谈公证法律服务在不动产登记过程中的作用
房产问答2018-12-22 05:58
房地产知识
精选回答
不动产登记，是指依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国不动产登记暂行条例》及实施细则等法律 、法规、规章的规定，根据权利人或利害关系人申请，不动产登记机构就申请人提交的相关材料及主体资格的真实性、合法性、关联审查、审核确认后，将申请登记不动产的权属记载于登记簿，并核发《不动产权证书》的行为。
经登记的不动产经依法确认公示后发生物权效力，受法律保护。不动产是指土地、房屋、林木、海域等定着物。需登记的不动产物权包括：国有和集体土地、耕地、林地、宅基地、划地、建设用地、地役、海域、房屋等建筑物及构筑的所有权或使用权；抵押权及法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产登记分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、异议登记、预告登记、查封登记。不动产登记程序为申请、受理、审核、记载于登记簿、核发《不动产权证书》或不动产登记证明。
公证，是指依据《中华人民共和国公证法》等法律、行政法规规定，根据当事人申请，公证机构对民事法律行为、有法律意义的事实和有法律意义的文书、债权文书等经过调查、审查核实，确认主体资格合法、意识表示真实，申请公证事项合法有效并出具公证书予以证明的活动。公证书具有法律上的证明效力和证据效力以及经公证的债权文书强制执行效力，可直接作为审判、仲裁、行政管理机关认定事实的依据。公证要严格按照法律规定的特别程序和要求，由具有符合法律资格的公证员承担。
不动产登记，公证法律服务不可或缺。在不动产涉及的买卖交易、继承、赠与、授权委托、夫妻财产约定及离婚析产、互换以及承包土地流转等发生的转移登记，无不关联到法律行为、法律事实的真实性、合法性、有效性；主体资格和意识表示的真实性；权属是否清晰有无潜在的纠纷等，这些复杂的关系，对于多数公民来说难以理清。
不动产登记，看似简单，却隐含着复杂的法律关系，同时关系到千家万户广大公民个人房屋等不动产权利和利益的安全、确认和法律保护，涉及《物权法》、《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》等众多法律、法规、规章的调整。通过公证活动由公证员经过专业的法律服务、指导、引导、协调及调查审核帮助申请，理清复杂的法律关系和事实，化解矛盾和纷争，避免和减少诉讼，促进家庭和社会和谐，有利于不动产权利及登记安全。
在不动产登记中，房屋和土地作为不动产，占有量最大，也是绝大多数公民最大宗的私人财产，也是发生买卖交易、继承、赠与、夫妻约定及离婚析产等转移登记最频，涉及法律关系比较复杂。以房屋继承为例，房屋权利人死亡后，所遗留的房屋由谁继承、继承顺序如何划定、如何分割等；其中包括法定继承、遗嘱继承、遗赠、代位继承和转继承等；所遗留房屋的权利状况如何。
申请公证后由公证人员调查、审查、理清法律关系，指导申请人正确行使权利，协调分割遗产继承，化解矛盾，避免或减少可能发生的继承诉讼。出具继承公证书，使死者遗留的不动产房屋顺利转移登记在继承人或受遗赠人名下。
又如房屋买卖不动产转移登记，申请公证后公证人员帮助理清交易房屋权属关系，查明有无争议、有无抵押、查封、异议登记影响转移登记等情况；帮助拟写房屋买卖合同使其内容符合法律要求；指导双方签订房屋买卖合同；协调双方全面履行合同；引导双方及时办理房屋权属转移登记。
房屋买卖权属转移登记，经过公证，避免房屋买卖合同可能的无效或被撤销及侵权行为的发生，有利于交易及权属交易安全。买房子，可以说是每家每户的大事，我市每年上万件的二手房房产交易过程中，由于交易数额较大，绝大多数交易双方互不了解，彼此之间缺乏信任的基础，因此在签订房产买卖合同过程中存在诸多风险：一是如果房产证先过户，卖方担心自己房钱两失，二是如果先付房款，买方又担心过户手续办理不顺利，导致经济损失。房款何时付清，双方各有担心、互不托底。
