【学区房】问道“名校+名盘”模式下的教育地产

个人房源网核心提示：最成功的教育是让孩子懂得幸福，最靠谱的置业是买到开发商联建的名校。如果说教育是家长的痛点，那么教育地产也是地产的机会。“十年树木，百年树人”，对子女教育的重视，让“教育”和“地产”有了越来越多的交集。“选择XX小区让孩子赢在起跑线上”“住XX小区上XX名校”，以此类宣传为代表的“中国式”教育地产可谓遍地开花。

记者 陈霞即使教育部在推进教育资源均衡配置上屡出新规，但是家长追寻优质教育地产的步伐始终没有停息。聚焦中国式教育地产，聚焦名校+名盘模式下的学区房、学位房，关注为下一代的梦想而买房置业的中国式家长。

“名校+名盘”成就“教育+”时代

在中国家长望子成龙望女成凤的传统心理、国内优质教育资源的不均衡以及房地产现有发展阶段等因素作用下，教育与地产的捆绑越来越紧密。每到6月中小学招生季，以学区房、学位房为主的教育地产就成为公众关注焦点。买什么样的房子可以上名校，社区教育配套是否齐备，这些都成为买房人关注的热点话题。

如果按照居住之外的功能划分，教育地产绝对算是置业中最炙手可热的类型。在石家庄，不乏中规中矩营造教育地产的开发项目，也充斥着让人看不懂的花巨资上名校现象。几乎每一个楼盘在宣传推广时都希望能傍上一所学校，因为开发商深知中国的父母为了孩子得到更好的教育会不惜代价，“学区房”因此深得人心。

按照房地产业内的观点来看，最稀缺的教育地产是指能够获得入学名额的重点、优质学校周边的项目。在竞争日益激烈的当下，许多家长都不愿让孩子输在起跑线上。而优质教育资源的多重限制使得父母们不得不面对更多挑战，于是房地产+教育就成了开发商努力去挖掘的那片蓝海。

但是，伴随开发企业对“名校+名盘”模式的普遍认可，当初的那一片“蓝海”正在日渐成为“红海”。尤其是从长安区楼盘看，大多数楼盘项目无论是合作建校的“拉郎配”还是签约引入名校，买房上学已经成为开发企业百试不爽的营销妙招。

“学区房”不等于“学位房”

随着竞争的日益激烈，越来越多的家长为让孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的幼儿园、小学、初中学区的房产。然而，市面上“学区房”、“学位房”等模糊概念让不少购房者开始犯起了迷糊。殊不知，两者虽然只有一字之差，实际涵义却截然不同。

“学位房”是孩子在上幼儿园、小学、初中时，为了得到该地段相对应学校的学位而在该学校所规划的学区房内购买房产。“学位房”大多是开发商将知名学校引进到项目或和知名学校签订协议，送给符合条件的购房者子女就学的学位。一般而言，项目有“学位”名额是因为其引进了学校，或与某些“名校”有联建、合作关系。但是，并非项目引入了名校，买了项目房子的业主的子女就一定能够全部入学。石家庄就出现过因为学校招生数量受限制，同样买了项目的业主，有的能上有的就不能入学。

而“学区房”则是由教育部门根据每年片区入学生源划分出来的一个范围，在这个范围里学生可以通过享受义务教育，免试就近入学。但是需要注意的是，这种“学区房”的划片范围并非一成不变，受生源人数影响，学校招生区域也会进行适当调整。有些房可能上一年在片内，下一年度就会因为政府的规划而不在片内；另外，从“学区房”的划片规律来看，老小区往往比新建小区在片内数量多，而且并非以直线距离来划片，有时候项目与学校仅仅一墙之隔却并非“学区房”。

公立还是民办学校区别大

除了“学位房”和“学区房”之辨，购房者在选购教育地产时往往还会面临开发商引进的学校到底是公立学校还是民办学校的疑惑。

从办学性质看，学校分为公立校和民办校两大类。从当下省会教育地产现状看，各家楼盘引进的学校既有公办的，也有民办的。具体要看学校和开发商合作的签约情况，以及政府支持力度。公立学校实行9年义务制教育，而民办学校则往往采取高收费，学费动辄一年数千元甚至上万。

具体而言，公立学校是由政府拨款支持的，得到政府更多的政策和师资力量的倾斜，受到政府关注度更高，同时受到的约束相对也就更大。就近入学、划片通常都是对公立学校而言。开发商引进属于政府、学校和开发商三方办学的公立学校，通常都是开发商负责建设校舍以及按照政府和校方的要求配置教学硬件设施，由学校和政府负责后期教学工作，比常规的公立学校在硬件上更有优势。

