“地王”效应来了 楼盘跟风涨价

最大涨幅达500元/平方米 个别楼盘甚至“封盘”暂停销售

个人房源网核心提示：

“地王”效应来了。7月7日，滨江新城范罗冈小学西侧地块经过激烈竞价，最终拍出了高达4843元/平方米的楼面地价，成为了我市的新科“地王”，并引发“房价将过万”的预期。自新“地王”出现至今，不少楼盘已经涨价或声称要涨价，涨价幅度最大的为500元/平方米，个别楼盘甚至“封盘”暂停了余货销售，仅接受新品认筹。

上市房企争抢出新“地王”

滨江新城范罗冈小学西侧的两幅地块于7月7日下午摘牌，经过激烈竞价，两地块均被碧桂园集团拿下。编号为JCR2016-58（蓬江07）的地块的最终成交价为37029万元，折合楼面地价4197元/平方米；编号为JCR2016-59（蓬江08）的地块的最终成交价为34431万元，折合楼面地价4843元/平方米。

这次出让的两块地合计63725.65平方米（折合95.58亩），合计成交价为71460万元，每亩成交价约为748万元。按照最高容积率计算，两块地的楼面地价为4485元/平方米，成为我市最新的单价“地王”。房地产业内人士认为，按此楼面地价建造的住宅的成本约合9000元/平方米，再加上合理的利润，每平方米的均价有望破万元。

据知情人透露，参与此地块报价的房企包括保利地产、越秀地产、碧桂园集团、嘉华国际（吕志和旗下公司）、骏景湾地产、怡福地产、博富地产等知名房企。

笔者拿到的一份竞价记录表显示，蓬江07地块从网上挂牌至限时竞价结束，共经历了34次报价，其中牌号为9961的保利地产和牌号为5851的碧桂园集团包揽了最后的11次竞价；蓬江08地块从网上挂牌至限时竞价结束，共经历了29次报价，虽然竞价次数比蓬江07地块少，但激烈程度有增无减。

笔者发现，在蓬江08地块进入7月7日17时限时竞价前的5分钟，也就是蓬江07地块竞拍完的第21分钟，牌号为6511的保利地产直接加价9000万元，一下子让蓬江08地块的楼面地价从2902元/平方米跳涨至4210元/平方米，超过了蓬江07地块刚刚创下的“地王”楼面地价记录；随后，牌号为9682的碧桂园集团不甘示弱，按竞价规则每次加价300万元，最终以4843元/平方米的超高楼面地价拿下了蓬江08地块。在竞买蓬江08地块的过程中，碧桂园集团和保利地产包揽了最后15次竞价。

业内人士分析，碧桂园集团向核心地段转型发展的策略，致使其大手笔拿地，积极竞价。这次出让的地块位于保利中宇花园南侧，保利地产无论是否拿到地，推高地价便能使后续产品升值，所以也积极竞价。两家房企均是上市公司，“不差钱”式的竞买，致使新“地王”诞生，让整个江门楼盘都有了涨价的理由，特别是滨江新城片区的楼盘。

今年仍有相连的126亩土地出让

根据出让公告，这次出让的两块地，位于滨江新城弓湾围地段范罗冈小学西侧、保利中宇花园南侧，属于弓湾围1号地块的一部分。编号为蓬江07的地块面积为35289.42平方米，容积率为1.0—2.5，最大计容总建筑面积为88230平方米，其中商业建筑面积≤17646平方米，起拍总价为18529万元，按最大容积率计算，折合楼面地价约2100元/平方米。编号为蓬江08的地块面积为28436.23平方米，容积率为1.0—2.5，最大计容总建筑面积为71096平方米，其中商业建筑面积≤14220平方米，起拍总价为14931万元，按最大容积率计算，折合楼面地价约2100元/平方米。两块地的起拍总价达33460万元，而最终成交价为71460万元，溢价率为113.6%。