如何让千家万户陌生的交易双方能够放心交易呢？
《购房款提存协议》公证就显得尤为重要。在房产买卖合同中约定以提存方式将购房款提存到公证机构，可消除双方的不信任感，促使合同正确履行。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第104条对提存作了具体规定，即债权人无正当理由拒绝债务人履行义务，债务人对将履行的标的物向有关部门提存，应当认定债务已经履行。
我国司法部于1995年6月2日颁布的《提存公证规则》，进一步确立了提存公证的法律制度，从公证机构如何办理提存公证的角度，详细规定了提存的目的、条件、程序、法律效力等问题。上述诸多法律规定为开展提存公证工作提供了法律依据。又如涉及房屋的遗嘱或遗赠公证。
遗嘱是公民生前立下遗嘱，将个人财产指定法定继承人或遗赠他人，死后发生法律效力的单方法律行为。按《继承法》规定，遗嘱可以是口头遗嘱、录音遗嘱、代书遗嘱、自书遗嘱、公证遗嘱五种形式。其中公证遗嘱效力最高，前四种遗嘱不得撤销变更公证遗嘱。实践中，作为不动产房屋的转移登记遗嘱，有关格式、内容、程序上的特殊要求。
未经公证的遗嘱，往往因内容即房屋的权属结构性质等不清，程序不符合要求效力待定，不能直接作为转移登记的依据，当事人之间不得不通过诉讼后依法院裁决进行转移登记。公证遗嘱，终因公证人员帮拟定，就房屋的权属情况，座落地址、结构、栋号、楼层编号、权属证号等内容详尽，格式清晰、程序合法，具有法律证明效力，可直接作为遗嘱继承或遗赠房屋等不动产转移登记的依据。
《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。涉及房屋等不动产发生买卖、继承、赠与、夫妻财产约定及离婚析产、土地流转、抵押等，权利人或利害关系人应及时办理有关的不动产登记，避免因时间拖长，情况发生变化使其复杂，给相关权属登记带来困难。涉及房屋等不动产发生的买卖、继承、赠与、授权委托、承包权流转等，申请公证获得法律帮助和服务，以便及时顺利地办理有关的不动产权属登记。
责任编辑：本溪房产网
作者：任传富 郭明举
经登记的不动产经依法确认公示后发生物权效力，受法律保护。不动产是指土地、房屋、林木、海域等定着物。需登记的不动产物权包括：国有和集体土地、耕地、林地、宅基地、划地、建设用地、地役、海域、房屋等建筑物及构筑的所有权或使用权；抵押权及法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产登记分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、异议登记、预告登记、查封登记。不动产登记程序为申请、受理、审核、记载于登记簿、核发《不动产权证书》或不动产登记证明。
公证，是指依据《中华人民共和国公证法》等法律、行政法规规定，根据当事人申请，公证机构对民事法律行为、有法律意义的事实和有法律意义的文书、债权文书等经过调查、审查核实，确认主体资格合法、意识表示真实，申请公证事项合法有效并出具公证书予以证明的活动。公证书具有法律上的证明效力和证据效力以及经公证的债权文书强制执行效力，可直接作为审判、仲裁、行政管理机关认定事实的依据。公证要严格按照法律规定的特别程序和要求，由具有符合法律资格的公证员承担。
不动产登记，公证法律服务不可或缺。在不动产涉及的买卖交易、继承、赠与、授权委托、夫妻财产约定及离婚析产、互换以及承包土地流转等发生的转移登记，无不关联到法律行为、法律事实的真实性、合法性、有效性；主体资格和意识表示的真实性；权属是否清晰有无潜在的纠纷等，这些复杂的关系，对于多数公民来说难以理清。
