承租人擅自转租房屋,房主可提前收回房屋

承租人转租房屋，房东要求立即终止合同遭遇承租人拒绝。近日，达城市内李女士就遇上了这样的事，她多次与承租人协商解除合同无果后，走进本报咨询是否可以“未经同意转租房屋为由提前解除合同”？

出租房被转租

今年7月，李女士到荷叶街找房屋承租人收水电费发现，屋里的人全是陌生面孔，她询问得知，房屋已经被承租人张某转租给一个姓刘的人。“我打通刘先生的电话了解到，他以每月800元的租金在张某手里租下了房子，他们双方还签了合同，2017年8月出租房屋到期。”李女士介绍，她是该套房屋的产权人，该房屋于2013年8月出租给张某，每月租金800元，租屋合同中注明租期4年中，承租人不能擅自转租该套房屋。

“张某在未经我允许的情况下把房屋转租，我要终止合同。”李女士多次联系张某表示要终止合同，张某总以各种理由推迟与李女士见面。而涉及出租房的第三方刘先生劝说李女士，房屋的租期和租金没有发生变化，只是使用房屋的人换了，希望李女士别较真。

合同明确责任

李女士出示了一份房屋出租合同，甲方是李女士，乙方是张某。合同不仅注明了出租房屋的具体位置、出租期限以及出租价格，还注明房屋租赁期内，双方都不得终止租赁合同，甲方不得提高房租，如果甲方终止合同或提高房租，要向张某赔偿租期4年的房租，如果张某终止合同，所缴房租不退；租赁期满，张某应将房屋完整地交还李女士；所租房屋只准张某管理使用，不允许转租。

另据李女士了解到，今年4月，张某将出租房转租给了朋友刘某，房屋租金由张某收取。李女士认为，房屋出租合同中注明“不允许转租”，张某在她不知晓的情况下，擅自将房屋转租给第三方，张某的行为已经违背合同，在此情况下她是否可以解除合同。

有权解除合同

达州虹信律师事务所李威点评，该案例争议焦点是如何认定承租人擅自转租租赁房屋的合同解除权。合同法第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《城市房屋租赁管理办法》中规定：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的……出租人与承租人签订租赁合同后，双方应当依据法律规定和合同约定享受权利、承担义务。

该案例中，张某和李女士签订的房屋租赁合同规定了“所租房屋只准承租人使用，不允许转租”的条款，张某在长期不需要租赁的房屋时，完全可以与李女士协商解除合同，但其擅自将租赁房屋转让给第三人使用，违反了法律和双方订立的租赁合同中规定的义务，侵犯了出租人应享有的权利，因此，出租人李女士有权提前解除该租赁合同，收回房屋。

责任编辑：达州房产网

（记者　杜晓辉）

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