此前的出让公告在特别说明中写道：两地块若为同一竞得人竞得，或经两地块竞得人同意，两宗地可统一规划。两地块若为同一竞得人竞得，可申请两宗地合并为一宗地，容积率等规划指标按江规设字〔2016〕23号文件执行。非一宗地的，可统一规划，但容积率等规划指标不可相互调配使用。竞得人需在签订成交确认书后30天内向国土部门申请合并宗地，逾期不申请的，不再受理。这次土地使用权网上挂牌出让，按价高者得原则确定竞得人。

市国土局此前公布的市区供地计划显示，今年我市计划出让总面积约222亩的弓湾围1号地块。也就是说，减去蓬江07和蓬江08地块合计95.58亩，弓湾围1号地块还剩下约126亩待挂牌出让。

保利大都会将涨500元/平方米

房地产业内人士高度关注此次地块出让事宜，在地块挂牌时便有业内人士表示，滨江新城上半年去货速度较快，未来新増土地供应总量不多，房价将逐步走高。这次挂牌出让的房地产用地的成交价格，将成为楼市的风向标。新“地王”诞生后，业内人士计算出在该地块上建设毛坯住宅的成本约为9000元/平方米，未来预期每平方米售价将过万元。

新“地王”诞生后，首先做出市场反应的是保利大都会。新“地王”诞生后不到2小时，保利大都会便“封盘”，暂停了保利大都会二期即中汇花园的产品销售。保利大都会助理总经理冯锐樟接受《江门日报》记者采访时表示，涨价是肯定的。7月中推出保利大都会三期产品即奥林匹亚2座产品时，肯定会涨价。

“中宇花园的库存产品全部在新‘地王’诞生当天清光了。中汇花园则暂时‘封盘’，稍后再卖。保利大都会今年的房价有所拉升，刚推出三期产品时的均价还不到8000元/平方米，三期1座产品的均价则拉升至了8300元/平方米左右，7月中2座产品开盘时，我们计划拉升至近8800元/平方米。”冯锐樟说，保利大都会上半年的销售额约有9亿元，今年剩下的任务压力不大，所以推货量会压减。保利大都会将热情拥抱竞争对手，因为碧桂园肯定会做精品，把价格做到江门楼市第一高，他们很期待。在期待之余，保利大都会也将通过升级产品、体验等来提升房价。

新“地王”诞生后的首个周末，保利大都会的客户到访量与平时周末比有约30%的增长。“客户对产品的升值预期是有的，所以对价格的敏感度就低了，希望房价不要升太多。”冯锐樟说。

蓬江主力楼盘纷纷涨价

除了离新“地王”最近的保利大都会将上涨500元/平方米外，锦富汇景湾、骏景湾品峰、凤山水岸誉城等楼盘也纷纷涨价，涨幅在500元/平方米左右。碧桂园旗下的西江御府亦宣称涨价，但幅度并未对外透露。除蓬江的楼盘涨价外，新会雅逸尚都也从7月11日起上调价格，总价至少上调了2万元。

笔者在拍出新“地王”后的第二天上午到锦富汇景湾踩盘，在接近午饭时间仍有3组客户在签约买房。该楼盘营销负责人表示，客户加速入市趋势明显，虽然涨了500元/平方米，周末也成交了40多套产品。

灏昌园副总经理梁娟嫦表示，上周末的客户到访量多了，与平时周末相比实现翻倍。新“地王”诞生后至7月12日，每天都有成交。有一些客户第一次来就成交了，可见购买热情高涨。据个人房源网（www.grfyw.com）了解，灏昌园目前收减了2%的优惠，变相涨价100多元/平方米。“原来看过房的，还是有一定的优惠，申请后甚至能按原优惠价购买。”梁娟嫦说，房价上涨幅度过大，会影响客户购买的决心，所以灏昌园选择“小步前进”的方式涨价。

珠江御景山庄营销负责人叶先生则表示，上周末的客户到访量变化不大，两天到访100多组客户，因为他们6月的客户到访量一直不错。“珠江御景山庄的销售价格暂时还没有变化，但集团可能会调整。”叶先生说，近几天有碧桂园的员工来买房，因为他们十分清楚区域的价值。