不动产登记，看似简单，却隐含着复杂的法律关系，同时关系到千家万户广大公民个人房屋等不动产权利和利益的安全、确认和法律保护，涉及《物权法》、《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》等众多法律、法规、规章的调整。通过公证活动由公证员经过专业的法律服务、指导、引导、协调及调查审核帮助申请，理清复杂的法律关系和事实，化解矛盾和纷争，避免和减少诉讼，促进家庭和社会和谐，有利于不动产权利及登记安全。
在不动产登记中，房屋和土地作为不动产，占有量最大，也是绝大多数公民最大宗的私人财产，也是发生买卖交易、继承、赠与、夫妻约定及离婚析产等转移登记最频，涉及法律关系比较复杂。以房屋继承为例，房屋权利人死亡后，所遗留的房屋由谁继承、继承顺序如何划定、如何分割等；其中包括法定继承、遗嘱继承、遗赠、代位继承和转继承等；所遗留房屋的权利状况如何。
申请公证后由公证人员调查、审查、理清法律关系，指导申请人正确行使权利，协调分割遗产继承，化解矛盾，避免或减少可能发生的继承诉讼。出具继承公证书，使死者遗留的不动产房屋顺利转移登记在继承人或受遗赠人名下。
又如房屋买卖不动产转移登记，申请公证后公证人员帮助理清交易房屋权属关系，查明有无争议、有无抵押、查封、异议登记影响转移登记等情况；帮助拟写房屋买卖合同使其内容符合法律要求；指导双方签订房屋买卖合同；协调双方全面履行合同；引导双方及时办理房屋权属转移登记。
房屋买卖权属转移登记，经过公证，避免房屋买卖合同可能的无效或被撤销及侵权行为的发生，有利于交易及权属交易安全。买房子，可以说是每家每户的大事，我市每年上万件的二手房房产交易过程中，由于交易数额较大，绝大多数交易双方互不了解，彼此之间缺乏信任的基础，因此在签订房产买卖合同过程中存在诸多风险：一是如果房产证先过户，卖方担心自己房钱两失，二是如果先付房款，买方又担心过户手续办理不顺利，导致经济损失。房款何时付清，双方各有担心、互不托底。
如何让千家万户陌生的交易双方能够放心交易呢？
《购房款提存协议》公证就显得尤为重要。在房产买卖合同中约定以提存方式将购房款提存到公证机构，可消除双方的不信任感，促使合同正确履行。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第104条对提存作了具体规定，即债权人无正当理由拒绝债务人履行义务，债务人对将履行的标的物向有关部门提存，应当认定债务已经履行。
我国司法部于1995年6月2日颁布的《提存公证规则》，进一步确立了提存公证的法律制度，从公证机构如何办理提存公证的角度，详细规定了提存的目的、条件、程序、法律效力等问题。上述诸多法律规定为开展提存公证工作提供了法律依据。又如涉及房屋的遗嘱或遗赠公证。
遗嘱是公民生前立下遗嘱，将个人财产指定法定继承人或遗赠他人，死后发生法律效力的单方法律行为。按《继承法》规定，遗嘱可以是口头遗嘱、录音遗嘱、代书遗嘱、自书遗嘱、公证遗嘱五种形式。其中公证遗嘱效力最高，前四种遗嘱不得撤销变更公证遗嘱。实践中，作为不动产房屋的转移登记遗嘱，有关格式、内容、程序上的特殊要求。
未经公证的遗嘱，往往因内容即房屋的权属结构性质等不清，程序不符合要求效力待定，不能直接作为转移登记的依据，当事人之间不得不通过诉讼后依法院裁决进行转移登记。公证遗嘱，终因公证人员帮拟定，就房屋的权属情况，座落地址、结构、栋号、楼层编号、权属证号等内容详尽，格式清晰、程序合法，具有法律证明效力，可直接作为遗嘱继承或遗赠房屋等不动产转移登记的依据。
《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。涉及房屋等不动产发生买卖、继承、赠与、夫妻财产约定及离婚析产、土地流转、抵押等，权利人或利害关系人应及时办理有关的不动产登记，避免因时间拖长，情况发生变化使其复杂，给相关权属登记带来困难。涉及房屋等不动产发生的买卖、继承、赠与、授权委托、承包权流转等，申请公证获得法律帮助和服务，以便及时顺利地办理有关的不动产权属登记。
责任编辑：本溪房产网
作者：任传富 郭明举
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