楼市新政——限购打击投机,无碍刚需置业

投资客撤场，刚需客登场

不久前，昆山出台了房地产市场调控政策，从限购、市场监管等方面进行调节，加强商品房销售监管，规范楼市运行秩序。此次的调控政策对于促进楼市的健康发展是有帮助的。专业人士表示，新政对投资客打击较大，但是对于刚需购房者来说，新的调控政策除了能够抑制房价过快上涨，还能够释放一部分投机购房所锁定的房源，从而让刚需需求能够得到更有力的满足。

投机买房叫停  刚需仍可置业

新政出台后，使昆山楼市受到了影响，与前几个月住宅楼成交量每个星期过千的现象相比，十月份的成交量明显下滑。

新政除了给刚需留了购买空间外，还对 “外地投资客” “本地多套住宅投资客”等进行了严格限制。 “楼市未来走势现在还难以判断，不过这次的政策确实非常严厉。”一位地产中介告诉记者，新政后的这段时间投资客难寻踪影了。多数市民对这一轮调控政策表示认同，并认为是时候让高企的房价“凉一凉”了。市民陈小姐告诉记者，虽然自己仍然买不起房，但是已经不像前段时间那么焦虑。“可以慢慢赚钱付首付了，因为房价短期内应该不会大涨了。”对于普通购房者来说，现在到底该不该买房呢？针对目前众多购房者心中的疑虑，长顺滨江皇冠策划经理王伟认为，价格出现大起大落的可能性不大，只要不是投资、投机性买房，什么时候都可以下手。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，昆山限购政策的出台，对于昆山本地人无太大影响，对从上海、苏州来的投资客是个很大的限制，而昆山楼市火爆的主要推手，与投资不无关系。所以调控之后，昆山楼市开始走低。限购后，符合购房条件的客户减少了很多，剩下的客户可能因为限购从严而再次回到观望状态。

价格波动不大  限购平稳调控

国庆节后，新政落地，房子大幅降价现象未曾出现。针对楼市限购政策和市场随后的反应，地产专家表示，本次新政旨在相对控制投资型置业，对楼市的调控较为平稳温和，价格波动不是很大，限购主要是为了平稳调控市场。

昆山之前的火热，主要得益于上海投资群体和本地的改善购房群体，此次限购之后，这两大群体购房者锐减。有房产专家表示，此次限购力度较大，既限本地人也限外地人；这是给过热的房产市场来了个急刹车，起到迅速降温的效果。根据昆山的经济基础和人口基数，房价大面积大幅降价的可能很小。但是新政实施是拐点，接下来楼市成交量将下滑，价格的下降首先体现在二手房上，因为有些投资客会陆续降价抛房，而新房短期内暂不会大幅降价。

站在楼市传统旺季“金九银十”的时间节点上，中原地产首席分析师张大伟认为，各个城市间的政策也会产生叠加效果。他表示，虽然政策的内容和力度都不太一样，整体而言，这种叠加效果对楼市来说已经产生了一个比较明显的影响，从国庆长假期间的成交量来看，能够观察到的是，市场成交量比去年同期已经有了一个明显的下滑，很多城市住宅房成交量跌幅已经超过了30%。

楼市回归理性  市场趋于规范

监管层出手，使当前昆山楼市处在一个关键节点，未来将会呈现什么形势？有房地产人士认为，一、二手市场的成交量下滑是必然的。因为限购和信贷的条件都变严格了，从一手市场的数据上来看，10月份成交量明显下滑。而多家地产研究机构也表示，目前购房者已再次进入观望阶段，观望市场反应后再作打算。

“本轮政策的影响效力预计至少会持续到明年春节之后。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，目前刚需购房者可以趁着现在市场交易气氛较淡，多去看房多去对比。宋丁认为，真正具有单一居住需求的比例已经很小了，即便首套刚需也充斥着投资的强烈意愿。新政基本上是冲着这种“泛投资”的氛围来的，政府也希望市场能够回归居住需求。宋丁表示，新政肯定会对市场造成巨大冲击和压力。“除了严格的限购条件收缩成交量之外，更多的是楼价下跌预期生成，引发很多人进入观望；部分热炒片区在新政后也肯定会缩水，但缩水的幅度应该差距不大，由于长期供需关系依旧紧张，所以价格支撑力还在，下跌空间有限。”

记者了解到，本轮政策一方面通过限购政策抑制部分城市非理性购房群体，特别是部分跨区域投资性购房者以及多套房置业者；另一方面通过限贷政策制约部分非刚需群体的资金来源。总体来看，本轮政策有望通过积极抑制非理性需求逐步为市场降温，但出台的政策也考虑到刚需群体的合理置业需求，因此在相关政策方面都做了针对性区分，仍能保证一定规模的刚需置业需求，有保有压，维护市场的理性运行。

责任编辑：昆山房产网

记者 陈庶

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