方直珑湖湾T7栋目前正在认筹，尚未定价。该楼盘策划经理表示，上周末到访约120组客户，对比新“地王”拍出前的周末，客户到访量增加了两成。新“地王”拍出后，他们暂未调价。“会有调整，但具体幅度还不确定。”该策划经理表示，今年以来，滨江新城的房价一直在上涨，而新“地王”的诞生则又给了各大楼盘一个房价上涨的理由。

骏景湾品峰也是涨了500元/平方米，7月8—12日卖了6套。该楼盘销售经理林秀娴说，这些成交的客户大多是之前看过房想买的。骏景湾品峰是从7月8日开始涨价的，但涨价后的客户到访量少了。

由于预期会出新“地王”，凤山水岸誉城在滨江新城地块出让前已做出涨价150元/平方米的决定。由于整个楼盘仅剩下700多套产品，并不算多，凤山水岸誉城在新“地王”诞生后涨了500元/平方米。该楼盘策划总监表示，新“地王”诞生后，楼盘的客户到访量变大了，但成交并未放量，因为客户接受价格要有个过程。新“地王”会让市场价格上涨，但一下子涨得太多，会让市场观望情绪加重。

合璟华富地产总经理黄锦康表示，华茵桂语在售价格有所调整，“以前是个别单位‘8字头’，现在是普遍‘8字头’”。据了解，华茵桂语新品现正接受认筹，在售的产品是早前推出的，新品预计8月中旬开售，为馨桂逸苑6、7栋，户型面积在96—123平方米。

业内人士：涨价过度将适得其反

广州美智地产总经理汤建军认为，这次新“地王”的产生，在江门历次拍地中，显得特别引人关注。首先，进行网上公开竞买为首次，引起了众多媒体关注，形式新颖；其次，时隔多年又诞生了一个新“地王”；再次，大家都在关注谁是赢家，无庸置疑，周边的各大在售楼盘都是受益者，但这只是短期内对销售及价格而言，从中长期来说，还得看整体市场供求关系。

“我个人认为，这次竞拍最大的赢家还是本次的主角——碧桂园集团。碧桂园在五邑地区拥有17个项目，其中大部分项目都在郊区或近郊。新会碧桂园是市中心项目，该项目销售畅顺，给碧桂园带来了可观的收入。2015年鹤山碧桂园又在市区开发了天誉项目，紧接着是天汇项目，而这次碧桂园又通过超出市场预期的价格竞买土地，其释放出了向核心地段转型发展的信号。”汤建军说。

怡福地产策划总监陈美华表示，碧桂园要打造高品质、高售价的产品，肯定会拉升周边甚至江门楼市的开发水平，这对于广大购房者来说是好事。众多楼盘纷纷涨价，已成为现实，但涨价一定要适度。“如果大幅涨价致使成交量大幅萎缩，这样的涨价是无意义的，对市场是一种伤害。”陈美华说。

骏景湾地产执行董事冯永文则认为，此次拍卖的地块，可以说是近几年比较优质的地块，邻近学校。随着滨江新城的发展、江门大道的开通、体育中心封顶、生活配套逐渐完善，这里早已有了诞生江门新“地王”的潜质。从成交情况来看，溢价超100%超乎预期。新“地王”的诞生，肯定会拉升江门的整体地价。

网友有话说

7月7日傍晚，“江门置业宝”微信公众号在新“地王”诞生后，快速推送了题为《地王·滨江新城地块溢价100%成交，4843元/平方米创楼面地价新高》的信息，迅速刷爆朋友圈，众多网友留言评论：

天要下雨了：现如今的大环境，老板们都倒闭，发不出工资！你告诉我一万多（元）的房谁买？小编你全家准备买几套？

Makoto：买保利的都是买以后这片区域的发展，这块地也是一样。

Ling：你觉得一万元一平方米的房子是卖给打工仔的吗？

责任编辑：江门房产网

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