而民办学校本身属于社团组织或个人投资，完全自负盈亏，所以办学质量必须非常好才能吸引到更多学生，但他们的收费往往就会比较高。从招生看，民办学校相对更具有自主权。

拆解教育地产模式

从分类看，石家庄目前各种名称的教育地产，不外乎可以分为带入学名额的、学校建在小区里、楼盘在学校划片范围等几种类型。但无论开发商是自己在小区内投资建校再联姻本地学校，还是直接在小区内配建学校引进外地名校，甚至是开发商买断部分名校的就学名额，只要打出教育地产概念和学区房、学位房的卖点，几乎无一例外地都比同区域的房产更受购房者追捧。一旦贴上名校学位房标签，项目均价每平方米往往能比周边项目多卖出一两千甚至三四千元。

除了由教育部门主导的学区划片外，从项目与房企嫁接的模式看，教育地产大致还可以分为联合建设合作办学、购买入学名额两类模式。其中，联建合办模式是“学位房”最靠谱的模式。为最大限度把握学区房、学位房，不少开发商从学区、学位概念着手，无论是联姻本地名校，还是引进外来名校，这种基础的教育+模式很大程度上可以让开发商在营销层面大展拳脚。作为地产配建学校的榜样项目，紫晶悦城引入的是北京师范大学石家庄附属中小学，幼儿园和九年义务制教育，实现给业主的一站式教育资源的尊享配套；而位于长安中山东路与谈固大街交口东北角的瑞城，则是与本地知名学校谈固小学签约。

此种校企联姻模式也是当下开发商结合教育产业的主流趋势。企业更多的是出于从品牌营销和项目去化层面考虑，引入教育资源，增加项目卖点和企业品牌竞争力。这种地产与教育的结合，并没有上升到企业战略层面，一旦房子销售周期结束，开发企业转战另外的项目，项目和教育的结合就将分离，双方很难再有战略层面的交集。但是仅从解决孩子上学来考虑，这种由开发企业在楼盘项目中配建的、且注入名校教育资源的模式，在实际运作中相对更靠谱。

打破学区房的“篱笆”

针对教育地产价格的狂飙上涨，尤其是一线城市学区房涨价到天花板超过豪宅单价的狂热现象，今年初教育部办公厅曾下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。

多校划片是指一个小区对应多个学校。根据《通知》要求，多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。

虽然省会石家庄并未在“多校划片”试点的教育部“钦点”24个城市范围，但是从去年开始，石家庄教育部门也推出了一些创新性举措。教育局目前正在推进的石家庄试点义务教育学区制，就是结合石家庄优质教育资源不足和择校热的实际情况对教育部大学区制政策的贯彻落实。学区管理制是指中小学分片划区管理的制度，学区内通过一定的管理制度，实现资源共享，优质学校对薄弱学校提供帮扶。

按照工作部署，今年石家庄计划在长安区、桥西区、新华区、裕华区等4区每区组建3—7个试点学区，高新区组建2个试点学区。以全国500强小学机场路小学牵头的机场路小学学区为例，学区成员学校北苑小学、西营小学、东营小学可与机场路小学统一教师调配、统一共享设施。此外，其他学区还包括金马小学学区、红星小学学区、北师大附校学区等。试点一年后，根据学区运行情况，逐步在区域内全面推开。通过这种管理体制改革，推动市区优质教育资源的提升和扩充，促进义务教育优质、均衡发展，努力实现让每一个孩子都能上一个好学校的目标。

地产+教育模式的多元探索

除了政府通过主导推进的教育资源的均衡发展，来为家长狂热的择校热买学区房和学位房退烧外，还有家长建议开发企业应该在学制教育之外开发更多的社区教育资源配套。比如万科地产在一些城市推进的“万科塾”战略，囊括了社区营地、城市营地以及户外营地三层产业体系，并兼顾办学，全龄化社区教育以幼儿、少年、青年、中年、老年等年龄分类，在小区中设置适合不同年龄段的教育内容和设施。比如它独创的“四点半学堂”，有效解决了孩子下午放学后无人接、作业无人管的问题。

目前，在省会已经有新合作城市广场等项目率先试水教育综合体模式，新合作城市广场除了签约28中名校外，还倾力打造教育地产概念的升级版——河北首家全产业链、一站式国际文化教育城市综合体，希望通过强势教育品牌的入驻，为业主子女提供“一站式”文化教育服务，涵养品牌教育资源，探讨多方合作共赢路径。期待，未来在传统教育地产运营模式下，将有越来越多的教育+地产新模式涌现。

责任编辑：石家庄房产网

记者 陈霞

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