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松江·帕提欧PK华天公馆

松江·帕提欧PK华天公馆房产问答
回答时间
2016-11-24 12:00
房地产知识

精选回答

松江·帕提欧PK华天公馆


对于消费者来说,购买商品货比三家方知优劣,买房同样如此。在此,本报以楼盘PK形式向购房者介绍、分析同一区域不同楼盘的基本情况,希望能对大家的购房有所帮助。

松江·帕提欧占地面积101亩;容积率3.5;绿化率50%;车位1800个;开盘时间为2012年(2009年12月通过招拍挂拿地)。

华天公馆占地面积45亩;容积率3.09;绿化率30.1%;车位553个;开盘时间为2014年(2012年8月通过招拍挂拿地)。

地段优、劣势基本差不多

地段是购房者应首先考虑的。两个楼盘都处在我市东区靠南位置,都在向阳路与新中大道交会处附近,都紧临赵定排渠;向东与107国道、京珠高速、高铁新乡东站相距不远,向北可快速到达市政府,向西不远有宝龙城市广场,向南则有大学城为邻。

虽然两个项目相距较近,貌似地段上谁也无明显优势,但从实际情况来看还是有差别的,甚至有些差别能影响到业主生活。比如:虽然两个楼盘都在赵定排渠旁,但松江·帕提欧在下游,从现场地理位置及道路走势上看,其地势明显比华天公馆要低。今年,我市遭遇“7·9”特大暴雨时,松江·帕提欧地下车库被淹,但华天公馆则基本没受影响。反过来看,松江·帕提欧虽然地势低,但它更靠近新中大道,而华天公馆则更靠近新二街。向阳路成为两个项目的分隔线与共享道路。这种情况和小区地下车库出入口设置相结合,明显松江·帕提欧的业主开车回家占优势。

点评:李嘉诚曾说过,决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。不过就算地段相同,楼盘的价格却可能有很大区别,松江·帕提欧和华天公馆可谓是其中代表。如何挑选自己心仪的房子,购房者还要练就一双“火眼金睛”,从同片区楼盘中找到性价比最高的房子。

大配套差不多 小配套品质有高有低

两个项目相距不过100米,甚至可以说是一路之隔。所以,从两个项目对外的宣传资料上看,外部配套不外乎是相同的政府、医院、学校、商场以及多条公交线路等。

在大配套无区别的情况下,购房者的重点自然是看小配套,或者说看内在品质。记者分析两个楼盘的基本数据如下:

第一,两个楼盘都是高层建筑,且容积率都在3左右。不过,两个楼盘的绿化率却相差很大,一个50%,一个30.1%。记者分别进入两个小区体验了一下,感觉松江·帕提欧小区楼间距明显要比华天公馆大,大面积的景观和绿化给小区业主带来一种相对舒适的感受;华天公馆虽然在绿化树木选择、景观造型上较讲究,但毕竟受面积限制,舒适程度有限。

第二,看小区的车位比。两个小区采用的都是人车分流设计,地面没有停车位。从车位配比数据上看,尽管松江·帕提欧有1800多户业主,但停车位还是够用,而且小区外围路边有不少公共停车位。反之,华天公馆在车位配比上则相形见绌:800多户业主,只有500多个地下停车位,而且在周边道路边很难泊车。

第三,看小区的公共设施或物业。虽然松江·帕提欧在宣传中提到配建有幼儿园、会所、高档酒店,但从开盘到业主入住,几年时间过去了,小区只有一个建筑面积2000多平方米的健身会所在营业。为了获取更大的利润,会所对外经营,造成大量外来人员进入小区,给小区的安全管理工作带来了难度。再看华天公馆,除了项目在宣传中所称的新风系统、空气净化、单户直饮水、社区WIFI、一键报警等八大科技系统外,其他配套设施鲜见。

点评:从公开数据上看,松江·帕提欧50%的绿化率在其入市之初就让业内人士很是意外,如此高的绿化率在新乡堪称第一。松江·帕提欧小区虽景观做得不错,但距离其宣传的50%的绿化率有些差距。

有关部门提供了这样一组数据:松江·帕提欧绿地率34.6%、居住小区集中绿地面积2.33739万平方米。这距离其宣传的50%的绿化率相去甚远。作为上市公司子公司的新乡市松江房地产开发有限公司需要给业主和市民一个解释。

同在一个区域开发商品牌存在差异

房子毕竟是一种商品,是商品就有商品的属性。而品牌往往是决定商品质量的重要因素。众所周知,好的品牌不仅产品质量过硬,而且从购买、使用到售后都有完整、优良的服务体系。对于房子这样的特殊商品来说,好的品牌不仅决定业主居住的舒适度,甚至还影响到房子的升值和保值功能。

松江·帕提欧由新乡市松江房地产开发有限公司开发建设,隶属于上海交易所A股上市企业“天津松江股份有限公司”。华天公馆则由本土企业华天置业有限公司开发。

论开发企业的品牌和实力,松江·帕提欧明显要强。同时,从开发理念和产品设计上讲,松江·帕提欧追求舒适、大气的风格,华天公馆则倾向精致、适用的风格。松江·帕提欧有超大的售楼中心,大气的入室和入户大厅及精美的绿化设计和园林设计。虽然华天公馆同样采用了类似的设计,但两相比较,明显逊色不少。

点评:从“地段决定一切”演变到了“同地段不同价”,这就是品牌的魅力。对于楼盘而言,价格差异并不意味着楼盘质量的差异,更多的是楼盘的隐性价值,诸如物业服务的质量及社区安全、园林环境(包括硬件维护的水准和处理投诉、上门维修的及时性、态度、技术等)。

总体印象

松江·帕提欧业主:项目整体规划设计比较时尚,户型设计较为合理,园林景观优美。不足之处,房屋有起皮脱落现象,地下车库管理有待加强。

华天公馆业主:项目整体规划一般,地下车库明显不足。部分内部配套有夸大成分。小区绿化及公共设施有限,入住之后生活质量可能会受到一些影响。

业内人士:两个项目几乎同在一个地理位置,同为高层建筑。论价格,华天公馆销售均价比松江·帕提欧少500元左右,有明显优势;论品牌和实力,松江·帕提欧为上市企业开发产品,这占明显优势。虽然松江·帕提欧房子销售价格要高于华天公馆,但销售中少则有几平方米、多则有近20平方米的赠送面积,将赠送部分折算进房价,实则相差不大。两相比较,松江·帕提欧或许更占优势。但是,从购房者“适用才是最好”的角度考虑,对于松江·帕提欧偏向大户型,华天公馆相对偏向小户型而言,如何选择,业主心里最清楚。

(以上观点和数据仅作参考,购房者最好到现场看看,认真比较再作决定。)

责任编辑:新乡房产网

记者 王秀玲 文/图
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