还在购买无证楼盘?小心“财去楼空”
房产问答2016-06-01 08:19
房地产知识
精选回答
现象 未获预售许可，违规销售现象普遍
当前，不少购房者在看房时都会遇到这样的经历……房子刚盖到一半，开发商就已经通过各种方式蓄客了，搞各种暖场活动的同时，置业顾问还会告诉购房者，房子目前还没有开盘，正在蓄客，看好哪套房子可以先排个号，交个认购金，等开盘的时候选上房子，这些钱可以直接冲抵购房款。
此时，如果购房者稍加犹豫，置业顾问会马上告诉你，现在房源特别紧张，许多房子已经定出去了，现在不排号，等开盘的时候连选房的资格都没有了，而且现在市场这么好，今天不排号，明天就不一定有房了。
当然，在楼市红火的当下，楼盘刚开盘就买不到房子的确是很多市民真切的买房感受。但是，等不到开盘、不签合同就要先交排号费、认购金，这种叫做“排号”“认购”的东西，着实令购房者们有些苦恼。
“开发商为提前回收资金，加速周转，或检验楼盘投放市场的反应，通常拿还没有预售证的楼盘，以‘认购’的方式对外销售。”据一位房地产业内人士讲，所谓“认购”，实际上是开发商逃避主管部门的管理，在取得《商品房预售许可证》前的一种非法销售行为，其形式包括认定、登记、选号、发放VIP卡等。
尽管法律和相关部门都一再强调，未取得《商品房预售许可证》不得进行商品房预售，但记者调查发现，在利益的驱动下，这种无证预售的现象仍大量存在，甚至很多楼盘开盘之前已被预订一空，到正式开盘时反倒没有房卖了。有的楼盘干脆在开盘前的宣传中明确表示：“开盘当日只接待已认购客户。”
监管之下，房地产开发商们还各出奇招，将代理公司推至台前，或通过电商、理财机构等第三方变相收取排卡费，更有甚者抢在半夜开盘，为逃避检查和监管部门玩“躲猫猫”。
定调 没有预售证，任何变相预售都是“违法”
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”显然，国家对商品房实行预售许可制度。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
“只要没有取得《商品房预售证》，房地产公司不得以任何形式向购房者收取资金。通过代理公司、第三方等收取排卡费、认购定金等，都属于换汤不换药，都属于变相违规预售，违法套取房款的行为”。市房管局工作人员表示。
警惕 非法预售背后有风险，小心“财去楼空”
开发商为什么会冒着风险非法预售呢？首先，最直接的就是为了提前锁定客户，提高销量。其次，提前套取预售款，逃避开部门的监管，为公司资金周转助力。再次，非法预售只是探市的一种手段，开发商为了在开盘之前锁定目标准客户，然后根据市场的需求来确定开盘的方案和价格，当然开盘的房价一定是水涨船高，购房者在交纳排卡费时享受到的各种优惠，也将会以房价加价的形式，被“羊毛出在羊身上”。
非法预售现象的屡禁不止，很大程度上扰乱了廊坊的房地产市场。由于提前收取了购房费用，购房者的主动权便倾斜到了开发商手中，购房者因此变得更加被动和弱势，并且使得购房行动风险性加强。
事实上，因为提前交纳了排号费而吃亏上当的例子不在少数。前段时间，一位购房者向本报投诉，自己花钱排了3个号，几经周折，最后却一套房没有选上，而交纳的排号费却要因为公司的规定而暂时退不回来。还有购房者向本报求助，半年前，在置业顾问的忽悠下，一冲动交纳了认购金，但之后，开发商迟迟不开盘，无法与开发商签订正规购房合同，一问才知道，原来由于某些原因开发商迟迟没有拿到《商品房预售证》，自己交纳的认购金也一直被开发商拖着不予退还。
