不动产抵押应办理抵押权登记

赵先生：我的朋友因生意资金周转不灵而向我借钱，并答应以自己名下的一套房产作为抵押，我们签订了借款抵押协议，我朋友将其房产证拿来交给我保管，而且我们俩共同到公证处办理房产抵押的公证，但没去办理抵押登记手续。请问我对该抵押房屋享有优先受偿权吗？

答：根据《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，抵押权必须履行登记手续才生效，未经登记，抵押权尚未获得。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第61条规定：房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记，办理房屋抵押登记的部门为不动产登记机构，而不是公证机关。

虽然您和朋友签订了房屋抵押合同，并且对该抵押合同进行了公证，但这只能说明抵押合同已经生效。您只有带着这份生效的抵押合同到市不动产登记交易中心办理抵押权登记后，才能享有抵押权，也只有获得抵押权，才能对抵押的房屋享有优先受偿权。仅办理抵押合同的公证而不办理抵押权登记，从法律角度看，仍存在一定风险。

王先生：我因自己的企业资金周转问题需向银行贷款，但听说集体土地上的房屋不能办理抵押，请问是这个情况吗？

答：根据《物权法》第184条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。因此，农村绝大多数土地使用权不得抵押。但一些特定的集体土地使用权在特定条件下也可设定抵押，如乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

王先生：我的厂房是在邹区镇的集体土地上，之前以单位的名义办过房产证和土地证，请问我这个厂房可以办抵押吗？

答：如果该单位厂房有村镇房屋所有权证、集体土地使用证的话，再提供由村委会、镇政府盖章的“关于同意集体土地使用权抵押登记的证明”后，就可办理相关抵押手续。

朱先生：我去年购买了一套商品房，办理了房产证，但没有办土地证，能直接抵押吗？

答：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第66条规定：不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。因此不动产权证（或房产证和土地证）是享有不动产相关权利的证明，一般情况下，没有不动产权证（或房产证和土地证）是不能办理抵押登记手续的。您的情况可以先换取不动产权证书，然后进行抵押。

朱先生：请问抵押时我这套房子的价值怎么确定，是否一定要通过评估公司确认的价值才有效呢？

答：设定不动产抵押时，价值可以由抵押双方当事人协商决定，也可以由房地产价格评估机构评估确定，登记机构对此没有强行规定。

责任编辑：常州房产网

本网页内容由用户提供，不代表本网站观点。本网站不对上述内容的真实性和时效性负责，如您认为需要修改或删除，请联系我们处理。