虽然点缀了现代化的家居装潢,但根上是传承了中国的民居文化,是一个具有中国特色的地产,而不是照搬西方建筑的堆砌。“常州是江南水乡,常州更有属于常州独有的那份底蕴,常州人也有常州人的消费习惯和消费文化,在接下来房地产行业的转型升级中,常州的房企们也要思考,如何让我们的产品更多体现一点常州地方特色。这是一个新的问题,也是一个新的商机。”

  责任编辑:常州个人房源网

  记者 黄洁璐 谢周麟 摄

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