认购金、预收款的“拖欠”，还只是给购房者添点堵，如果拖来拖去拖没了，甚至连购买的房子都化为乌有，那么购房者可就真的苦了。记者咨询了河北轩逸律师事务所，律师表示：开发商如果没有建成商品房（烂尾），或者将集资款项挪作他用、挥霍等等，则购房者支付的房款或预付款或定金就付之东流、无法追回；开发商如果建成商品房，在房价暴涨时则可能提起诉讼要求确认合同无效，理由是未取得预售许可而签订的认购书，因违反法律强制性规定而无效。然后开发商通过诉讼自愿返还房款，并将房屋高价转卖给第三方获取暴利。
因此，廊坊个人房源网提醒广大购房者，千万不要贪图一时的小利而购买“无证”的房子，以免因小失大。
部门 证据难抓，处罚法律依据缺失
调查中，记者还发现，面对买房时的“提前认购”，购房者们虽然痛恨它的不合理，害怕上当受骗，但在买房时却往往成为“帮凶”。一方面，在面对“内部认购”时，很多购房者并不了解相关法律，对开发商没有取得所售楼盘的《商品房预售许可证》而非法预售的行为全然不知，只是一味的“别人交我也交”“人家让交就交”；另一方面，有些购房者明知开发商没有取得所售楼盘的《商品房预售许可证》，但是为了获得优惠的价格和可以优先选择自己喜欢的楼层、户型，往往会不惜冒险进行“提前认购”。而他们只有在后期购房的过程中发现吃了亏才会醒悟，然后通过各种方式去维权。
对于“内部认购”现象的存在，市房管部门有关负责人表示，虽然相关法规对违规预售的行为作出了规定，但是对如何处罚却依据不足，法规的不健全给执法部门增加了执法难度，而且很难获得相应的证据。只有在接到知情者举报后，根据举报者提供的证据，才能抓到“现行”，开发商才会承认违规事实。
同时，市房管部门负责人也提醒广大购房者，要自觉抵制开发商违规预售的行为，对违规预售行为一旦发现就要及时举报，绝不姑息，才能降低购房风险，维护自身合法权益。
责任编辑：廊坊房产网
记者 刘玉静
当前，不少购房者在看房时都会遇到这样的经历……房子刚盖到一半，开发商就已经通过各种方式蓄客了，搞各种暖场活动的同时，置业顾问还会告诉购房者，房子目前还没有开盘，正在蓄客，看好哪套房子可以先排个号，交个认购金，等开盘的时候选上房子，这些钱可以直接冲抵购房款。
此时，如果购房者稍加犹豫，置业顾问会马上告诉你，现在房源特别紧张，许多房子已经定出去了，现在不排号，等开盘的时候连选房的资格都没有了，而且现在市场这么好，今天不排号，明天就不一定有房了。
当然，在楼市红火的当下，楼盘刚开盘就买不到房子的确是很多市民真切的买房感受。但是，等不到开盘、不签合同就要先交排号费、认购金，这种叫做“排号”“认购”的东西，着实令购房者们有些苦恼。
“开发商为提前回收资金，加速周转，或检验楼盘投放市场的反应，通常拿还没有预售证的楼盘，以‘认购’的方式对外销售。”据一位房地产业内人士讲，所谓“认购”，实际上是开发商逃避主管部门的管理，在取得《商品房预售许可证》前的一种非法销售行为，其形式包括认定、登记、选号、发放VIP卡等。
尽管法律和相关部门都一再强调，未取得《商品房预售许可证》不得进行商品房预售，但记者调查发现，在利益的驱动下，这种无证预售的现象仍大量存在，甚至很多楼盘开盘之前已被预订一空，到正式开盘时反倒没有房卖了。有的楼盘干脆在开盘前的宣传中明确表示：“开盘当日只接待已认购客户。”
监管之下，房地产开发商们还各出奇招，将代理公司推至台前，或通过电商、理财机构等第三方变相收取排卡费，更有甚者抢在半夜开盘，为逃避检查和监管部门玩“躲猫猫”。
定调 没有预售证，任何变相预售都是“违法”
