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园区终于在年末赶上了苏州土拍“末班车”,园区土拍怎么走?

园区终于在年末赶上了苏州土拍“末班车”,园区土拍怎么走?房产问答
回答时间
2016-11-24 09:56
房地产知识

精选回答
“双限”后的苏州楼市,一直处于“低温”状态,尽管近期开发商逐渐找回节奏,开盘量较之前有所增加,各类营销活动也有序开启,但并未对“降温”中的市场产生明显改变,开发商打出的一些优惠示好措施,购房者似乎并不买账。截至上周,苏州楼市遭遇了进入11月以来的三连跌。

仅剩一个多月,苏州楼市就将迎来新的一年。按照目前的行情,接下来的一段时间苏州楼市恐怕都会延续低迷的状态。不过,上周苏州国土资源局的一则公告,还是给了未来楼市几许期待值。11月18日,苏州市国土资源局发布“苏地网挂【2016】5号”公告及园区土地挂牌公告,本次将挂牌出让8宗地块,并于12月20日起进行网拍,其中7宗地块设定了“市场指导价”。更值得关注的是,此次挂牌出让地块中,今年未有纯住宅用地出让的园区将供应3宗地块,且都为城镇住宅用地。

面对限购加码后的首场土拍,是否能维持此前土地市场的火热状态以稳住人气,值得购房者借鉴参考。

时隔一年多园区终于赶上了“末班车”

苏州的土地市场,向来不缺乏关注度,而最严限购后的首场土拍,更是意义重大,是调控政策对土地市场成效的检验。

据悉,本次挂牌出让的8宗地块由苏州国土资源局和苏州工业园区国土环保局分别发布出让公告。苏州国土资源局首先挂出了6宗地块,包括吴中区、相城区、园区各一宗地块,高新区3宗地块。同一日,园区也挂牌出让两宗住宅用地。根据出让公告显示,8宗地块中有7宗设定了“市场指导价”及一次报价有效区。

值得一提的是,此次园区挂牌出让三宗住宅地块,也是所有区域中出让地块最多的区域,同为3宗地块的高新区有一宗为住宅餐饮用地。此外,这也是时隔一年多后,园区首次供应纯住宅地块。上一次纯住宅地块出让,还是去年的7月3日土拍,旭辉花费31亿夺得独墅湖地块,楼面单价14785元/平米,溢价率84.82%;海亮地产则以30.6亿拿下体育公园板块地块,楼面单价15992元/平米,溢价率113.23%,分别刷新了当时苏州的“总价地王”和“单价地王”,也让园区的各大项目乐开了花。

如今,一年多时间过去了,苏州楼市发生了翻天覆地的变化,当初的单价、总价地王早已被刷新好几轮,而1.5万元/㎡左右楼面价的地块也已沦为“廉价地块”。沉寂一年多的园区,这次集中发力,难道是想打个翻身仗?

无奈,调控政策依旧收得很紧,园区要想刷数据,恐怕并不那么容易。据了解,园区3三宗地块不仅都有设定的“市场指导价”,园区湖东板块的挂牌地块起拍楼面价本次最高,为2.9万元多每平方米,最高限价3.1万元多每平方米。

此外,园区挂牌的两宗地块与其他地块相比,还有其他的限制条件。苏园土挂(2016)05地块设置房屋销售基准限价,为40000元/平方米。当该地块上房屋实际平均销售价格高于销售基准限价时,竞得人须按其超过基准限价所增加销售金额的70%补缴土地出让金。在该地块上项目通过竣工验收、且预(销)售建筑面积达到可销售总建筑面积的90%时,竞得人应及时向国土环保局报送房屋销售的详细资料,以便园区管委会与竞得人就补缴土地出让金金额进行结算(尚未销售建筑面积的销售价格参照已销售均价估算)。

为吸引人才来苏就业,今年9月,园区推出“人才组屋”政策,园区将在2016年~2018年园区新出让的部分商品住宅用地中,视地块情况按住宅计容面积15%~30%的比例配建人才组屋,全部为精装房,价格优惠,只有符合要求的人才能购买。此次园区挂牌出让的苏园土挂(2016)04地块就是此类地块。苏园土挂(2016)04地块须至少按住宅计容建筑面积30%的比例配建人才组屋,人才组屋定向销售的基准价格为29000元/平方米。

从各地被带上的“紧箍咒”不难看出,政府对楼市调控,保障楼市健康发展的决心之大。

冬日里的这把“火”能否HOLD住楼市人气?

今年国庆期间,全国多地颁布楼市调控政策,时隔一个多月,楼市调控政策似乎有愈演愈烈的趋势。近期,多个城市迎来了楼市调控第二波。杭州11月10日起,实施进一步住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款、加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查。11月14日晚间,武汉市出台《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》。《意见》提出,强化住房限购限贷措施。同日,深圳也调整住房公积金贷款首付比例。

此外,已经经历多轮调控的南京在土拍前两天来了脚急刹车,对参与土拍的竞买人要求购地资金(包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款)须为竞买人的自有资金,不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违规资金。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,须出具购地资金为来源合规的自有资金的承诺及有关证明材料。竞得人资金来源与申报不符或违反规定的,取消竞得资格,已交纳的竞买保证金不予退还;已签订出让合同的,经批准收回土地使用权,所交纳的定金不予退还;同时,将竞得人列入南京市土地市场诚信系统黑名单,一年内不得参加南京市土地市场公开竞买。南京的这一政策使得土拍降温明显,9幅地块虽然全部成交,但其中6幅宅地里只有3幅达到最高限价,其中一幅热门地块原本有60多家开发商报名,被“限贷”后只剩下十几家竞拍。

下月苏州的土拍会是如何,是否会效仿南京对开发商“限贷”,这些都是未知数。从前一场土拍结果来看,尽管调控政策对土地市场有诸多限制,但依旧没能盖住土地市场的火热。然而,面对最严调控政策以及后面诸多未知政策,土地市场还想再“火”一把,恐怕难度很大,尤其面对已经三连跌的趋冷行情。

据了解,上周苏州商品房成交774套,总成交套数减少了268套,环比下降25.72%,其中住宅成交427套,环比减少205套,降幅为32.44%;非住宅成交347套,环比减少了63套,降幅为15.37%。行情的趋冷加之诸多调控政策限制,想必开发商的拿地热情也会大打折扣。再者,面对观望中的购房者,开发商想凭借土拍这把“火”来HOLD住楼市人气,也并非容易之事。

责任编辑:苏州房产网
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