韶关推进不动产统一登记明晰法律责任规范登记行为

韶关个人房源网2016年7月14日房地产快讯：根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）、《广东省国土资源厅转发国土资源部关于贯彻实施<不动产登记暂行条例>的通知》（粤国土资地籍发〔2015〕16号）以及韶关市国土资源局《关于印发<韶关市不动产统一登记工作实施方案>的通知》（韶国土资字〔2015〕245号），韶关市人民政府决定自2016年6月28日起，在全市范围内实施不动产统一登记。

实施不动产统一登记的区域为韶关市浈江区、武江区行政区域范围内。从2016年6月28日起，原在国土、房管、林业等部门发放的各类权属证书停止发放，各类不动产登记业务统一由韶关市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。按照“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不更换。在2016年6月28日前依法颁发的土地、房屋、林木等权属证书继续有效。在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权登记簿证。

那么，建立不动产统一登记制度有何重要意义？对人们的生活有哪些影响？能给企业和群众带来哪些便利？原有登记证书是否会作废……广大市民对此多是一知半解。为此，市不动产登记中心特在本报开设专题，推出不动产登记相关知识，为广大市民解惑。

问：什么是不动产？

答：“不动产”是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

问：什么是不动产登记？

答：不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

问：为什么要实行不动产“统一”登记？

答：随着经济社会的快速发展，我国原有的不动产分散登记体制，已不能适应社会管理和社会经济活动的要求。分散登记直接导致资源资产利用效率和社会管理效益低下，交易活动不安全，公民和社会组织行使物权权利不方便等问题。2007年颁布实施的《物权法》确立了不动产统一登记制度，但不动产统一登记制度未能真正建立。不动产多头管理、职能重叠、重复登记的问题，不利于权利人合法权益的保护。由于相关不动产管理部门都在办理不动产登记，各自配备了一整套专门的人员、机构、场所以及设施设备等。可见，分散登记不仅政府需多支付人力物力成本，而且加重了公民、法人的负担。因此，建立不动产统一登记制度，理顺部门关系，整合登记职责，可以降低行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。

问：不动产登记应遵循哪些原则？

答：不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

问：实施不动产统一登记制度后，原有登记证书是否会有效？

答：不动产统一登记是行政管理体制改革的重要内容，目的是方便群众，提高行政效率，不是对产权关系的调整。《不动产登记暂行条例》充分保护和稳定物权，它明确规定，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响，按照“不变不换”的原则，本条例实施前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

问：不动产登记的登记类型有哪些？

答：依照《不动产登记暂行条例》，不动产登记的类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

问：哪些不动产权利可依法办理登记？

答：目前，可办理的不动产统一登记业务为土地、房屋、林木等定着物的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

我市农村土地承包经营权予以五年过渡期。过渡期内由原发证机关市农业局办理登记发证，过渡期后，改由市国土资源分局负责指导不动产登记中心办理农村土地承包经营权的登记发证工作。

问：不动产登记的申请原则是什么？

答：不动产登记申请应当以共同申请为原则，以单方申请为例外，除一些法定的可以单方申请的情形外，其他情形均需要当事人共同申请。

问：什么情况下应当共同申请？

答：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

问：什么情况下可以由当事人单方申请？

答：情形如下：

尚未登记的不动产首次申请登记的；

继承、接受遗赠取得不动产权利的；人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

申请更正登记或者异议登记的；

法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

问：登记必备资料有哪些？

答：主要如下：

不动产登记申请表；

申请人身份证证明材料，包括申请人身份证明、营业执照、组织机构代码证、法定代表人或负责人身份证明、授权委托书及委托代理人身份证明等，需要携带原件验证，留复印件办理；

不动产权属证书，需要携带原件；契税完税或减免契税凭证和增值税等完税证明，需携带原件；

证明不动产权属发生转移的材料，包括买卖合同、互换合同、赠与合同受遗赠证明、继承证明、分割协议、拆迁安置产权调换协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效法律文书及其他证明不动产权属发生转移的材料；

不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址坐标等不动产权籍调查结果；

原土地使用权类型为划拨的，需提供土地出让相关资料及土地出让金缴纳凭证；此外，还有其他必要材料。

问：登记申请是否可以撤回？

答：根据依申请登记的原则，在申请人向登记机构提交登记申请材料后，登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里，申请人可以撤回登记申请。这不仅是依申请设立登记原则的重要表现，也是对尊重当事人意思自治原则的诠释。登记事项记载于登记簿为登记生效要件，标志着登记的完成。登记完成后登记申请不能撤回。