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”显然，国家对商品房实行预售许可制度。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
“只要没有取得《商品房预售证》，房地产公司不得以任何形式向购房者收取资金。通过代理公司、第三方等收取排卡费、认购定金等，都属于换汤不换药，都属于变相违规预售，违法套取房款的行为”。市房管局工作人员表示。
警惕 非法预售背后有风险，小心“财去楼空”
开发商为什么会冒着风险非法预售呢？首先，最直接的就是为了提前锁定客户，提高销量。其次，提前套取预售款，逃避开部门的监管，为公司资金周转助力。再次，非法预售只是探市的一种手段，开发商为了在开盘之前锁定目标准客户，然后根据市场的需求来确定开盘的方案和价格，当然开盘的房价一定是水涨船高，购房者在交纳排卡费时享受到的各种优惠，也将会以房价加价的形式，被“羊毛出在羊身上”。
非法预售现象的屡禁不止，很大程度上扰乱了廊坊的房地产市场。由于提前收取了购房费用，购房者的主动权便倾斜到了开发商手中，购房者因此变得更加被动和弱势，并且使得购房行动风险性加强。
事实上，因为提前交纳了排号费而吃亏上当的例子不在少数。前段时间，一位购房者向本报投诉，自己花钱排了3个号，几经周折，最后却一套房没有选上，而交纳的排号费却要因为公司的规定而暂时退不回来。还有购房者向本报求助，半年前，在置业顾问的忽悠下，一冲动交纳了认购金，但之后，开发商迟迟不开盘，无法与开发商签订正规购房合同，一问才知道，原来由于某些原因开发商迟迟没有拿到《商品房预售证》，自己交纳的认购金也一直被开发商拖着不予退还。
认购金、预收款的“拖欠”，还只是给购房者添点堵，如果拖来拖去拖没了，甚至连购买的房子都化为乌有，那么购房者可就真的苦了。记者咨询了河北轩逸律师事务所，律师表示：开发商如果没有建成商品房（烂尾），或者将集资款项挪作他用、挥霍等等，则购房者支付的房款或预付款或定金就付之东流、无法追回；开发商如果建成商品房，在房价暴涨时则可能提起诉讼要求确认合同无效，理由是未取得预售许可而签订的认购书，因违反法律强制性规定而无效。然后开发商通过诉讼自愿返还房款，并将房屋高价转卖给第三方获取暴利。
因此，廊坊个人房源网提醒广大购房者，千万不要贪图一时的小利而购买“无证”的房子，以免因小失大。
部门 证据难抓，处罚法律依据缺失
调查中，记者还发现，面对买房时的“提前认购”，购房者们虽然痛恨它的不合理，害怕上当受骗，但在买房时却往往成为“帮凶”。一方面，在面对“内部认购”时，很多购房者并不了解相关法律，对开发商没有取得所售楼盘的《商品房预售许可证》而非法预售的行为全然不知，只是一味的“别人交我也交”“人家让交就交”；另一方面，有些购房者明知开发商没有取得所售楼盘的《商品房预售许可证》，但是为了获得优惠的价格和可以优先选择自己喜欢的楼层、户型，往往会不惜冒险进行“提前认购”。而他们只有在后期购房的过程中发现吃了亏才会醒悟，然后通过各种方式去维权。
对于“内部认购”现象的存在，市房管部门有关负责人表示，虽然相关法规对违规预售的行为作出了规定，但是对如何处罚却依据不足，法规的不健全给执法部门增加了执法难度，而且很难获得相应的证据。只有在接到知情者举报后，根据举报者提供的证据，才能抓到“现行”，开发商才会承认违规事实。
同时，市房管部门负责人也提醒广大购房者，要自觉抵制开发商违规预售的行为，对违规预售行为一旦发现就要及时举报，绝不姑息，才能降低购房风险，维护自身合法权益。
责任编辑：廊坊房产网
记者 刘玉静
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