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交了购房定金后被限购,解除合同能否退还定金?

www.grfyw.com 时间:2016-11-11 16:27:03 编辑:个人房源网 来源:东方卫报

  张女士从外地来宁打工多年,在南京买房一直是张女士全家最大的心愿。今年9月中旬,张女士通过中介看中了南京城区某小区的一套商品房,一番商谈后,张女士支付了中介费和购房定金共计8万余元,并且签了购房合同。

  10月5日,南京出台房产调控新政,非南京户籍居民在南京购买首套住房时,应提供自购房之日起前2年内,在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。张女士一下焦虑起来,因为张女士虽然来南京5年多,但是一直都是打零工,用人单位也没有帮她缴纳社保,根据新规,张女士失去了在南京买房的资格。

  无奈之下,张女士找到中介和卖方,商量解除合同并退还定金与中介费的问题,但中介与卖方只愿意解除合同,并不愿意退还中介费用和定金,理由是张女士违约在先。房子没买成,还面临着8万余元的损失,张女士只好向江苏圣典律师事务所贾政和主任求助。

  贾政和认为,张女士买不成房子,最根本的原因并不是她不想买,而是因为政策原因导致的违约。“合同依法有效成立后全面履行前,因不可归责于当事人的原因,使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化,若继续维持合同的原有效力则显失公平,受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同,这在法律上被称之为情势变更原则。”贾政和说,新政策出台导致张女士失去买房资格,属于情势变更范畴,中介及买方应当退还定金及中介费用。

  贾政和介绍,像张女士这样因政府调控政策出现的违约案例,在江苏省也曾出现过多起。2011年南京房地产调控,购房合同出现违约的现象急剧上升。江苏省高院在2012年3月1日发布的“2011年度10大民生案例”中就有这样的判例,“法院认为调控政策是不可归于当事人双方的原因,对于买方的诉请应当依法支持。”贾政和说。

  贾政和提醒,其实新政策出台不仅有限购的问题,还有很多限贷问题更加需要特别关注。对此,最高人民法院早在2011年及2015年印发的全国民事审判工作会议纪要上已经明确指出:房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。

  律师简介:

  贾政和,江苏圣典律师事务所主任,南京市律师协会副会长,中国湛江国际仲裁院仲裁员。具有丰富的刑事辩护经验,共办理刑事案件100多件,多起重大案件或被判处无罪或被改变定性,取得了良好的辩护效果。同时,熟悉企业并购业务,善于组织团队处理重大复杂的经济行政案件或者法律服务项目。联系方式:13002555788

  责任编辑:南京个人房源网

  记者 徐杨


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