问：在哪种情形下不动产登记机构不予登记？

答：有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记：一是违反法律，行政法规规定的；二是存在尚未解决的权属争议的；三是申请登记的不动产权利超过规定期限的；四是法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

问：伪造、变造不动产权证书或不动产登记证明应当承担什么法律责任？

答：伪造、变造不动产权证书或不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

问：哪些登记类型需要实地查看？

答：属于下列情形的，不动产登记部门应当实地查看：一是房屋的建筑、构建筑所有权首次登记；二是在建筑物抵押登记；三是因不动产灭失的注销登记；四是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

问：如何查询不动产登记资料？

答：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

问：不动产权证书设有使用期限，是否意味房屋所有权也设定期限？

答：不动产权证书设有使用期限，该期限是指土地使用权、海域使用权等权利的起止日期，房屋所有权不存在使用期限的问题。

问：在办理不动产统一登记时，哪些权利应一并申请办理？

答：建设用地使用权转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地内的建筑物、构筑物应当一并办理登记；申请建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并办理登记。

问：什么是预告登记？

答：所谓预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

问：为防止房地产开发商“一房多卖”，购买预售商品房以后应该怎么办？

答：为防止房地产开发商“一房多卖”，买房人可以要求预售人一起前往不动产登记窗口申请预告登记。如果预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人也可以单方面申请预告登记。

问：房屋买卖合同生效，房屋所有权就自动转移了吗？

答：依据《物权法》有关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，签订房屋买卖合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力。但是，房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效不等于所有权变动，只有办理了不动产登记，才产生物权变动的法律效果。

问：我有套房出售，请问要办理哪些手续？

答：买卖双方带齐双方的身份证，卖方的不动产权证（原房地产权证），不动产买卖合同，不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址坐标等不动产权籍调查结果、不动产登记申请表到市不动产登记中心窗口办理。

问：我现在已将银行的贷款还清了，要过来办注销抵押，请问如何办理？

答：有两种情况：（1）已办不动产权证的：业主带不动产权证、不动产登记证明、身份证、不动产登记申请表及银行的还款证明；（2）未办理不动产权证的：业主带购房合同、不动产登记证明、银行还款证明（同上）。

问：不动产权证书是我父亲的名字，现在父亲去世了，请问要办哪些手续？

答：先到不动产所在地的公证处做继承公证，然后由继承人带齐公证书，不动产权证，不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址坐标等不动产权籍调查结果和身份证到市不动产登记中心窗口办理。

问：不动产权证书遗失了，应如何补办？

答：先到档案馆查册，然后登遗失声明，见报30天后由权利人本人持不动产登记申请表、身份证明、报纸、不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址坐标等不动产权籍调查结果等资料，到市不动产登记窗口办理补办不动产权证。

问：不动产权证书原先是丈夫的名字，现在夫妻离婚，将不动产权证协议给妻子，应如何办理转名？

答：提供离婚证，离婚协议书，不动产权证，不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址坐标等不动产权籍调查结果，双方持本人身份证到市不动产登记中心窗口办理。

问：父亲的房子要送给儿子，应如何办理转名？

答：先到公证处做赠予公证，然后由受赠方带齐公证书，不动产权证，身份证，不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址坐标等不动产权籍调查结果，到市不动产登记中心窗口办理。

问：我的房屋是通过程序竞拍所得，现准备进行过户登记，但了解到还有另一法院轮候查封了，这样对我的不动产登记是否有影响？

答：首先要看你拍卖所得的房屋法院是全部处理，还是部分处理。若是法院对该屋的土地使用权、房屋已全部处理的话，那么排列在后的轮候查封自动失效；若是部分处理的话，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。

问：小产权房为什么不能登记发证？

答：不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。我国法律法规明确规定了土地用途管制制度。因此，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式，非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地、违法建筑物，是不能登记发证的。也就是说，小产权房其实是没有产权的房屋，不会被纳入不动产统一登记。

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办理流程

权籍检查——申请——受理——审核——登薄——缮证——发证——归档

办理不动产统一登记需要提交哪些材料？

申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责，一是登记申请书；二是申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；三是相关的不动产权属来源证明材料，登记原因证明文件、不动产权属证书；四是不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址坐标等不动产权籍调查结果；五是与他人利害关系的说明材料；六是法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

领证方式

权利人自行领证：权利人持本人身份证明（原件）和缴费证明到领证窗口领证。

合法代理人领证：合法代理人持本人身份证明（原件）到领证窗口领证。

如办理业务申请时提交的是经见证委托书，领证时必须提供代理人的身份证明（原件）到领证窗口领证。

责任编辑：韶关房产网

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